Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2015 по делу n А56-74410/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Санкт-Петербург

06 октября 2015 года

Дело №А56-74410/2014

Резолютивная часть постановления объявлена     29 сентября 2015 года

Постановление изготовлено в полном объеме  06 октября 2015 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Тимухиной И.А.

судей  Горбик В.М., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания:  Трушляковой Е.А.

при участии: 

от истца: Дергунова А.В. (доверенность от 21.04.2015)

от ответчика: Варламов  А.Г. (доверенность от 20.11.2014), Гриненко И.И. (доверенность от 01.10.2014)

от 3-го лица: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-14141/2015)  ООО "ТРЭВЭЛС" на решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.04.2015 по делу № А56-74410/2014 (судья  Егорова Д.А.), принятое

по иску Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры"

к Общество с ограниченной ответственностью "ТРЭВЭЛС"

3-е лицо: 1.Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии  по Санкт-Петербургу

о выселении,

установил:

Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (далее -  истец, Агентство) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к обществу с ограниченной ответственностью «ТРЭВЭЛС» (далее – ответчик, Общество)  с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, о выселении из нежилого здания, являющегося объектом культурного наследия федерального значения «Манеж и казармы Конногвардейского полка», с кадастровым номером 78:32:0001176, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Конногвардейский бул., д. 4, литера Д, обязании  ответчика передать указанное здание истцу.

            Решением от 19.04.2015 иск удовлетворен,  суд выселил Общество из нежилого здания, являющегося объектом культурного наследия федерального значения «Манеж и казармы Конногвардейского полка», с кадастровым номером 78:32:0001176:1006, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Конногвардейский бул., д. 4, литера Д, и  обязал Общество передать Агентству указанный объект в течение 15 рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

            В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права,  просит решение отменить, в удовлетворении иска отказать,  полагая, что отказ арендодателя от спорного договора аренды  не соответствует закону и условиям договора, следовательно, договор является действующим, а основания для выселения ответчика отсутствуют.

            Агентство возразило против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела,  между  Агентством (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 10.07.2014 № 04-1/14-01 аренды  объекта культурного наследия  федерального значения «Манеж и казармы Конногвардейского полка. Казармы (Трехэскадронный корпус)», расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Конногвардейский бул., д. 4, литера «Д», сроком  до 10.07.2029, для обеспечения сохранения объекта и его использования под склад (пункт 1.1 договора).

По акту приема-передачи от 10.07.2014 объект аренды передан арендатору.

Согласно пункту 3.2.3 договора аренды арендатор обязался после подписания акта приема-передачи объекта самостоятельно и за свой счет обеспечивать содержание в исправном состоянии инженерных сетей (центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и т.д.).

Пунктом 3.2.6 договора  установлена обязанность  арендатора использовать объект в соответствии с целями,  установленными пунктом  1.1 договора, условиями договора, действующими  нормами  и  правилами  использования  зданий (помещений),  в  том  числе санитарными нормами и правилами, правилами пожарной безопасности, действующим законодательством об охране объектов культурного наследия.

Согласно  пункту 3.2.10.1 договора арендатор обязался провести  работы по противопожарной безопасности, а именно:

- оборудовать объект пожарной сигнализацией с  выводом на пульт пожарной охраны;

-оборудовать помещения объекта системой автоматической противопожарной защиты с выводом сигнала о срабатывании в помещение с круглосуточным пребыванием людей;

- над дверями эвакуационных выходов установить светоуказатели «ВЫХОД»;

- оборудовать помещения объекта первичными средствами пожаротушений (огнетушителями) согласно нормам;

-разработать и вывесить на видном месте инструкцию о мерах пожарной безопасности и схему эвакуации людей при возникновении пожара и других чрезвычайных ситуаций;

-провести иные мероприятия по приведению объекта в соответствие требованиям противопожарной безопасности в течение трех лет с даты подписания акта-приема-передачи объекта.

Пунктом 3.2.10.2 договора предусмотрена обязанность арендатора получить в уполномоченном органе документ о соответствии объекта требованиям противопожарной безопасности.

Согласно пункту 3.2.18 договора аренды арендатор обязался не сдавать помещения объекта в субаренду или безвозмездное пользование, не осуществлять другие действия, влекущие какое-либо обременение представленных арендатору имущественных прав, без предварительного письменного согласия арендодателя, собственника и органа по управлению имуществом.

В соответствии с пунктом  3.2.20 договора на арендатора возложена обязанность в течение всего срока  действия договора страховать в пользу арендодателя риски  гибели и повреждения арендуемого объекта. Страховать риски гибели и повреждения объекта с первого года действия договора и представить арендодателю надлежащим образом оформленный страховой полис (либо его нотариально заверенную копию), выданный страховой организацией, отобранной арендатором по согласованию с арендодателем, не позднее 5 дней  до истечения срока действия страхового полиса за предыдущий период.

Как указывает истец, 29.08.2014 проведена выездная проверка сохранности и использования  арендуемого объекта при участии представителей арендодателя, арендатора, КГИОП и Прокуратуры, по результатам которой установлено, что помещения 32-Н и 33-Н используются под складские цели для хранения офисной мебели и оргтехники; в помещениях 34-Н – 37 Н проводятся работы по обследованию фундаментов здания – идет отрывка шурфов, помещение 38- Н используется в качестве офиса ООО «Актив –Северо-Запад», помещения объекта обеспечены электрическим освещением, пожарной сигнализацией и средствами пожаротушения не оборудованы, о чем составлен акт осмотра  от 29.08.2014 и акт выездной проверки от 02.09.2014.

