Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.02.2015 по делу n А57-17174/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74; тел: [phone]; факс: [phone],

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов

Дело №А57-17174/2014

24 февраля 2015 года

Резолютивная часть постановления объявлена «17» февраля 2015 года

Полный текст постановления изготовлен «24» февраля 2015 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Каплина С.Ю.,

судей Кузьмичева С.А., Цуцковой М.Г.,

при ведении протокола помощником судьи Барановым С.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Жилищно-строительного кооператива Строительная компания «Кронверк-3» (ул. Мичурина, 107, г. Саратов, 410028, ИНН6450058266, ОГРН 1126450016340),

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 18 декабря 2014 года,

по делу №А57-17174/2014 (судья Калинина А.В.),

по заявлению Жилищно-строительного кооператива Строительная компания «Кронверк-3» (ул. Мичурина, 107, г. Саратов, 410028, ИНН6450058266, ОГРН 1126450016340),

заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (Театральная пл., 11, г. Саратов, 410012, ИНН 6455039436, ОГРН 1056405504671), Администрация Энгельсского муниципального района (пл. Ленина, 30, г. Энгельс, Саратовская область, 413100, ИНН 6449013567, ОГРН 1026401988183),

о признании недействительным отказа в государственной регистрации сделки,

об обязании осуществить государственную регистрацию сделки,

при участии в судебном заседании представителей Жилищно-строительного кооператива Строительная компания «Кронверк-3» Кузнецова А.С., действующего на основании доверенности от 06.10.2014, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области Фролкова М.В., действующего на основании доверенности от 31.12.2014 №15,

без участия в судебном заседании представителей иных лиц, участвующих в деле, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, уведомления о вручении почтовых отправлений адресатам приобщены к материалам дела,

У С Т А Н О В И Л:

Жилищно-строительный кооператив Строительная компания «Кронверк-3» (далее – ЖСК СК «Кронверк-3», кооператив, заявитель) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Администрации Энгельского Муниципального района с заявлением о признании недействительным отказа в государственной регистрации сделки (договор замены стороны в обязательстве от 24.02.2014 г.), об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области осуществить государственную регистрацию сделки (договор замены стороны в обязательстве по договору аренды земельного участка) с объектами недвижимого имущества: земельным участком площадью 93 кв.м., с кадастровым номером 64:50:010302:2489; земельным участком площадью 3 851кв.м., с кадастровым номером 64:50:010302:386; земельным участком площадью 15 472 кв.м., с кадастровым номером 64:50:010302:389, расположенным по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Шурова Гора, д.7.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 18.12.2014 в удовлетворении заявленных ЖСК СК «Кронверк-3» требований отказано в полном объеме.

ЖСК СК «Кронверк-3», не согласившись с выводами суда первой инстанции, обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Саратовской области от 18.12.2014 по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель ЖСК СК «Кронверк-3» поддержал  доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в судебном заседании возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу -без удовлетворения.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу,  арбитражный апелляционный суд считает решение Арбитражного суда Саратовской области от 18.12.2014 подлежащим отмене по следующим основаниям.  

21.02.2006 Комитетом по управлению имуществом Саратовской области и ООО «Кронверк-2012» заключен договор № 69 аренды земельного участка площадью 15 472 кв.м., с кадастровым номером 64:50:010302:389 и земельного участка площадью 93 кв.м., с кадастровым номером 64:50:010302:2489; расположенных по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Шурова Гора, д.7.

08.10.2007 администрацией Энгельсского муниципального района и ООО «Кронверк-2012» заключен договор № 8270/1 аренды земельного участка площадью 3 851 кв. м. с кадастровым номером 64:50:010302:386, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Шурова Гора, д.7.

Вышеуказанные договоры аренды зарегистрированы в установленном законом порядке органном по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

24.02.2014 ООО «Кронверк-2012» и ЖСК «Кронверк-3» заключили договор замены стороны в обязательстве, согласно которому ЖСК «Кронверк-3» переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка № 8207/1 от 08.10.2007 и договору аренды земельного участка №69 от 21.02.2006.

После чего 25.02.2014 ООО «Кронверк-2012» и ЖСК «Кронверк-3» обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлениями о государственной регистрации договора замены стороны в обязательстве от 24.02.2014.

Решениями от 14.03.2014 и 11.04.2014 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области приостановило совершение регистрационных действий, а затем 29.07.2014 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области отказало в государственной регистрации договора замены стороны в обязательстве от 24.02.2014 в связи с прекращением деятельности ООО «Кронверк-2012» и ликвидацией данной организации.

Из материалов дела следует, что действительно в Единый государственный реестр юридических лиц 07.03.2014 внесена запись о прекращении деятельности ООО «Кронверк-2012» в связи с ликвидацией.

Необходимость регистрации договора от 24.02.2014 обусловлена заменой стороны в договорах аренды недвижимого имущества, прошедших государственную регистрацию в соответствии со статьей 452 ГК РФ, пунктом 2 статьи 609 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ликвидация  ООО «Кронверк-2012» повлекла прекращение обязательственных отношений, тогда как положения, изложенные в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» к рассматриваемым отношениям применению не подлежат.

Однако эти выводы являются ошибочными, противоречащими нормам права и правовой позиции, изложенной Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда №10/22.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, при передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному на срок не менее пяти лет, предусмотрен уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора. Обязательное получение согласия собственника земельного участка не требуется.

Как следует из материалов дела, договор аренды от 08.10.2007 №8270/1 и договор аренды от 21.02.2006 №69 заключены сроком на девять и десять лет соответственно.

Судом установлено, что ЖСК «Кронверк-3» как и прежний арендатор спорных земельных участков, осуществляет деятельность по строительству жилых домов, договор о перенайме составлен в надлежащей форме и соответствует требованиям статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Договоры аренды земельных участков не содержат условий об обязательном получении согласия собственника земельного участка на передачу прав и обязанностей по договору другому лицу.

О заключении договора перенайма арендодатель уведомлялся надлежащим образом.

В силу статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон № 122-ФЗ) государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены в статье 18 Федерального закона № 122-ФЗ. Основания для отказа в государственной регистрации права приведены в статье 20 данного Закона, в которой отсутствует ссылка на ликвидацию стороны договора.

В рассматриваемом случае для совершения регистрационных действий с соответствующими заявлениями и документами обратились обе стороны договора от 24.02.2014, обладавшие правоспособностью.

Ликвидация одной из сторон сделки перенайма во время нахождения документов в регистрирующем органе в период регистрации не может служить достаточным основанием для отказа в государственной регистрации, так как волеизъявление первоначального арендатора ясно было выражено не только в договоре, но и в его заявлении о регистрации сделки, адресованном регистрирующему органу.

Подобная позиция неоднократно приводилась в судебной практике, в том числе в определении ВАС РФ от 18.12.2013 № ВАС-17794/13, постановлениях ФАС Поволжского округа от 15.08.2013 по делу № А12-28139/2012, ФАС Волго-Вятского округа от 02.08.2013 по делу № А79-11107/2012.

Ссылки регистрирующего органа на незаключенность договора о передаче прав и обязанностей арендатора в виду отсутствия его госрегистрации не несостоятельны, так как  не основаны на номах права.

В пункте 2 статьи 651 ГК РФ указано, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

Соответствующие разъяснения приводились в  пункте 2 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Таким образом, отказ в государственной регистрации договора 24.02.2014, выраженный в сообщении от 29.07.2014 не соответствует требованиям статьи 20 Федерального закона № 122-ФЗ и нарушает права, законные интересы заявителя по делу.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой