Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2012 по делу n А56-63671/2011. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

31 мая 2012 года

Дело №А56-63671/2011

Резолютивная часть постановления объявлена     24 мая 2012 года

Постановление изготовлено в полном объеме  31 мая 2012 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего судьи Горшелева В.В.,

судей  Поповой Н.М., Смирновой Я.Г.,

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Криворучко О.А.,

при участии: 

от истца: Шустов А.В. по доверенности от 01.01.2012;

от ответчика: Александрова Т.А. по доверенности от 01.06.2011;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-5830/2012)  общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Рыбинская» на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.02.2012 по делу № А56-63671/2011(судья  Воробьева Ю.В.), принятое

по иску ООО "Строительная компания "Рыбинская" (адрес: 196084, РОССИЯ, Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д.74, лит Щ; ОГРН: 1027804920087)

к ЗАО "Управление строительства "АКАДЕМСТРОЙ" (адрес: 197375, РОССИЯ, Санкт-Петербург, ул. Автобусная, д. 6, ОГРН: 1037843099700)

о взыскании пени за просрочку уплаты долевого взноса и штрафа за досрочное расторжение договора,

по встречному иску ЗАО "Управление строительства "Академстрой"

к ООО "Строительная компания "Рыбинская"

о признании договора незаключённым,

установил:

ООО "Строительная компания "Рыбинская" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ЗАО "Управление строительства "Академстрой" (далее – ответчик) о взыскании 51 460 руб. 73 коп. пени за просрочку уплаты долевого взноса по договору №Б-149 от 29.10.2008 долевого участия в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: Ленинградская обл., Выборгский р-н, г. Выборг, ул. Крепостная, Московский пр., ул. Садовая, блок «Б», 514 607 руб. 31 коп. штрафа за досрочное расторжение названного договора.

Определением арбитражного суда от 19.01.2012 к производству принят встречный иск ЗАО "Управление строительства "Академстрой" к ООО "Строительная компания "Рыбинская" о признании договора от 29.10.2008 №Б-149 незаключённым.

ООО "Строительная компания "Рыбинская" обратилось с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить, первоначальный иск удовлетворить, в удовлетворении встречного иска отказать, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что спорный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей вещи, обязанность по государственной регистрации которого отсутствует, в связи с чем, спорный договор является заключенным между сторонами. Податель жалобы полагает, что пункт 3.2 заключенного между сторонами договора не позволяет прийти к выводу о том, что требование застройщика об уплате неустойки в связи с неисполнением дольщиком обязанности по уплате долевого взноса может возникнуть у застройщика только в случае фактической оплаты дольщиком первого взноса. По мнению ООО "Строительная компания "Рыбинская", такое толкование пункта 3.2 договора не будет соответствовать понятию неустойки, изложенному в статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), противоречить пункту 5.4 договора и ограничит право застройщика на применение к дольщику мер ответственности за нарушение обязательства по оплате долевого взноса.

ЗАО "Управление строительства "АКАДЕМСТРОЙ" возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, полагает решение арбитражного суда правильным.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 29.10.2008 между ООО "Строительная компания "Рыбинская" (застройщик) и ЗАО «Управление строительства «АКАДЕМСТРОЙ» (дольщик) подписан договор № Б-149 долевого участия в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: Ленинградская обл., Выборгский район, г.Выборг, ул. Крепостная, Московский проспект, улица Садовая, блок «Б», ), в соответствии с которым ответчик инвестирует строительство жилого дома, расположенного по указанному адресу, в части 2-хкомнатной квартиры общей площадью 68,9 кв.м. в размере 47 530 руб. за кв.м.

В соответствии с п.п.2.2.1 и.2.2.1.1 дольщик обязан внести свой долевой взнос в инвестирование строительства объекта, определяемый исходя из договорного объема долевого взноса на строительство одного квадратного метра общей приведенной площади квартиры, составляющего 47 530 руб. Общий размер долевого взноса составляет 3 430 715 руб. 40 коп., срок внесения которого определен графиком платежей, являющимся приложением №2 к договору. По условиям указанного графика платежей ответчик обязался уплатить в срок до 25.11.2008 первоначальный взнос в размере 3 430 715 руб. 40 коп.

В соответствии с п. 5.4 договора в случае просрочки (неуплаты или не полной оплаты) первоначального взноса более, чем на 3 рабочих дня, договор считается автоматически расторгнутым на четвертый рабочий день.

Согласно п. 5.6 договора, при расторжении договора на основании п. 5.4 истец возвращает ответчику все внесенные в счет оплаты долевого взноса денежные средства за вычетом суммы пени, рассчитанной в соответствии с п. 3.2. договора и штрафа в размере 15% от цены договора.

