Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2014 по делу n А12-17460/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74; тел: [phone]; факс: [phone],

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов

Дело №А12-17460/2013

29 декабря 2014 года

Резолютивная часть постановления объявлена  23 декабря 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Дубровиной О.А., Жаткиной С.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания  Чуклиной О.И., 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Росконсалтинг» (400006, г. Волгоград, ул. Дегтярева, д. 19, ОГРН 1033400118388, ИНН 3441024402)

на решение  Арбитражного суда Волгоградской области от 17 января 2014 года по делу № А12-17460/2013 (судья Савченко Н. А.)

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Бавтенко Марины Равильевны (400111, г. Волгоград, ул. Леваневского, д. 28)

к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (400131, г. Волгоград, ул. Волгодонская, д. 16, ОГРН 1023403446362, ИНН 3444074200)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Росконсалтинг» (400006, г. Волгоград, ул. Дегтярева, д. 19, ОГРН 1033400118388, ИНН 3441024402)

об урегулировании разногласий при заключении договоров купли-продажи,

при участии в  судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Бавтенко М.Р. Эрендженовой С.Б., действующей по доверенности от 04.09.2013,

представителя общества с ограниченной ответственностью «Росконсалтинг» Егорова В.Н., действующего по доверенности от 25.11.2013,

эксперта ООО «ИРБИС» Егорова Д.В.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Бавтенко Марина Равильевна (далее - ИП Бавтенко М.Р., предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (далее - ДМИ администрации Волгограда, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договоров купли-продажи объектов муниципального имущества.

В дальнейшем, истец, в соответствии со статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил  урегулировать разногласия, возникшие при заключении договоров купли-продажи объектов муниципального имущества, указав редакцию пункта 1.3  договоров и приложения № 3 к ним с учетом проведенной по делу судебной экспертизы

Судом первой инстанции уточнение принято.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 17 января 2014 года разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества встроенного нежилого помещения площадью                     21,3 кв.м (цокольный этаж) и площадью  58,3 кв.м (цокольный этаж) расположенных по адресу г. Волгоград, Красноармейский район, пр. Героев Сталинграда, 9, между ИП Бавтенко М.Р. и ДМИ администрации Волгограда урегулированы.

Пункт 1.3. договора купли-продажи встроенного нежилого помещения площадью 21,3 кв.м (цокольный этаж) изложен в следующей редакции: «Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 193 000 руб. ( без учета НДС)», а также указан График платежей и процентов по оплате стоимости приобретаемого в рассрочку по договору купли-продажи.

Пункт 1.3. договора купли-продажи встроенного нежилого помещения площадью  58,3 кв.м (цокольный этаж) изложен в следующей редакции: «Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 528 000 руб. ( без учета НДС)», а также указан График платежей и процентов по оплате стоимости приобретаемого в рассрочку по договору купли-продажи.

С ДМИ администрации Волгограда в пользу ИП Бавтенко М.Р. взыскано               30 000 руб. в счет возмещения расходов на оплату судебной экспертизы.

Общество с ограниченной ответственностью «Росконсалтинг» (далее - ООО «Росконсалтинг»), не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой  просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу                 новый судебный акт. В обоснование данной позиции настаивает на соответствии отчетов № Н-373/2012 и № Н-373/2012 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, пр. Героев Сталинграда, 9, выполненных ООО «Росконсалтинг», требованиям действующего законодательства. По мнению подателя жалобы, экспертное заключение № 13/12/09-1, выполненное ООО «Волгоград-Консталтинг», является не объективным и не могло быть положено в основу судебного акта. Податель жалобы считает, что проведение судебной экспертизы по настоящему делу было поручено лицу, которое ранее, то есть в досудебном порядке, высказалось о цене спорных объектов в отчетах, послуживших поводом для обращения истца в арбитражный суд. Заявитель полагает, что оценщик, который однажды уже выразил свою позицию по поводу цены спорных объектов недвижимости, не мог объективно и беспристрастно проводить судебную экспертизу отчетов, составленных ООО «Росконсалтинг». В связи с этим, подателем жалобы заявлено ходатайство о проведении по настоящему делу повторной экспертизы.

ИП Бавтенко М.Р. в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором предприниматель возражает против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.   

В судебном заседании представители ООО «Росконсалтинг» и ИП Бавтенко М.Р. поддержали правовые позиции, изложенные соответственно в апелляционной жалобе и отзыве на неё, дали аналогичные пояснения.

