Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2009 по делу n nА12-15393/08-С28. Изменить решение

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                        Дело N А12-15393/08-с28

10 марта 2009 года

     Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - судьи Т.Н. Телегиной, судей Т.В. Волковой, А.Ю. Никитина

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ю.Х. Евлоевой

при участии в заседании: от ответчика – Голованевой Л.П., предпринимателя, паспорт серии 18 04 № 400622 (ксерокопия в деле), Терешина Д.А., представителя, паспорт серии 18 04                    № 151959 (ксерокопии документов в деле), истец, третье лицо извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтового отправления от 10.02.2009 №№ 93505, 93509, 

рассмотрев  в открытом судебном заседании апелляционную жалобу предпринимателя без образования юридического лица Голованевой Людмилы Павловны, г. Волгоград,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 26 ноября 2008 года по делу                       № А12-15393/08-с28, принятое судьей А.А. Буланковым,

по иску Департамента муниципального имущества Администрации г. Волгограда, г. Волгоград,

к предпринимателю без образования юридического лица Голованевой Людмиле Павловне,              г. Волгоград,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципальное учреждение «Жилищно-коммунальное хозяйство Дзержинского района                        г. Волгограда», г. Волгоград,

о взыскании 24798 руб. 96 коп.

У С Т А Н О В И Л:

     в Арбитражный суд Волгоградской области обратился Департамент муниципального имущества Администрации г. Волгограда с иском к предпринимателю без образования юридического лица Голованевой Людмиле Павловне о взыскании 24798 руб. 96 коп., в том числе 22762 руб. 51 коп. задолженности по арендной плате за март- август 2008 года по договору на аренду помещения (здания, строения, сооружения) нежилого муниципального фонда от 19 сентября 2007 года № 4/1910, 2036 руб. 45 коп. пени за просрочку исполнения обязательства по оплате аренды за период с 21 марта по 5 сентября 2008 года на основании пункта 5.2 заключенного договора.

     Решением от 26 ноября 2008 года Арбитражного суда Волгоградской области по делу                  № А12-15393/08-с28 исковые требования удовлетворены частично: с ответчика в пользу истца взыскано 20975 руб. 74 коп., в том числе 19975 руб. 74 коп. задолженности по арендной плате, 1000 руб. пени за просрочку исполнения обязательства по заключенному договору, а также 872 руб. 62 коп. в возмещение расходов по уплаченной государственной пошлине. Во взыскании 3823 руб. 22 коп. отказано.

     Не согласившись с принятым по делу судебным актом,  предприниматель без образования юридического лица Голованева Л. П. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции.

     Заявитель апелляционной жалобы считает, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства по делу, не применены положения статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.к. сданное в аренду помещение находилось в неудовлетворительном состоянии, в нарушение условий пункта 2.3.4 договора арендатор не имел возможности заключить договор энергоснабжения из-за отсутствия подключения к электрическим сетям, электрического счетчика, балансодержатель завышал стоимость электроэнергии, арендодатель не уведомил о продаже арендуемого помещения и необходимости его освобождения по окончании договора аренды, договор аренды носил формальный характер, не учтен произведенный ремонт помещения, рассмотрение дела произведено в отсутствие ответчика.

     Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, с ее доводами не согласен, считает решение законным и обоснованным, заявил ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя. Ходатайство истца о рассмотрении апелляционной жалобы без его участия подлежит удовлетворению.

     В судебном заседании объявлен перерыв до 10 марта 2009 года на 16 час. 00 мин.

     Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на нее, выслушав представителя ответчика, присутствующего в судебном заседании, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемый судебный акт подлежит изменению по следующим основаниям.

     Арбитражный апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

     Как следует из материалов дела, Департамент муниципального имущества Администрации г. Волгограда (арендодатель), муниципальное учреждение «Жилищно-коммунальное хозяйство Дзержинского района г. Волгограда» (балансодержатель) заключили с предпринимателем без образования юридического лица Голованевой Л.П. (арендатор) договор на аренду помещения (здания, строения, сооружения) нежилого муниципального фонда от 19 сентября 2007 года № 4/1910 на срок с 19 сентября 2007 года по 17 сентября 2008 года. Заключенный договор на срок менее одного года не подлежит государственной регистрации.

     Во исполнение договора аренды от 19 сентября 2007 года № 4/1910 арендодатель (истец) при участии балансодержателя (третье лицо) сдал целевым назначением (для цифрового фото, услуг ксерокопирования) арендатору (ответчику) в аренду нежилое помещение на первом этаже площадью 46,20 кв. м., расположенное по адресу:                              г. Волгоград, ул. Землячки, 27, (акт приема-передачи нежилого помещения от 19 сентября 2007 года). Размер арендной платы установлен в пункте 4.1 договора – 3182 руб. 65 коп. в месяц (с НДС). Порядок внесения арендных платежей определен в пункте 4.2 договора.

