Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2012 по делу n А56-28407/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

05 июня 2012 года

Дело №А56-28407/2011

Резолютивная часть постановления объявлена     28 мая 2012 года

Постановление изготовлено в полном объеме  05 июня 2012 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Жиляевой Е.В.

судей  Тимухиной И.А., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания:  Савченко О.А.

при участии: 

от истца: Никифоров А.Б., доверенность от 26.07.2011

от ответчика: Короть Т.Н., доверенность от 10.01.2012 № 14-42

от 3-го лица: извещён, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-3280/2012) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.12.2011 по делу № А56-28407/2011 (судья Балакир М.В.), принятое

по иску  ООО "Альянс"

к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

3-е лицо: Леончев Денис Олегович

об обязании зачесть в счёт арендной платы неотделимых улучшений

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Альянс" (195220, Санкт-Петербург, пр. непокоренных, д.17, лит. В4, оф. 102; ОГРН 1077847161050; далее – ООО «Альянс») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и  Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561; далее – Комитет), с учетом заявленных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений,  об обязании зачесть в счет арендных платежей по договору аренды от 01.08.2007 N02-А004798 1 072 814 рублей стоимости подлежащих возмещению затрат на проведенные ремонтные работы (л.д.22 т.2).

Определением суда от 27.05.2011 исковое заявление ООО «Альянс» принято к производству, делу присвоен номер А56-28407/2011.

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО «Альянс о взыскании 586 411, 27 рублей долга, 97 613, 16 рублей неустойки по договору аренды от 01.08.2007 № 02-А004798, расторжении данного договора и выселении ответчика из занимаемого помещения.

Определением суда от 29.08.2011 исковое заявление Комитета принято к производству, делу присвоен номер А56-46640/2011.

Определением суда от 04.10.2011 дело №А56-46640/2011 объединено с настоящим делом для совместного рассмотрения в одно производство на основании статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.      Определением суда от 27.10.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечен Леончев Д.О., являющийся собственником нежилого помещения 5-Н, площадью 279.3 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул.Капитана Воронина, д.8, литер А, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.11.2011.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.12.2011 суд зачел в счёт арендных платежей по договору аренды от 01.08.2007 N 02-А004798 1 072 814 рублей стоимости подлежащих возмещению затрат ООО «Альянс» на проведенные ремонтные работы. Суд отказал в  удовлетворении исковых требований  Комитета о взыскании с Общества 586 411, 27 рублей долга, 97 613, 16 рублей пени,  расторжении договора аренды от 01.08.2007 № 02-А004798 и выселении ответчика из занимаемого помещения.

В апелляционной жалобе Комитет просит Решение суда от 20.12.2011 отменить. В обоснование доводов апелляционной жалобы её заявитель указывает на то, что Комитетом не было получено письмо № 45 от 09.10.2008, которым Общество просило согласовать смету на производство работ и установить размер возмещения затрат. При этом податель жалобы указывает на то, что вопрос о порядке зачёта неотделимых улучшений (полностью или в части) должен быть разрешен до проведения капитального ремонта.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Комитета поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, сторонами спора заключен договор аренды от 01.08.2007 N 02-А004798, по условиям которого Комитет обязался предоставить Обществу за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда – нежилое помещение, расположенное по адресу: СПб, ул.Капитана Воронина, дом 8, литера А, помещение 5-Н площадью 279, 3 кв.м, подвал с заглублением до 1, 5, кадастровый N 78:36:5119Д:0:3:1.

Помещение передано по акту приема-передачи от 01.08.2007, содержащему указание на то, что состояние помещения удовлетворительное, претензий у Общества не имеется (л.д.20 т.1).

Пунктом 2.2.6 Договора предусмотрена обязанность арендатора  не производить в арендованном помещении без письменного разрешения арендодателя и балансодержателя  прокладок, скрытых и открытых проводок коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера.

Письмом от 30.06.2008 N 16 Общество обратилось к Комитету с просьбой разрешить проведение процедуры по вопросу согласования перепланировки в арендуемом помещении.

Письмом от 07.07.2008 N 1916 Комитет сообщил о том, что не возражает против проведения Обществом перепланировки, указав на необходимость проведения данной процедуры в соответствии с требованиями закона.

С целью выполнения работ по перепланировке Обществом с ООО «ИнвестСтройПроект»  заключен договор подряда от 11.12.2008, а также  договор подряда от 22.01.2009 N 22/1 от 22.01.2009 с ООО «Рам билдинг компании. Стоимость затрат арендатора за выполненные работы составила 3 387 000 рублей.

Межведомственной комиссией администрации Выборгского района подписан акт от 27.05.2009 N 618 о том, что перепланировка нежилого помещения 5-Н в доме 8 литер А по улице Капитана Воронина выполнена в соответствии с проектом, отклонений от проекта не имеется, помещение принято в эксплуатацию.

Общество, ссылаясь на то, что понесенные им расходы на капитальный ремонт Комитет отказался зачесть в счет арендной платы, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции сделал вывод о наличии оснований для удовлетворения иска ООО «Альянс» о зачете 1 072 814 рублей, составляющих стоимость затрат на проведенные ремонтные работы,  в счет арендных платежей по договору аренды от 01.08.2007 N 02-А004798.

Апелляционный суд не согласен с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Пунктом 2.2.4 договора установлено, что арендатор обязан производить за свой счет капитальный ремонт, иные неотделимые улучшения Объекта, включая работы по обеспечению беспрепятственного доступа инвалидов и других маломобильных групп населения к Объекту, предварительно согласовав объемы и сроки их производства с Арендодателем. Затраты арендатора на производство капитального ремонта, иных неотделимых улучшений Объекта, включая работы по обеспечению доступности Объекта для инвалидов, возмещаются в соответствии с пунктом 7.1 Договора в порядке, установленном законодательством Санкт-Петербурга.

Пунктом 7.1 Договора установлено, что капитальный ремонт, иные неотделимые улучшения Объекта, включая оборудование Объекта средствами доступа для инвалидов, капитальный ремонт фасада здания, в котором расположен Объект производятся арендатором только с согласия арендодателя. Стоимость таких улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в счет арендной платы до окончания срока действия Договора при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы.

Вместе с тем, доказательств предварительного письменного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы, арендатором в материалы дела не представлено.

Довод Общества о том, что в адрес Комитета неоднократно направлялись письма с просьбой согласовать подлежащую возмещению в счет арендной платы стоимости неотделимых улучшений, отклоняется апелляционным судом по следующим основаниям.

В материалы дела представлено письмо ООО «Альянс» № 45 от 09.10.2008, адресованное Управлению (агентству) недвижимого имущества Выборгского района Санкт-Петербурга (далее - Письмо) (л.д.23 т.2). В доказательство подтверждения его отправки Обществом представлена квитанция № 44426 от 09.10.2008 ФГУП Почта России, согласно которой письмо имеет следующий почтовый идентификатор19103626486310.

В апелляционной жалобе Комитет ссылается на то обстоятельство, что указанная почтовая корреспонденция в адрес Комитета не поступала, что подтверждается сведениями с официального сайта  Почты России, согласно которым информация о почтовом отправлении с номером 19103626486310 не найдена.

Данный довод подателя жалобы проверен апелляционным судом и признан обоснованным.

Кроме того, вывод суда о согласовании сторонами спора объемов и стоимости работ по капитальному ремонту лишь на том основании, что ООО «Альянс» направило в адрес Комитета письмо от 09.10.2008 N 45, а Комитет не ответил на данное письмо, апелляционный суд признает ошибочным.

Исходя из буквального толкования пункта 7.1 договора аренды от 01.08.2007 N02-А004798 следует, что разрешению вопроса о возмещении расходов, произведенных арендатором в связи с выполнением капитального ремонта, неотделимых улучшений, капитального ремонта фасада здания, предшествует письменное согласование с арендодателем подлежащей возмещению суммы. Вместе с тем, наличия такого письменного согласия документально не подтверждено, что не отрицается ответчиком.

Суд первой инстанции сделал вывод о том, что обязанность арендодателя зачесть арендатору в счет арендной платы стоимость неотделимых улучшений установлена нормой статьи 623 ГК РФ.

Апелляционный суд данный вывод суда первой инстанции полагает ошибочным ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из смысла данной нормы права следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению его имущества.

В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о получении Обществом согласия арендодателя на проведение капитальных работ в порядке, предусмотренном условиями Договора.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что Общество не подтвердило своего права на возмещение стоимости капитального ремонта в заявленном размере.

Суд первой инстанции сделал вывод об отсутствии оснований для удовлетворения  исковых требований Комитета о взыскании с ООО «Альянс» 586 411, 57 рублей долга, 96 713, 16 рублей неустойки, расторжении договора аренды от 01.08.2007 N02-А004798 и выселении ответчика из занимаемого помещения.

Апелляционный суд согласен с выводами суда первой инстанции о том, что требование Комитета о расторжении договора аренды от 01.08.2007 N02-А004798 и выселении ответчика из занимаемого помещения не подлежит удовлетворению. Материалами дела подтверждается, что  собственником помещения 5-Н  в доме 8 литер «А» по ул.Капитана Воронина и арендодателем данного помещения является Леончев Д.О., следовательно, по требованию о расторжении договора аренды от 01.08.2007 N02-А004798 и выселении ответчика из занимаемого помещения Комитет не является надлежащим истцом.

Требование Комитета о взыскании с ООО «Альянс» 586 411, 57 рублей долга, 96 713, 16 рублей неустойки по договору аренды от 01.08.2007 N02-А004798  подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьями 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Материалами дела подтверждается, что по состоянию на 16.08.2011 долг арендатора   по арендной плате за период с 01.01.2011 по 30.09.2011 составляет 586 411, 57 рублей, неустойка по состоянию на 16.08.2011 за период 01.02.2011-31.03.2011, 11.04.2011-30.06.2011, 11.07.2011 по 30.09.2011 составляет 96 713, 16 рублей.

Комитетом в материалы дела представлен расчет задолженности  по арендной плате, данный расчет арендатором – ООО «Альянс» не оспорен.

При таких обстоятельствах требование Комитета в части взыскания с ООО «Альянс» 586 411, 57 рублей долга и 96 713, 16 рублей неустойки подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

1.    Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.12.2011 по делу А56-28407/2011 отменить.

2.    Принять по делу новый судебный акт.

3.    В удовлетворении исковых требований ООО «Альянс» о зачёте 1 072 814 руб. затрат на проведенные ремонтные работы в счёт арендных платежей по договору аренды от 01.08.2007 № 02-А004798 – отказать.

4.    Взыскать с ООО «Альянс» в пользу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга 586 411, 27 руб. долга; 97 613, 16 руб. пени.

5.    В удовлетворении иска о расторжении договора от 01.08.2007                       № 02-А004798 и выселении ответчика из занимаемого помещения - отказать.

6.    Взыскать с ООО «Альянс» в доход федерального бюджета  40 408, 62 руб. госпошлины по первоначальному и встречному искам.

7.    Взыскать с ООО «Альянс» в доход федерального бюджета  2000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

И.А. Тимухина

 О.Р. Старовойтова