В силу п. 3.2. договора в случае просрочки уплаты долевого взноса или его части ответчик выплачивает истцу пени в размере 0,5% от суммы не внесенного в срок платежа за каждый день просрочки. Пени уплачиваются в момент уплаты долевого взноса, внесение которого было просрочено, либо после такой уплаты и исчисляются на основе вносимой или внесенной ответчиком в рублях суммы долевого взноса.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ЗАО «УС «АКАДЕМСТРОЙ» своих обязательств по своевременной оплате долевого взноса, ООО «СК «Рыбинская» просит взыскать с дольщика пени за просрочку уплаты взноса, исходя из п.3.2 договора, сумма которых за 3 дня составила 51 460 руб. 73 коп. и штраф на основании п.5.6 договора, размер которого составил 514 607 руб. 31 коп.

ЗАО «УС «АКАДЕМСТРОЙ» обратилось со встречным иском, ссылаясь на то, что договор подлежал обязательной регистрации, при отсутствии которой является незаключенным.

Суд первой инстанции, удовлетворив встречный иск, признав незаключенность спорного договора, отказал в удовлетворении первоначального иска.

Апелляционный суд, оценив представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, не может согласиться с выводами суда первой инстанции в части удовлетворения встречного иска, ввиду следующего.

Исходя из положений статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Указанный закон действует в отношении строительства объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона, то есть с 01.04.2005.

Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ жилого дома, который явился предметом договор долевого участия, получено 23.10.2005. Разрешение на выполнение подготовительных работ от 15.02.2005 не является разрешением на строительство, поскольку согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.

Согласно п. 4 Примерного положения о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ, утвержденного Приказом Минстроя РФ от 03.06.1992 N 131, разрешения на выполнение строительно-монтажных работ подразделяются на разрешение на выполнение всех строительно-монтажных работ по объекту и разрешение на выполнение отдельных видов строительно-монтажных работ - подготовительные работы, земляные работы по устройству котлованов, прокладка коммуникаций, устройство фундаментов.

В соответствии с п. 12 указанного Положения для получения разрешения на выполнение отдельных видов строительно-монтажных работ и, в частности, подготовительных работ, представление проектной рабочей документации не требуется.

Исходя из положений части 3 статьи 165 ГК РФ сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации, и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.

При данных обстоятельствах факт признания сделки незаключенной решением суда не устанавливает, не изменяет и не прекращает прав или обязанностей сторон сделки, в связи с чем иск о признании сделки незаключенной не направлен на защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов заявителя.

Кроме того, апелляционный суд учитывает, что в соответствии с пунктом. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Как разъясняется в пункте 11 указанного Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.

Спорный договор содержит условия, достаточные для отнесения их к условиям договора купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем. При отсутствии требований гражданского законодательства о государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости, договор долевого участия в инвестировании строительства жилого дома в части условий купли-продажи будущей недвижимой вещи является заключенным с даты его подписания.

С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу о том, что встречный иск удовлетворению не подлежит.

В силу пункта 2 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 Гражданского кодекса Российской Федерации. Последствия неисполнения обязательства, исполнением которого обусловлено встречное исполнение, установлены частями 2 и 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, и применяются, если договором или законом не предусмотрено иное (пункт 4 статьи 328 ГК РФ).

По условиям пункта 1статьи 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 5.4 договора предусмотрено автоматическое прекращение договора на четвертый день просрочки оплаты.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Условием пункта 3.2. договора установлена пеня за просрочки уплаты долевого взноса или его части исходя из суммы не внесенного в срок платежа за каждый день просрочки, при этом указанная пеня уплачивается в момент уплаты взноса (или его очередной части), внесение которого было просрочено, либо после такой уплаты и исчисляется на основе вносимой или внесённой дольщиком в рублях суммы долевого взноса (его части).

Условие о штрафе согласно пункту 5.6 договора применяется в виде удержания в случае возврата внесенных в счет оплаты долевого взноса денежных средств.

Таким образом, возможность применения ответственности в виде пени и штрафа поставлена в зависимость от фактического внесения дольщиком взноса или его части, а поскольку долевой взнос ответчиком не уплачивался, вышеуказанные условия о пени и штрафе не применяются.

С учетом изложенного, первоначальный иск удовлетворению не подлежал, в его удовлетворении правильно отказано судом первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы в данной части подлежат отклонению как не основанные на нормах права.

Кроме того, согласно пункту 5.4 договора от 29.10.2008 он прекращает свое действие на четвертый день просрочки оплаты, то есть с 01.12.2008 договор прекратил свое действие.

Таким образом, обжалуемое решение суда первой инстанции, как принятое при неполном выяснении обстоятельств имеющих значение для дела, подлежит отмене в части удовлетворения встречного иска, с принятием нового судебного акта, которым в удовлетворении первоначального и встречного исков следует отказать.

Апелляционная жалоба истца подлежит удовлетворению частично.

Расходы по оплате госпошлины по иску и апелляционной жалобе подлежат распределению по правилам статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 71, 176, 269, 270  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 08.02.2012 по делу №  А56-63671/2011  в части удовлетворения встречного иска – отменить.

В удовлетворении встречного иска - отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Управление строительства «Академстрой» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Рыбинская» - 1 000 рублей расходы по госпошлине.

В остальной части решение арбитражного суда оставить без изменения. 

Председательствующий

В.В. Горшелев

Судьи

Н.М. Попова

 Я.Г. Смирнова