Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2015 по делу n А12-45645/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74; тел: [phone]; факс: [phone],

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов

Дело №А12-45645/2014

31 августа 2015 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2015 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Лыткиной О.В., Шалкина В.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания  Богатырёвой Н.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета земельных ресурсов   Администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (404130, г. Волжский, пр. Ленина,  д. 19, ОГРН 1073435002464, ИНН 3435111294)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 11 июня 2015 года по делу № А12-45645/2014 (судья Зотова Н. П.)

по исковому заявлению Комитета земельных ресурсов Администрации городского округа – город Волжский Волгоградской области (404130, г. Волжский, пр. Ленина,  д. 19, ОГРН 1073435002464, ИНН 3435111294)

к закрытому акционерному обществу «ЮНИЖ-СТРОЙ» (400005, г. Волгоград, ул. Чуйкова 77, ОГРН 1023402979654, ИНН 3443040350)

о взыскании 70 292 рублей 43 копеек, из которых 68 046 рублей 88 копеек  задолженности по арендной плате, пеня  2 245 рублей  55 копеек,

при участии:

представителя закрытому акционерному обществу «ЮНИЖ-СТРОЙ» Бессалова А.В., действующего по доверенности от 27.10.2014,

УСТАНОВИЛ:

Комитет земельных ресурсов Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к закрытому акционерному обществу «ЮНИЖ-СТРОЙ» (далее - ЗАО «ЮНИЖ-СТРОЙ», ответчик) о взыскании 70 292 руб. 43 коп., из которых 68 046 руб. 88 коп. задолженности по арендной плате, 2 245 руб. 55 коп. пени.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец увеличил исковые требования и просил взыскать 384 815 руб. 21 коп., из которых 319 834 руб. 04 коп. задолженности по арендной плате, 64 981 руб. 17 коп. пени.

Увеличение исковых требований судом первой инстанции принято.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 11 июня 2015 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объёме.

Заявитель жалобы  находит ошибочным вывод суда первой инстанции о возникновении 06.05.2014 зарегистрированного права на объект долевого строительства за первым лицом, поскольку объект недвижимости являлся результатом незавершенной работы, так как жилой дом не был сдан в эксплуатацию. Апеллянт считает, что первое право собственности в жилом доме нa квартиру зарегистрировано 24.04.2015, о чем свидетельствует запись о государственной регистрации от 24.04.2015 № 34-34/003-4/003/019/2015-669/1. В связи с этим, истец  полагает, что ответчик до прекращения договора аренды (до 24.04.2015) обязан уплачивать арендную плату за спорный земельный участок  за период с 01.08.2014 по 30.11.2014.

 ЗАО «ЮНИЖ-СТРОЙ» в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу в материалы дела не представило.

Представитель  ЗАО «ЮНИЖ-СТРОЙ» в судебном заседании настаивал на законности и обоснованности обжалуемого судебного акта, возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель Комитета в судебное заседание не явился. О времени и месте указанное лицо извещено надлежащим образом путем направления почтовых извещений в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Публикация в сети Интернет произведена 22.07.2015.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении Комитета о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие его представителя.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителя ЗАО «ЮНИЖ-СТРОЙ», изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Между 24.01.2011 между Комитетом (арендодатель) и ЗАО «ЮНИЖ-СТРОЙ» (арендатор) заключен договор № 9542 АЗ аренды земельного участка из земель населенных пунктов (далее – Договор), площадью 5 439,0 кв.м, кадастровый номер 34:35:030212:0048, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Оломоуцкая, 23, вид разрешенного использования - земли под домами многоэтажной застройки (для строительства двух пятиэтажных жилых домов с мансардой).

По акту приема-передачи земельного участка от 24.01.2011 указанный земельный участок был передан арендодателем, а арендатор принял его.

Срок действия договора определен сторонами с 31.12.2010 до 31.11.2011 (пункт 3.1. Договора).

После истечения срока договора арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Таким образом, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621, статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 4.3 Договора арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца.

Пунктом 7.1 Договора предусмотрено, что в случае несвоевременного оплаты арендатор уплачивает пени в размере 0,5% за каждый день просрочки от суммы, подлежащей перечислению.

Ссылаясь на то, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялась обязанность по уплате арендной платы по Договору за период с 01.08.2014 по 30.11.2014, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании  (с учётом уточнения) 384 815 руб. 21 коп., из которых 319 834 руб. 04 коп. - задолженность по арендной плате, 64 981 руб. 17 коп. - пени.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Статьёй 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Из искового заявления следует, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате за период с 01.08.2014 по 30.11.2014 и ему начислены пени за период с 11.08.2014 по 11.12.2014.

Суд первой инстанции, проверяя обоснованность заявленных истцом требований, установил, что ответчик, как застройщик, принятые на себя обязательства по жилищному строительству исполнил.

17.03.2015 многоквартирный жилой дом, построенный ЗАО «ЮНИЖ-СТРОЙ», введен в эксплуатацию.

 При этом, установлено, что 06.05.2014 за Лазутиной Т. А. зарегистрировано право собственности не незавершенную строительством однокомнатную квартиру № 29, расположенную по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Оломоуцкая, 23 кв. 29, жилой многоквартирный дом № 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.05.2014 серии 34 - АБ № 513080.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон № 122-ФЗ) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона № 122-ФЗ, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц.

Факт регистрации права собственности первого лица на объект долевого строительства ответчиками не оспаривается, в силу чего на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность.

При этом истец не имеет в собственности каких-либо помещений в данном доме, и это обстоятельство ответчиками не опровергнуто. В таком случае истец, не являющийся собственником каких-либо помещений в доме, не может быть и участником общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе земельный участок.

Кроме того, принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса.

Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 11642/11.

Согласно письму от 29.04.2015 № 13/5517 Комитета, направленному в адрес ЗАО «ЮНИЖ-СТРОЙ», договор № 9542 аз от 24.01.2011 считается прекратившим свое действие с 24.04.2014, в связи с государственной регистрацией права собственности на квартиру в жилом доме (запись о государственной регистрации от 24.04.2014 № 34/003/019/2015-669), расположенную на земельном участке площадью 5 439,0 кв.м с кадастровым номером 34:35:030212:48 по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Оломоуцкая, 23, предоставленному в аренду по договору от 24.01.2011 № 9542 аз.

Апеллянт в жалобе указывает на то, что данное письмо следует считать недействительным, однако, само по себе это не опровергает наступление обстоятельств, указанных в нём.

Ссылки апеллянта на ошибочность вывода суда первой инстанции о том, что зарегистрированное право на объект долевого строительства за первым лицом возникло 06.05.2014, поскольку жилой дом не был введен в эксплуатацию, подлежат отклонению.

Действующим законодательством не предусмотрен запрет на регистрацию права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Исходя из положений пунктов 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, а право муниципальной собственности на земельный участок прекращается после регистрации права собственности на помещения в этом доме.

В силу правовой позиции, сформированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 № 1721/11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права