В письме от 03.09.2014 № 447 Агентство предъявило Обществу требование в течение 10 (десяти) календарных дней с даты получения настоящего письма устранить нарушения пунктов  3.2.6,3.2.18 и 3.2.3 договора, а именно: освободить помещения от пользователей (сторонних организаций); представить заверенные копии договоров на энергоснабжение объекта; выполнить обязательства, предусмотренные пунктом  3.2.10.1 договора за исключением последнего абзаца названного пункта, представить в соответствии с  пунктом 3.2.10.2 договора выданный уполномоченным органом документ о соответствии объекта требованиям противопожарной безопасности, либо прекратить его использование до получения такого документа; приостановить работы по обследованию объекта до представления соответствующего разрешения КГИОП на их проведение; в соответствии с пунктом  7.2.2 договора перечислить на счет арендодателя  штраф за нарушение пункта 3.2.6 договора в размере трехкратной месячной арендной платы.

В письме от 12.09.2014 № 90/14 Общество указало на отсутствие нарушений договора аренды, представило Агентству договоры энергоснабжения от 01.08.2006 № 34 «Т» и от 25.09.2006 № 29878, а также договор на оказание охранных услуг от 20.03.2013 № 5/13.

Письмом от 19.09.2014 № 94/14 Общество представило на согласование договор страхования и заявление на страхование.

Пунктом 8.5 договора аренды предусмотрено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения договора в том числе путем направления арендатору уведомления об отказе от исполнения договора в случаях невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.10, 3.2.10.1, 3.2.11, 3.2.16, 3.2.18, 3.2.20, 5.2 договора при использовании арендатором объекта не по назначению.

     Согласно пункту 8.7  договора договор аренды считается расторгнутым по основаниям, предусмотренным пунктом 8.5 договора, с момента получения арендатором соответствующего уведомления о расторжении договора, но не позднее 30 дней с момента направления уведомления арендатору заказным письмом.

Письмом от 03.10.2014 № 523     Агентство уведомило Общество об отказе от исполнения договора аренды на основании пункта 8.5 договора в связи с нарушением арендатором пунктов 3.2.3, 3.2.18, 3.20 договора и неисполнением требований арендодателя в установленные сроки  и потребовало освободить объект аренды в течение 10 календарных дней с даты получения уведомления.

Поскольку арендуемый объект Обществом не освобожден, Агентство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной  жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что иск судом первой инстанции удовлетворен правомерно.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения условий договора не допускается (ст. 310 ГК РФ)

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса могут быть установлены договором аренды.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

В пункте 27 от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Как указано выше, право на односторонний отказ арендодателя от договора предусмотрено пунктом 8.5 договора, в том числе при нарушении арендатором  пунктов 3.2.10, 3.2.10.1, 3.2.11, 3.2.16, 3.2.18, 3.2.20, 5.2 договора.

Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о  правомерности отказа Агентства от спорного договора.

В нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлено  суду первой инстанции доказательств соблюдения  пунктов 3.2.10 и  3.2.10.1 договора, предусматривающих необходимость  оборудования объекта пожарной сигнализацией с  выводом на пульт пожарной охраны; оборудование помещения объекта системой автоматической противопожарной защиты с выводом сигнала о срабатывании в помещение с круглосуточным пребыванием людей; установление светоуказателей «ВЫХОД» над дверями эвакуационных выходов; оборудование помещений объекта первичными средствами пожаротушений (огнетушителями) согласно нормам; разработку и вывешивание на видном месте инструкции о мерах пожарной безопасности и схемы эвакуации людей при возникновении пожара и других чрезвычайных ситуаций.

Напротив, из  акта осмотра здания  от 29.08.2014, а также повторного акта осмотра  от 17.09.2015 с участием представителя Общества  не следует выполнение  арендатором предусмотренных договором  действий по обеспечению пожарной безопасности арендуемого объекта.

Представленное Обществом письмо МЧС России от 29.09.2015 №2674-2-8-17, согласно которому на объекте на момент осмотра нарушений требований пожарной безопасности не выявлено, не является  надлежащим доказательством соблюдения ответчиком условий договора,  своевременного исполнения Обществом всего комплекса мероприятий, предусмотренных пунктами 3.2.10 и  3.2.10.1 договора.

Апелляционный суд в целях оценки добросовестности арендатора  принимает во внимание  ненадлежащее соблюдение арендатором условий договора относительно  электроснабжения арендуемого объекта, страхования объекта аренды, а также предоставление в пользование третьим лицам  арендуемых помещений. Арендатором не заключен договор электроснабжения  объекта аренды, из представленных  в материалы дела договоров электроснабжения не следует, что в них вносились изменения  в части согласования присоединения еще одного объекта, а в заявлении на страхование Обществом указана  страховая стоимость в размере кадастровой, а не рыночной стоимости объекта, что не обеспечивает максимальное сохранение объекта культурного наследия.

Учитывая изложенное,  апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что у Агентства имелись основания для  прекращения арендных отношений с Обществом.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с прекращением арендных отношений между сторонами и отсутствием у ответчика  иных правовых оснований для занятия объекта аренды, требование о выселении ответчика из занимаемых помещений правомерно удовлетворено судом.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные, оснований для отмены или изменения решения не установлено, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 19.04.2015 по делу №  А56-74410/2014   оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

В.М. Горбик

 Е.В. Жиляева