Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2008 по делу n А12-16701/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Саратов                                                                                        Дело  №  А12-16701/2007-С2

Резолютивная часть постановления объявлена  30 мая 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 июня 2008 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  Бирченко А.Н.,

судей   Жаткиной С.А., Камериловой В.А.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем   судебного  заседания    Хорошайло Е.А.,

при участии в заседании:

от истца – Костылев А.И., паспорт, Малахова Е.И., доверенность от 30.11.2007,

от ответчика  -   Липартелиани М.Ю., доверенность №03-01 от 05.03.2008,

от третьего лица – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев  в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Березка» на решение Арбитражного   суда Волгоградской области   от   29 февраля 2008  года    по   делу № А12-16701/2007-с2,  (судья Зотова Н.П.)

по иску индивидуального предпринимателя  Костылева Александра Ивановича, (далее – ИП Костылев А.И.), г.Михайловка, Волгоградская область,  

к общества с ограниченной ответственностью «Березка»,  (далее – ООО «Березка»), г.Михайловка, Волгоградская область,

третье лицо – Администрация городского округа города Михайловка Волгоградской области, (далее – Администрация городского округа г.Михайловка) г.Михайловка, Волгоградская область,

о признании договора  аренды №21-п/05 от 01.03.2005 нежилого помещения, расположенного по адресу: Волгоградская область, г.Михайловка, ул.Обороны, 55, недействительной  (ничтожной) сделкой и выселении ООО «Березка» из занимаемого помещения

УСТАНОВИЛ:

            ИП Костылев А.И. обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к ООО «Березка», третье лицо – Администрация городского округа г.Михайловка  о признании договора аренды №21-п/05 от 01 марта 2005 года, заключенного между Администрацией г.Михйловка Волгоградской области и ООО «Березка», на аренду нежилого помещения расположенного по адресу: Волгоградская область, г.Михайловка, ул.Обороны, 55, недействительной  (ничтожной) сделкой.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец изменил исковые  требования  и в окончательной редакции  просит признать договор аренды №21-п/05 от 01 марта 2005 года, заключенный между Администрацией г.Михйловка Волгоградской области и ООО «Березка», на аренду нежилого помещения расположенного по адресу: Волгоградская область, г.Михайловка, ул.Обороны, 55, недействительной  (ничтожной) сделкой и выселить ООО «Березка» из занимаемого помещения..

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от   29 февраля 2008 года  по делу № А12-16701/07-С2 исковые требования ИП Костылева А.И. удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Березка»  обратилось с апелляционной жалобой,  в которой просит отменить принятое по делу №А12-16701/07-С2 решение  Арбитражного   суда   Волгоградской области   от  28 февраля 2008  года и вынести новый судебный акт, которым в  удовлетворении иска отказать.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что суд первой инстанции при вынесении решения нарушил нормы материального и процессуального права.

Заявитель указывает, что суд первой инстанции неправомерно признал оспариваемый договор недействительным, исходя из того, что он противоречит статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об объектах оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об объектах оценочной деятельности).  В действительности нормы данной статьи неприменимы к спорным правоотношениям, так как статья 8 Закон об объектах оценочной деятельности предусматривает проведение оценки объектов, принадлежащих муниципальным образованиям при передаче их в аренду, однако названный закон не содержит норм, устанавливающих зависимость величины арендной платы от стоимости передаваемых в аренду недвижимых объектов.

ИП Костылев А.И. с апелляционной жалобой не согласен, просит оставить решение Арбитражного суда Волгоградской области от   29 февраля 2008 года  по делу № А12-16701/07-С2 без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения по доводам, изложенным в отзыве и дополнительном отзыве на апелляционную жалобу.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции  в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы.

Учитывая надлежащее извещение  участвующих в деле лиц о времени и месте проведения судебного заседания, апелляционная жалоба  согласно части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы,  арбитражный суд апелляционной инстанции находит следующие правовые основания для отмены  принятого судебного акта.  

Как следует из  материалов  дела, между Администрацией г.Михайловка (арендодатель) и ООО «Березка» (арендатор) 01 марта 2005 года заключен договор №21-п/05 аренды нежилого помещения общей площадью 91,2 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, г.Михайловка, ул.Обороны, 55.

Согласно пункту1.1. договора право на аренду определено с 01марта 2005 года по 28 февраля 2015 года.

Данный договор прошел государственную регистрацию, как это требует  пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 В соответствии с частью 4 договора размер ежемесячной арендной платы составляет 4 945, 45 рублей, плюс налог на добавленную стоимость в сумме 890,18 рублей. Пункт 4.2 – 4.3 договора установлено, что размер арендной платы, сроки и порядок ее внесения могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке, в случае изменения величины арендной платы по решению органов местного самоуправления г.Михайловка, при условии направления арендатору уведомления (л.д.12).

28 декабря 2006 года между Администрацией городского округа г.Михаловка (продавец) и Костылевым Александром Ивановичем (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества на аукционе №4.

Согласно пункта 1.1 договора купли-продажи предметом является встроенное помещение магазина, расположенного в г.Михайловка Волгоградской области по ул.Обороны, 55 от 25 декабря 2006, кадастровый номер 34:37:000000:0000:18:420:001:000958570:0001:20082. В соответствии с пунктом 2.1-2.2 имущество обременено правом аренды ООО «Березка» сроком с 01 марта 2005 по 28 февраля 2015 (договор аренды нежилого помещения №21-п/05 от 01.03.2005). На момент подачи заявки на участие в аукционе по приватизации имущества покупатель был ознакомлен с условиями указанного договора аренды.

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор зарегистрирован 25.01.2007, о чем внесена запись регистрации № 34-34-06/006/2007-30 (свидетельство о государственной регистрации от 25.01.2007( л.д.17).

Согласно дополнительному соглашению от 06 марта 2007 об изменении договора аренды нежилого помещения №21-п/05 от 01.03.2005 Костылев А.И. стал арендодателем по указанному договору.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что  в момент заключения договора аренды №21-п/05 от 01.03.2005 обязательным для сторон договора являлось проведение оценки права аренды муниципального имущества, как это предусмотрено статьей 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Однако применение указанной нормы законы при рассмотрении данного спора  является ошибочным, поскольку согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности  проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Однако согласно статье 5 Закона об оценочной деятельности ставка арендной платы к объектам оценки прямо не отнесена. Согласно статье 3 указанного закона для целей настоящего закона под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, которая направлена на установление в отношении объектов оценки рыночной  или иной стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

В данном случае при заключении спорного договора аренды оценка муниципального недвижимого имущества не являлась обязательной до заключения договора аренды, поскольку арендная плата не устанавливалась в виде периодических или определяемых платежей, зависимых от рыночной стоимости передаваемого в аренду имущества, а было использовано  законодательство, регулирующее порядок  сдачи в аренду муниципального имущества.

 Истец не представил доказательств обязательности привлечения независимого оценщика ( обязательное проведение оценки) по данному виду договора, а также не доказал несоответствие размера арендной платы, установленной Методикой определения величины арендной платы за пользование муниципальным имуществом г. Михайловки.

Применение статьи 8 Закона об оценочной деятельности  при заключении договора аренды муниципального имущества носит рекомендательный характер, а не обязательный и изначально  сторонами не было принято решение о применении указанного закона.

Согласно Федеральному закону от 28.08.1995 №154-ФЗ «Об общих принципах местного самоуправления в Российской Федерации» вопросы владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью находятся в ведении муниципальных образований. Органы местного самоуправления управляют муниципальной собственностью, вправе передавать объекты муниципальной собственности во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, сдавать их в аренду. Органы местного самоуправления  и должностные лица местного самоуправления по вопросам своего ведения принимают (издают) правовые акты (статья 19). Наименование и виды правовых актов органов местного самоуправления определяются уставом муниципального образования.

Пункт 4 статьи 40 Устава города Михайловка предусмотрено, что Администрация  вправе сдавать объекты в аренду и определять условия использования передаваемых в пользование объектов. Согласно статье 25 Устава глава администрации города заключает в пределах своей компетенции договоры (пункт 2) и издает правовые акты в форме постановлений и распоряжений (пункт 10).

Распоряжением главы администрации города Михайловка от 06 апреля 2005 №155-р было решено передать ООО «Березка» в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Михайловка, ул.Обороны, 55 и применение  Закона об оценочной деятельности принято не было, а поэтому не имеется оснований утверждать, что при заключении оспариваемой сделки обязательно необходимо привлекать независимого оценщика.

Решением Михайловской городской Думы от 28.01.2004 №5 утверждена Методика определения арендной платы за пользование муниципальным имуществом г.Михайловки и в соответствии с указанной методикой  был определен размер арендной платы, а Закон об оценочной деятельности при заключении оспариваемого договора аренды не  были применены и истец не доказал обязательность его применения для данного вида договора.

Исходя из представленных в материалы дела дополнительного соглашения от 28.01.2004 между ООО «Березка» и Администрацией г.Михайловка и распоряжения Администрации от 06.04.2005 общество непрерывно арендовало спорное нежилое помещение с 1998, а в долгосрочную аренду это же помещение передано на основании заявления директора ООО «Березка» с учетом добросовестного и надлежащего использования обществом муниципальных помещений.

С учетом изложенных доводов, обстоятельств  и представленных доказательств, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт подлежит отмене,  апелляционная жалоба – удовлетворению, поскольку судом первой инстанции при принятии решения неправильно применены нормы материального права.

             Руководствуясь статьями  268 - 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционной суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 29 февраля 2008 года по делу №А12-16701/07-С2 отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

В иске отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Костылева Александра Ивановича, проживающего по адресу: Волгоградская область, г.Михайловка, ул.Миронова, 51, в пользу ООО «Березка» государственную пошлину в сумме 1 000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А. Н. Бирченко

Судьи

С.А.Жаткина

В.А.Камерилова