Представитель ДМИ администрации Волгограда в судебное заседание не явился. О месте и времени судебного заседания указанное лицо извещено надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании, открытом 16 декабря 2014 года, в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 23 декабря 2014 года до 14 часов 05 минут. Объявление о перерыве размещено в соответствии с рекомендациями, данными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 сентября 2006 года № 113 «О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации».

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей без участия представителей лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями  268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителей ООО «Росконсалтинг» и ИП Бавтенко М.Р., изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, Комиссией по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества (протокол № 4 от 26.03.2013 года), принято решение о предоставлении истцу преимущественного права приобретения арендуемых встроенных нежилых помещений: 1/ площадью 58,300 кв.м (цокольный этаж),  расположенного по адресу г. Волгоград, Красноармейский район, пр. Героев Сталинграда, 9; 2 площадью 21,30 кв.м, (цокольный этаж), расположенного по адресу г. Волгоград, Красноармейский район, пр. Героев Сталинграда, 9.

В порядке реализации преимущественного права, 28.03.2013 ответчик направил истцу для подписания договоры купли-продажи объектов муниципального имущества, которые последним получены и подписаны с протоколами разногласий относительно предложенной цены выкупа и графика платежей.

Истец в протоколе разногласий к договору купли-продажи объекта муниципального имущества предложил ответчику определить цену спорного встроенного нежилого помещения (пункт 1.3) площадью 58,3 кв.м равной                          601 797 руб., площадью 21,3 кв.м - 219 868 руб., при этом ссылался на отчеты ООО «Волгоград Консалтинг» согласно которому указанная в проекте договоров купли-продажи цена спорных объектов недвижимости является завышенной.

Протоколы согласования разногласий к спорным договорам подписаны ответчиком с письмами № 1102 и № 1103 от 22.05.2013, в которых ответчик настаивает на принятии спорных пунктов договоров  в предложенной им редакции.

Поскольку спор о цене объектов между сторонами в досудебном порядке не урегулирован, ИП Бавтенко М.Р. обратилась в арбитражный суд с требованием об урегулировании разногласий по спорным договорам и полагает, что отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный ООО «Росконсалтинг», не  соответствует требованиям Федерального закона РФ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии со статьёй 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что  при отклонении протокола разногласий (в случае недостижения сторонами согласия по условиям договора) либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. При этом с одной стороны истец не лишен возможности корректировать требования (статья 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а ответчик может представить возражения относительно каждого довода, касающегося существа заявленных требований (в том числе и измененных истцом). Следовательно, обязанная к заключению договора сторона не лишена возможности представить суду разногласия по конкретным условиям договора, предложенным ей в проекте, и суд должен их рассмотреть.

Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами.

Как видно из материалов дела, ответчиком 28.03.2013 истцу для подписания направлены договоры купли-продажи объектов муниципального имущества, которые последним получены и подписаны с протоколами разногласий относительно предложенной цены выкупа и графика платежей.

Истец в протоколе разногласий к договору купли-продажи объекта муниципального имущества,  полагая, что указанная в проекте договоров купли-продажи цена спорных объектов недвижимости является завышенной, предложил ответчику определить цену спорного встроенного нежилого помещения (пункт 1.3) площадью 58,3 кв.м равной  601 797 руб., площадью 21,3 кв.м - 219 868 руб.

Статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Аналогичное положение закреплено в пункте 21.1 Постановления Волгоградского горсовета народных депутатов от 08.07.2002 № 43/744 «О принятии Положения о порядке и условиях отчуждения муниципального имущества».

Стоимость объектов, предложенная истцу в договорах купли-продажи, определена ответчиком  на основании отчетов № Н-373/2012 и № Н-373/2012 от 11.12.2012 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, пр. Героев Сталинграда, 9 , выполненных ООО «Росконсалтинг».

ИП Бавтенко М.Р. в досудебном порядке обратилась в ООО «Волгоград – Консалтинг» с целью установления рыночной стоимости спорных помещений для их последующего выкупа.

К исковому заявлению ИП Бавтенко М.Р. в опровержение цены объектов недвижимости, предложенной ответчиком, истец представил отчет № 13/04/18, составленный ООО «Волгоград – Консалтинг» экспертом Ериховым Алексеем Викторовичем.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза,