Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2009 по делу n А12-16653/07. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

Именем Российской Федерации

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                             

16 апреля 2009 года                                                                                       Дело № А12-16653/07

Резолютивная часть постановления объявлена 16 апреля 2009 года

Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2009 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жаткиной С. А.,

судей Тимаева Ф.И., Шалкина В.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Дюжаковой С.В.,

при участии в заседании:

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Радуга»,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21.02.2008 по делу А12-16653/07-с54, судья Костерин А.В.,

по иску Индивидуального предпринимателя Мартиросян Аиды Товмасовны, г. Волгоград,

к Обществу с ограниченной ответственностью «Радуга», г. Волгоград,

о расторжении договора аренды

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель Мартиросян Аида Товмасовна обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Радуга» о расторжении договора на аренду помещения (здания, строения, сооружения) нежилого муниципального фонда № 7/7711-06 от 19.04.2006.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 21.02.2009 заявленные требования удовлетворены.

Ответчик, не согласившись с принятым судебным актом, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного рассмотрения извещены надлежащим образом в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 123 Арбитражного Процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 19.04.2006 между департаментом муниципального имущества администрации Волгограда (арендодатель) и ООО «Радуга» (арендатор) заключен договор на аренду помещения (здания, строения, сооружения) нежилого муниципального фонда № 7/7711-06.

Сделка прошла государственную регистрацию в ГУ Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области (запись регистрации №34-34-01/053/2007-477).

По условиям договора передано в аренду нежилое помещение площадью 67,4 кв.м. (в том числе 1,9 кв.м. мест общего пользования) на 1 этаже здания, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Кирова, 122 (п.п.1.1) для использования парикмахерской (п.п.1.2.).

На основании договора купли-продажи муниципального имущества №1426 от 07.03.2007 право собственности на спорное нежилое помещение недвижимости перешло к ИП Мартиросян А.Т.

08.06.2007 право собственности Мартиросян А.Т. зарегистрировано ГУ ФРС по Волгоградской области, о чем сделана запись регистрации № 34-34-01/053/2007-477 и выдано свидетельство о государственной регистрации 34 АА 587618.

19.09.2007 ИП Мартиросян А.Т. информировала ООО «Радуга» о переходе к ней права собственности на арендуемое ответчиком помещение, а также потребовала от арендатора соблюдать условия п.1.2. договора №7/711-06.

09.10.2007 ИП Мартиросян А.Т. повторно указала на нарушение арендатором п.1.2. договора №7/711-06, а также на нарушение п. 1.7. договора №7/711-06 и предложила расторгнуть договор аренды.

Считая, что предприниматель ООО «Радуга» (арендатор) ненадлежащим образом исполняет свои обязательства по договору, предприниматель Мартиросян А.Т. (арендодатель) обратился в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды.

Рассматривая и удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с правилами статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом представлены доказательства неисполнения ответчиком обязательств, вытекающих из договора аренды и нарушении арендатором условий аренды, что послужило основанием для расторжения сделки.

Апелляционный суд считает данный вывод суда первой инстанции ошибочным по следующим основаниям.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания, когда по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Согласно условиям п. 6.1.1 договора №7/711-06, последний может быть досрочно расторгнут в случаях ненадлежащего или не по назначению использования арендатором помещения в нарушение п.п. 1.2., 1.7., 2.3.9.

Согласно пункту 1.2 договора №7/711-06 арендованное помещение будет использоваться для парикмахерской.

Согласно пункту 1.7. договора №7/711-06 помещение не может быть сдано в субаренду сторонней организации без письменного согласия арендодателя и на срок, превышающий срок действия настоящего договора.

Кроме того, предприниматель считает, что в нарушение п. 2.3.4 договора арендатором не заключены договоры на техническое обслуживание помещений; на водо-, тепло-, электроснабжения арендуемых помещений непосредственно с организациями, предоставляющие указанные услуги.

