Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2012 по делу n А56-26934/2011. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

11 апреля 2012 года

Дело №А56-26934/2011

Резолютивная часть постановления объявлена     04 апреля 2012 года

Постановление изготовлено в полном объеме  11 апреля 2012 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Сериковой И.А.

судей  Жиляевой Е.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  Суюнчалиевой С.Ю.

при участии: 

от истца: Редькина С.В. по доверенности от 10.01.2012г. №1, Смирнова А.Д. по доверенности от 02.04.2012г. №5,

от ответчиков: 1.Кононовой Л.В. по доверенности от 30.12.2011г. №10143/28,

2. Шараджи В.К. по доверенности от 06.03.2012г.,

от 3-го лица: Вильде Ю.В. по доверенности от 10.01.2012г. №16-42,

апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-16004/2011)  ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (ОГРН 1057812368239, местонахождение: г.Санкт-Петербург, пер.Гривцова, д.5) на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу А56-26934/2011 (судья Ракчеева М.А.), принятое

по иску ЗАО "Управляющая компания "Альянс"

к 1. ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга",

2. Скворцов А.В.

Третье лицо: КУГИ Санкт-Петербурга

о внесении изменений в договор купли-продажи

установил:

Закрытое акционерное общество "Управляющая компания "Альянс" (ОГРН 1077847572142, местонахождение: Санкт-Петербург, Невский Проспект, д.120, офис 3, далее - Общество) обратилось в арбитражный суд г.Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (ОГРН 1057812368239, местонахождение: Санкт-Петербург, Гривцова пер, 5, далее - Фонд) об обязании ответчика заключить соглашение об изменении существенных условий договора от 08.05.2008г. №25/8119-АЗВ купли-продажи нежилого здания и земельного участка, на котором оно расположено.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Скворцов Алексей Владимирович.

Решением суда от 21.07.2011г. исковые требования удовлетворены.

ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" обратилось с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просило его отменить.

В ходе судебного разбирательства апелляционный суд пришел к выводу о наличии обстоятельств, предусмотренных пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, являющихся безусловным основанием для отмены решения. Настоящий спор затрагивает права и интересы Скворцова Алексея Владимировича, который не был привлечен к участию в деле в качестве ответчика.

Определением от 26.10.2011г. апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. К участию в деле в качестве ответчика привлечен Скворцов Алексей Владимирович, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга.

При рассмотрении дела апелляционным судом по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, ЗАО «УК «Альянс» в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изменило предмет иска и просило:

1. расторгнуть договор №25/8119-АЗВ от 08.05.2008г., заключенный между ЗАО «Управляющая компания «Альянс», Скворцовым Алексеем Владимировичем и ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга»;

2. в качестве последствий расторжения договора №25/8119-АЗВ от 08.05.2008г.:

2.1 прекратить право собственности ЗАО «Управляющая Компания «Альянс» на нежилое трехэтажное здание, расположенное по адресу: г.Санкт-Петербурга, Курортный район, пос.Репино, 2-я Новая ул., д.4, литера А, площадью 2189,7кв.м., кадастровый номер 78:22119:0:12 и земельный участок, расположенный по адресу: г.Санкт-Петербург, Курортный район, пос.Репино, 2-я Новая ул. д.4 лит.А, площадью 4488кв.м., кадастровый номер 78:38:22119:28, аннулировав записи о государственной регистрации ЗАО «Управляющая компания «Альянс» на указанные объекты недвижимости, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №78-78-04/010/2008-018 от 27.06.2008г. и запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №78-78-04/010/2008-019 от 27.06.2008г.;

2.2 взыскать со Скворцова Алексея Владимировича в пользу ЗАО «Управляющая компания «Альянс» цену продажи вышеуказанных здания и земельного участка, уплаченных по договору №25/8119-АЗВ от 08.05.2008г. в размере 50100000руб.;

2.3 обязать Скворцова Алексея Владимировича принять у ЗАО «Управляющая компания «Альянс» по акту приема-передачи нежилое трехэтажное здание, расположенное по адресу: г.Санкт-Петербурга, Курортный район, пос.Репино, 2-я Новая ул., д.4, литера А, площадью 2189,7кв.м., кадастровый номер 78:22119:0:12 и земельный участок, расположенный по адресу: г.Санкт-Петербург, Курортный район, пос.Репино, 2-я Новая ул. д.4 лит.А, площадью 4488кв.м., кадастровый номер 78:38:22119:28.

Ссылаясь на ст.451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации истец указывает на то, что в связи с принятием Закона Санкт-Петербурга «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» от 04.02.2009г. №29-10 использование истцом приобретенных земельного участка и здания в порядке, установленном договором купли-продажи №25-8119-АЗВ от 08.05.2008г., стало невозможным, поскольку у истца отсутствует возможность реконструировать здание, расположенное на данном земельном участке, под гостиницу. Таким образом, по мнению ЗАО «УК «Альянс», принятие закона Санкт-Петербурга от 04.02.0209г. №29-10 является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора №25/8119-АЗВ от 08.05.2008г.

ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» и КУГИ Санкт-Петербурга в отзывах на иск ЗАО «Управляющая компания «Альянс» просят отказать в удовлетворении заявленных требований.

Апелляционный суд полагает, что исковые требования о расторжении договора №25/8119-АЗВ от 08.05.2008г. и применении последствий расторжения договора не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Как установлено, между Скворцовым А.В. (продавец), ЗАО «Управляющая компания «Альянс» (покупатель) и ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» заключен договор от 08.05.2008г. № 25/8119-АЗВ купли-продажи нежилого здания и земельного участка, согласно которому в собственность покупателя переходят:

1. объект - нежилое трехэтажное здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Курортный район, пос. Репино, 2-я Новая ул., д. 4, литера А, площадью 2 189,7 кв. м, кадастровый номер 78:22119:0:12; ограничения/обременения здания: в соответствии с генеральным планом Санкт-Петербурга, утвержденным Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 № 728-99, здание расположено в границах территории, предусмотренной для размещения объектов отдыха, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов различного типа, дачного фонда (Р-3), в связи с чем целевое использование здания должно соответствовать разрешенным видам использования указанной функциональной зоны. Объект находится в зоне регулирования застройки 2-1, в связи чем ремонтно-строительные работы подлежат согласованию с КГИОП;

2. земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Курортный район, пос. Репино, 2-я Новая ул., д. 4, литера А, площадью 4488 кв. м, кадастровый номер 78:38:22119:28, входящий в состав земель населенных пунктов, представляемый для использования в рекреационных целях; ограничения/обременения земельного участка: в соответствии с генеральным планом Санкт-Петербурга, утвержденным Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 № 728-99, земельный участок расположен в границах территории, предусмотренной для размещения объектов отдыха, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов различного типа, дачного фонда (Р-3), в связи с чем целевой использование земельного участка должно соответствовать разрешенным видам использования указанной функциональной зоны. Земельный участок находится в зоне регулирования застройки 2-1 Курортного района Санкт-Петербурга, границы которой утверждены распоряжением КГИОП от 14.11.2001 № 1. В отношении участка устанавливается следующий режим его использования: градостроительная деятельность, строительные и земляные работы производятся по согласованию с КГИОП; установлены предметы охраны. 

В соответствии с пунктом 1.5 договора объект отчужден из государственной собственности на основании распоряжения КУГИ от 08.05.2007г. №946-рз и договора купли-продажи от 23.07.2007г. №8119-АЗ. На дату издания распоряжения Комитета от 08.05.2007г. №946-рз функциональным зонированием территорий в рамках Генерального плана Санкт-Петербурга спорный земельный участок был отнесен к функциональной зоне РЗ – зоне размещения объектов отдыха, досуга и развлечений, туризма и санитарно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов различного типа дачного фонда.

В отношении объекта договора распоряжением КУГИ от 08.05.2007г. №946-рз и пунктом 3.23 договора установлены особые условия, а именно: обязанность покупателя осуществить снос здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора купли-продажи от 23.07.2007г. № 8119-АЗ и возвести на освобожденном земельном участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора или реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора от 23.07.2007г.

Пунктом 3.2.3 договора также воспроизведено условие, установленное пунктом 1.5 договора, а также определено, что контроль за их выполнением осуществляет Фонд.

Право собственности Общества на здание и земельный участок зарегистрированы 27.06.2008г.

Законом Санкт-Петербурга от 12.0.2008г. №274-44 «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О генеральном плане Санкт-Петербурга и границах  зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга», вступившим в силу 06.06.2008г. внесены изменения в функциональное зонирование территории: спорный земельный участок отнесен к зоне 1ЖД – зоне застройки односемейными (индивидуальными) жилыми домами (отдельно стоящими или блокированными), коллективных садоводств, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора возможны по соглашению стороны, если иное не предусмотрено данным Кодексом, законами или договором.

В силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения и расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В обоснование своих требований о расторжении договора купли-продажи №25/8119-АЗВ от 08.05.2008г. ЗАО «УК «Альянс» ссылается на изменения в градостроительном законодательстве Санкт-Петербурга после заключения договора от 08.05.2008г., которые повлекли существенное изменение обстоятельств, при которых стороны исходили при заключении договора. Истец принял решение о реконструкции здания под гостиницу, в то время как в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 04.02.2009г. №29-10 «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга», вступившим в законную силу после заключения договора от 08.05.2008г. размещение гостиницы на спорном земельном участке, отнесенном к зоне Т1Ж2-2, не допускается.

Между тем, новая редакция генерального плана Санкт-Петербурга, в соответствии с которой спорный земельный участок отнесен к зоне 1ЖД, вступила в действие до даты регистрации договора купли-продажи №25/8119-АЗВ от 08.05.2008г., в связи с чем следует признать обоснованными доводы КУГИ о том, что Обществу было известно об изменении вида функционального использования спорного земельного участка.

В соответствии с п.1 ст. 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004г. №190-ФЗ территориальные зоны устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом. Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, введенными в действие с 10.03.2009г. спорный земельный участок отнесен к территориальной зоне Т1Ж2-2 – жилой зоне, с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерных инфраструктуры, градостроительный регламент которой не предусматривает строительства объектов гостиничной инфраструктуры.

Договор купли-продажи №25/8119-АЗВ от 08.05.2008г. не содержит каких-либо указаний и условий о том, что земельный участок приобретается Обществом именно для размещения гостиницы. Распоряжением от 08.05.2007г. №946-рз об условиях продажи спорных здания и земельного участка также не предусмотрено обязанность покупателя по возведению объекта гостиничной инфраструктуры.

Градостроительный план земельного участка, утвержденный распоряжением КГА от 25.09.2008г. №3528 также не содержит прямых указаний на то, что на спорном земельном участке возможно размещать