Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2015 по делу n А12-36062/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74; тел: [phone]; факс: [phone],

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов

Дело №А12-36062/2014

31 марта 2015 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2015  года.

Полный текст постановления изготовлен 31 марта 2015 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  судьи О.И. Антоновой, 

судей Жаткиной С.А., Волковой Т.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ахоновой Д.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 19 января 2015 года по делу № А12-36062/2014 (судья С.С. Луцевич),

по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственности «СатурнСтроймаркет Волгоград»

к Администрации Волгограда, департаменту муниципального имущества администрации Волгограда

 о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки,

о признании решения о предоставлении арендатору преимущественного права приобретения объекта недвижимости незаконным в части указания цены помещения,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества,

при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Стерх», общества с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки»,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «СатурнСтроймаркет Волгоград» (далее -истец) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к администрации Волгограда, департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее ­ответчик) о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости - встроенно-пристроенного нежилого помещения номер III, общей площадью 381,3 кв.м. (этаж 1), расположенного по адресу: г.Волгоград, ул. им. Фадеева, 43, в размере 12 900 000 рублей, без учета НДС; признании решения о предоставлении арендатору - обществу с ограниченной ответственностью «СатурнСтроймаркет Волгоград» преимущественного права приобретения указанного объекта, принятого на заседании комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества от 07.08.2014 и оформленного протоколом №9, незаконным в части указания цены помещения в названном размере; урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества (встроенно-пристроенного нежилого помещения номер III, общей площадью 381,3 кв.м. (этаж 1), расположенного по адресу: г.Волгоград, ул. им. Фадеева, 43), с учетом уточнений в порядке, установленном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), изложив пункт 1.3 договора в следующей редакции: «1.3. Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 7 960 000 рублей (без учета НДС).»; пункт 3.1 договора в следующей редакции: «3.1. Покупатель перечисляет сумму продажной цены объекта нежилого фонда единовременно в течение 30 дней с даты заключения договора купли-продажи. Оплата производится путем безналичного перечисления средств Покупателем со своего расчетного счета на специальный счет Продавца (Департамент муниципального имущества администрации Волгограда ИНН 3444074200; КПП 344401001; УФК по Волгоградской области (департамент муниципального имущества администрации Волгограда) Отделение Волгоград; р/счет №40101810300000010003, БИК 041806001; КБК 768 114 02043 04 0000 410; ОКТМО 18701000) стоимости объекта в сумме 7 960 000 рублей.».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Стерх», общество с ограниченной ответственностью «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» (далее - третьи лица).

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, от истца поступило заявление об отказе от иска в части требований к администрации Волгограда и в части требований о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости - встроенно-пристроенного нежилого помещения номер III, общей площадью 381,3 кв.м. (этаж 1), расположенного по адресу: г.Волгоград, ул. им. Фадеева, 43, в размере 12 900 000 рублей, без учета НДС; признании решения о предоставлении арендатору - обществу с ограниченной ответственностью «СатурнСтроймаркет Волгоград» преимущественного права приобретения указанного объекта, принятого на заседании комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества от 07.08.2014 и оформленного протоколом №9, незаконным в части указания цены помещения в названном размере.

Решением суда от 19.01.2015 производство по делу в части отказа истца от иска прекращено. В остальной части исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент муниципального имущества Администрации Волгограда обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить по основаниям, изложенным  в жалобе.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверна в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 01.08.2014 истец обратился к ответчику с заявлением (письмо от 31.07.2014), в котором просил реализовать преимущественно право на приобретение арендуемого истцом спорного помещения путем продажи объекта истцу.

Во исполнение решения ответчика (протокол заседания комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества от 07.08.2014 №9) ответчиком истцу направлен и 18.08.2014 получен истцом проект договора купли-продажи спорного объекта недвижимости с указанной в нем ценой выкупа в размере 12 900 000 руб.

Истец, не согласившись с предложенной ответчиком выкупной ценой, 28.08.2014 направил в адрес ответчика протокол разногласий.

08.09.2014 ответчик возвратил протокол разногласий без рассмотрения.

В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), лицо вправе обратиться в суд с требованием об обязании заключить договор только тогда, когда для лица, в адрес которого направлена оферта, заключение договора является обязательным.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Стороны не достигли согласия о размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 вышеуказанного Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка отчета независимого оценщика осуществляется судом в порядке главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92).

Согласно экспертному заключению, выполненном ИП Скляром Е.И., рыночная стоимость спорного объекта без учета НДС по состоянию на 01.08.2014 составляет 7 960 000 руб.

Указанные выводы эксперта признаны судом первой инстанции обоснованными и не противоречивыми.

При этом судом не принят в качестве надлежащего доказательств представленный ответчиком отчет рыночной стоимости спорного объекта, поскольку  выполнен по состоянию на иную дату, чем дата обращения истца с заявлением о выкупе спорного объекта недвижимости.

Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Заявлений об оспоримости каких-либо обстоятельств и о недостоверности представленных истцом доказательств ответчик и третье лицо не сделали, а также вопреки правилам статьи 65 АПК РФ о доказывании обстоятельств дела и раскрытии доказательств не представили суду документов, опровергающих доводы истца.

При таких обстоятельствах, требования истца правомерно удовлетворены судом с учетом результатов экспертного заключения, полученного в судебном порядке.

При этом коллегией судей отмечает, что  сторонами не было достигнуто о размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а представленные в обоснование требований  отчеты о рыночной стоимости объекта оценки, как истца так и ответчика, содержали противоречивые сведения.

Признается необоснованным и довод заявителя об избрании ненадлежащего способа защиты и необходимости обращения истца с самостоятельным иском о об оспаривании величины рыночной стоимости.

На основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Как следует из материалов дела на основании решения комиссии по подготовке планов приватизации и распоряжения ответчика утверждены планы приватизации арендуемого истцом муниципального имущества, согласно которым установлена цена продажи, в связи с чем, истец утратил возможность предъявить самостоятельный иск по оспариванию достоверности величины стоимости объекта оценки.

Довод апеллянта о том, что истец не воспользовался правом оспаривания решения комиссии в порядке главы 24 АПК РФ, в связи с чем иск об урегулировании разногласий по договору в данном случае является неверным способом защиты права судебной коллегией отклоняется.

Право истца на урегулирование разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества не связано с обязанностью