Суд первой инстанции, заслушав пояснения истца, исследовав представленные в материалы дела доказательства; Акт обследования встроенного нежилого помещения от 05.10.2007, письма Прокуратуры Кировского района г. Волгограда №39ж/08 от 14.02.2008, установил, что спорное помещение используется ООО «Правовой центр «Юристъ» и не используется ООО «Радуга», а так же полагая, что наличие на входе в арендуемое помещение информации о размещении в нем ООО «ПЦ «Юристъ» и отсутствие там какой-либо информации о предоставлении услуг парикмахерской, пришел к выводу об использовании спорного помещения для целей не предусмотренных договором №7/711-06 и как следствие нарушение ответчиком п.п. 1.2., 1.7. договора №7/711-06.

При этом судом первой инстанции не было учтено следующее.

Учитывая, что арендатор вправе сдавать имущество в субаренду только с согласия арендодателя, ООО «Радуга» обратилось за получением такого согласия в Департамент муниципального имущества г. Волгограда.

Факт получения такого согласия ответчиком от арендодателя установлен апелляционной инстанцией на основе имеющейся в деле заявки ответчика на разрешение предоставления в субаренду ООО «ПЦ Юрист» арендуемого им помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Кирова, 122. Данная заявка 19.04.2006 удовлетворена протоколом № 7 комиссии Департамента муниципального имущества                  г. Волгограда и согласована Главой администрации района, что подтверждается отметкой о согласовании.

Таким образом, материалами дела установлено, что сдача ООО «Радуга» в субаренду ООО «ПЦ «Юристъ» помещения, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Кирова, 122, согласована с арендодателем - Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда.

Право арендатора сдать арендованное имущество с согласия арендодателя в субаренду другому лицу предусмотрено положениями статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Законом не предусмотрена обязанность получения арендодателем повторного разрешения на сдачу помещения в субаренду при перемене собственника арендуемого имущества.

Приобретая недвижимость истцу было известно об обременениях, существующих в отношении данного имущества на условиях договора аренды.

При этом, арендодатель в установленном законом порядке получивший от собственника имущества разрешение на сдачу имущества в субаренду не может быть признан нарушившим условия договора, влекущие его досрочное расторжение.

В соответствии со статьёй 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которых оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Соглашаясь с  доводами истца об использовании арендуемого имущества не по назначению, суд первой инстанции сослался на акты обследования помещения, письма прокуратуры, фотографии входа в спорное помещение.

С учётом норм статей 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд не соглашается с данным выводом суда первой инстанции в виду следующего.

Представленные акты обследования составлены в одностороннем порядке истцом, имеющиеся в материалах дела фотографии судебной коллегией не могут быть идентифицированы со спорным помещением. Письмо прокуратуры не является допустимым доказательством по смыслу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку прокуратура не является органом, уполномоченным проверять исполнение обязательств сторонами договора аренды.

Из материалов дела не усматривается, что ответчик нарушил условия договора и использовал спорное помещение не по целевому назначению, а также в материалы дела не представлено доказательств уклонения арендатора от заключения договоров, указанных в п.п. 2.3.4., 2.3.17.

Какие-либо доказательства, позволяющие предположить иное, в материалы дела не представлены.

Вместе с тем, в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, бремя доказывания обстоятельств, на которых основаны исковые требования, лежит на истце.

С учётом указанной нормы суд первой инстанции необоснованно возложил обязанность доказывать использование имущества под парикмахерскую на ответчика.

Вывод суда об истечении срока договора субаренды противоречит нормам права и материалам дел.

 К субарендным отношениям применимы нормы права, регулирующие арендные отношения.

 Поскольку в материалы дела не представлены доказательства того, что субарендатор, передавший имущество в субаренду в установленном законом порядке,  возражал против продолжения субарендных отношений, с учётом норм статей 621 ч.2, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации согласие арендодателя на передачу имущества в субаренду не требуется.

С учетом изложенного у арбитражного суда не имелось достаточных оснований для вывода о возможности досрочного расторжения договора аренды в соответствии со           ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а поэтому в иске следует отказать.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270-271, статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 21.02.2008 по делу                            А12-16653/07 отменить.

В удовлетворении заявленных Индивидуальным предпринимателем Мартиросян Аиды Товмасовны требований отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя Мартиросян А.Т. в пользу ООО «Радуга» 1 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и  может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд Волгоградской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий                                                                                      С. А. Жаткина

                                                                                                                               Ф. И. Тимаев

         В. Б. Шалкин