Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2007 по делу n А12-7306/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

Именем Российской Федерации

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е          

арбитражного апелляционного суда

г. Саратов                                                                            Дело №А12-7306/2007-С67

резолютивная  часть постановления оглашена  24 декабря 2007 года

в полном объеме постановление изготовлено  29 декабря 2007 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Агибаловой Галины Ивановны, судей Никитина Александра Юрьевича, Клочковой Наталии Александровны,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Судаковой Н.В.

без участия в заседании представителей сторон: извещены надлежащим образом, уведомления о вручении  почтовых отправлений адресатам приобщены к материалам дела,

рассмотрев апелляционную жалобу без номера, без даты конкурсного управляющего закрытого акционерного общества «Актив» Березина О.Г., г.Камышин, Волгоградская область,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от «24» сентября 2007 года по делу №А12-7306/2007-С67, судья Павлова С.В.

по иску комитета по управлению имуществом Администрации городского округа- город Камышин, г. Камышин, Волгоградская область,

к закрытому акционерному обществу «Актив», г. Камышин, Волгоградская область,

третьи лица: администрация городского округа г. Камышин Волгоградской области, г.Камышин, Волгоградская область,

закрытое акционерное общество «Прохлада», г. Волжский, Волгоградская область,

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 238 654 рублей 74 копейки, пени в размере 247 685 рублей 43 копеек, расторжении договора аренды, выселении с занимаемого земельного участка

У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению имуществом Администрации городского округа- город Камышин, обратилось  в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением о взыскании с Закрытого акционерного общества «Актив»  задолженности по арендной плате  в размере 238 654 рублей 74 копейки, пени в размере 247 685 рублей 43 копеек, расторжении договора аренды, выселении с занимаемого земельного участка, по договору на аренду земли №3551 от 13.10.1998 года.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 24 сентября 2007 года иск удовлетворен частично.

Суд решил: взыскать с ответчика, Закрытого акционерного общества «Актив», в пользу истца, Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа- город Камышин Волгоградской области, задолженность по арендной плате в размере 209043,80 рублей за период с 7 декабря 2005 года по 31 марта 2007 года, расторгнуть договор аренды земли №3551 от 13.10.1998 года и выселить ответчика с занимаемого  земельного участка, площадью 15093 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Камышин, Черная гряда. Требование о взыскании задолженности за период с 01.10.2005 года  по 06.12.2005 года, в размере 29 610,94 рублей, оставлено без рассмотрения, в удовлетворении требований о взыскании пени отказано.

Закрытое акционерное общество «Актив»   обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда  Волгоградской области от 24 сентября 2007 года отменить, дело направить на новое рассмотрение.

Заявитель жалобы считает вынесенное решение незаконным  и подлежащим отмене по тем основаниям, что на занимаемом ответчиком земельном участке расположена недвижимость ответчика, в связи с чем, договор аренды земли не подлежал расторжению.

Кроме того, ответчик полагает необходимым привлечь к участию в деле Федеральную налоговую службу Российской Федерации, как единственного кредитора ответчика.

Истец  и третье лицо, Администрация городского округа г. Камышин Волгоградской области, считает решение суда законным и обоснованным, просит  оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела,  13 октября 1998 года между Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа- город Камышин Волгоградской области и Закрытым акционерным обществом «Актив», был заключен договор на аренду земли №3551, общей площадью 15093 кв.м, для строительства и последующей эксплуатации  мельницы, производительностью 22 т в сутки, расположенной в районе Черной гряды (т.1 л.д.6-8).

Согласно постановлению Администрации города Камышина Волгоградской области № 1348 от 20.07.2000 года, правопреемником прав и обязанностей по договорам аренды, заключенным ранее Администрацией г. Камышина, стал Комитет по управлению имуществом администрации городского округа - г. Камышина (т.1 л.д.125).

В соответствии с п.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2.1 договора арендная плата на момент заключения договора сторонами был установлена в  размере 27 393 руб. 79 коп. в год.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, и корректировкой размера арендной платы, за период 01.10.2005 года по 31.03.2007 года за ответчиком образовалась задолженность в размере 238 654 руб. 74 коп.

В данном случае ответчик в течение всего срока действия договора не выполнял своих обязанностей по своевременной оплате арендуемой земли.

Следовательно, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о необходимости  взыскания с ответчика в пользу истца основного долга за период с 07.12.2005 года по 31.03.2007 года в сумме 209 043 руб. 80 коп.

Поскольку 07.12.2005 года ответчик, ЗАО «Актив», признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство., суд первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями законодательства о банкротстве (абз.6 п.1 ст. 126 и ст.5  ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»),  оставил без рассмотрения требования истца в части взыскания задолженности за период с 01.10.2005 года по 06.12.2005 года в размере 29 610 руб. 94 коп.