     Изменениями и дополнениями от 1 января 2008 года № 1, от 23 января 2008 года № 2 к вышеназванному договору аренды стороны, не изменяя общей площади, с 1 января                2008 года изменили размер арендной платы, увеличив его до 3928 руб.56 коп. в месяц (с НДС), уточнили порядок пользования арендуемым имуществом.

     Пункт 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

     Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

     В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований  - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

     В соответствии с положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

     Пункт 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

     Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

     На основании положений статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом), если иное не предусмотрено договором.

     Обязанность арендатора по внесению арендных платежей определена нормами пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

     Суд первой инстанции выяснил все обстоятельства фактического пользования арендованным имуществом, правильно определил период взыскания задолженности по арендной плате.

     Вместе с тем, пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

     Согласно пункту 4.5 договора аренды размер арендной платы изменяется арендодателем без согласования с арендатором в случае изменения органами местного самоуправления методики определения арендной платы или базовой величины стоимости строительства 1 кв. м., но условиями договора не предусмотрено изменение размера арендной платы чаще чем один раз в год.

     Изменяя размер арендной платы с 1 января 2008 года, истец в изменениях и дополнениях к договору от 1 января 2008 года № 1 указал на решение Волгоградской городской Думы от 24 октября 2007 года № 50/1236, но поскольку договор аренды от                  19 сентября 2007 года № 4/1910 был заключен на срок менее одного года, по истечении указанного срока действие настоящего договора прекращается (пункт 8.1), то размер арендной платы не мог быть изменен, т.к. такое изменение нарушает требования пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и влечет за собой изменение размера арендной платы чаще чем один раз в год.

     За период с марта по август 2008 года арендная плата составит 19095 руб. 90 коп.   (3182 руб. 65 коп. х 6 месяцев). Суд первой инстанции обоснованно не принял увеличение размера арендной платы с 16 апреля 2008 года, т.к. изменения и дополнения от 16 апреля 2008 года № 3 к заключенному договору не подписаны арендатором.

Истец просил взыскать с ответчика пеню на основании пункта  5.2 договора аренды от 19 сентября 2007 года № 4/1910 за период с 21 марта по 5 сентября 2008 года в сумме       2036 руб. 45 коп. С учетом положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правомерно уменьшил размер до 1000 руб.

     При определении размера неустойки за просрочку исполнения обязательства по внесению арендных платежей суд первой инстанции произвел перерасчет пени, ответчик при рассмотрении апелляционной жалобы не представил контррасчет штрафных санкций, не подтвердил наличие арифметических ошибок при расчете задолженности по арендной плате и неустойки.

     Ответчик, сославшись в апелляционной жалобе на неудовлетворительное состояние арендуемого помещения, не представил соответствующие доказательства. В акте приема-передачи нежилого помещения от 19 сентября 2007 года арендодателем, арендатором и балансодержателем отражено, что все недостатки передаваемого помещения, выявленные при осмотре арендатором, отражены в акте технического состояния. Ответчиком акт технического состояния не представлен, что не позволяет определить, вправе ли арендатор требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

     Ответчик не представил также доказательства сдачи ему в аренду имущества с недостатками, препятствующими пользованию этим имуществом (статья 612 Гражданского кодекса Российской Федерации). Отсутствие электрического счетчика не свидетельствует о невозможности использования арендуемого помещения.

     Управление государственного пожарного надзора решением от 31 августа 2007 года            № 34/4-2/1298 (до заключения договора аренды от 19 сентября 2007 года № 4/1910) уведомило ответчика о необходимости принятия дополнительных противопожарных мероприятиях в отношении арендуемого помещения, тем не менее, ответчик счел возможным заключить договор аренды без системы автоматической пожарной сигнализации, не предусмотрев в договоре условия ее установки в счет арендной платы.

     В соответствии с пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

     В акте приема-передачи нежилого помещения от 19 сентября 2007 года не указано арендатором об отсутствии присоединенных электрических сетей (отсутствие электрического освещения возможно было обнаружить при осмотре сдаваемого в аренду помещения).

     Предъявление балансодержателем завышенных счетов на оплату электроэнергии не является основанием для уменьшения размера арендных платежей, т.к. оплата коммунальных услуг производится по самостоятельному договору с балансодержателем. Ответчик вправе заявить самостоятельные исковые требования по этому основанию в защиту своих интересов.

     Пункт 8.1 договора аренды от 19 сентября 2007 года № 4/1910 свидетельствует, что арендодатель не был намерен продлевать договор по окончании его действия. Кроме того, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).

     Утверждение ответчика о формальном характере договора аренды не подтверждено материалами дела, т.к. изменения и дополнения от 1 января 2008 года № 1 к договору аренды от 19 сентября 2007 года № 4/1910 предусматривали возможность капитального ремонта арендуемого помещения и производства неотделимых улучшений с согласия арендодателя в счет арендной платы при условии соблюдения арендатором порядка проведения зачетов, установленного органами местного самоуправления.

     Судом