Суд первой инстанции  правильно отказал во взыскании с ответчика пени, поскольку в соответствии с абз.2 п.1 ст. 126 Закона РФ о несостоятельности (банкротстве), с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращается начисление неустоек (штрафов, пеней), процентов и иных финансовых санкций по всем видам задолженности должника.

Договор на аренду земли №3551 заключен сторонами сроком на пять лет с правом последующей пролонгации.

Согласно п.2 ст.621 ГК РФ «если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок».

В деле отсутствуют доказательства пролонгации договора на аренду земли №3551,  после истечения пятилетнего срока на конкретный срок, следовательно, указанный договор считался возобновленным на неопределенный срок.

В силу ч.2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца, при аренде недвижимого имущества.

Поскольку ответчик не являлся добросовестным арендатором, в связи с в связи с существенными нарушениями условий договора аренды, 16.12.2005 года, истец направил в адрес ответчика требование №4259 (т.1 л.д.12), которым предупреждает о необходимости погашения задолженности по арендной плате и пени, в противном случае предлагает подтвердить свое согласие на расторжение договора аренды №3551 от 13.10.1998 года и освободить занимаемый земельный участок, сдав его по акту приема-передачи.

Указанное требование было получено ответчиком 21.12.2005 года, о чем в деле имеется копия почтового уведомления, однако в установленный истцом срок ответчик задолженность не погасил и не освободил земельный участок.

Повторно требование о расторжении договора аренды было направлено истцом 31.01.2007 года исх. № 233 (т.1 л.д.13-14).

Согласно п.2 статьи 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Предусмотренный законодательством порядок расторжения договора истцом был соблюден.

Таким образом, суд первой инстанции в соответствии с действующим  законодательством, и фактическими обстоятельствами дела, обоснованно решил расторгнуть  договор аренды земли №3551 от 13.10.1998 года и выселить ответчика с занимаемого  земельного участка, площадью 15093 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Камышин, Черная гряда.

В соответствии со ст.622 ГК РФ «при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если  арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки».

Доводы подателя апелляционной жалобы апелляционная коллегия находит неосновательными.

Из текста договора, а также    плана земельного участка не усматривается наличие на спорном земельном участке недвижимого имущества, принадлежащего ответчику.

Кроме того, земельный участок площадью 15093 кв.м. предоставлен ответчику для строительства и последующей эксплуатации мельницы производительностью 22 т. в сутки, расположенной в районе Черной Гряды.

Поэтому ссылка ответчика на договор купли-продажи от 15.01.1998 года к данному предмету спора не относится.

Представленные ответчиком выписки из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, а также технические паспорта на нежилые строения не содержат информации о введении их в эксплуатацию, а также сведений о принадлежности на праве собственности указанных строений ответчику (т.2 л.д.3).

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти участки в силу названного Кодекса.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений - в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 7 Постановления от 24.03.2005 N 11 разъяснил: если договор аренды заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды участка, он утрачивает право выкупа этого участка в соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку спорный договор аренды земли был заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, указанное обстоятельство не исключает, что по истечении срока действия договора аренды земельного участка собственник объекта недвижимого имущества, расположенного на этом участке, сохраняет право выкупа участка или аренды путем заключения договора аренды участка, занимаемого непосредственно недвижимостью.

Таким образом, апелляционный суд находит ошибочным вывод суда первой инстанции об утрате ответчиком своего права на земельный участок под недвижимостью.

Вместе с тем неверный вывод суда первой инстанции не повлек вынесение незаконного решения.

Оспариваемый договор аренды был заключен  на гораздо большую площадь, нежели занимает недвижимость, и для иных целей, а не под использование имеющейся недвижимости.

Ответчик вправе реализовать свои права по использованию земельного участка под недвижимостью в установленном законом порядке, что выходит за рамки настоящего спора.

На основании изложенного, судебная коллегия находит, что по делу принято законное и обоснованное решение. Все  имеющие значение для правильного и объективного  рассмотрения спора обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем необходимым документам дана правовая оценка.

Права Федеральной налоговой службы Российской Федерации, как единственного кредитора ответчика, по мнению апелляционного суда, не нарушены, поскольку ответчик не лишается своего права на недвижимость и на земельный участок под недвижимостью.

Апелляционную жалобу ответчика следует оставить без удовлетворения, решение  суда первой инстанции – без изменения.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Волгоградской области от 24 сентября 2007 года по делу №А12-7306/2007-С67оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 273-277 АПК РФ.

Направить постановление арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                Г.И. Агибалова

Судьи                                                                                               А.Ю. Никитин

Н.А. Клочкова