Постановление двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2010 по делу n а57-5240/2010 по делу о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости нежилого помещения.суд первой инстанции арбитражный суд саратовской области

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 декабря 2010 г. по делу N А57-5240/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 1 декабря 2010 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 8 декабря 2010 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Никольского С.В.,
судей Волковой Т.В., Клочковой Н.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Евлоевой Ю.Х.,
при участии в судебном заседании:
от истца – Феоктистов А.П., по доверенности от 29.10.2010 N 02-08/10885,
от ответчика – Каян В.П., по доверенности от 21.10.2010 N 8,
рассмотрев апелляционную жалобу ООО "Агентство недвижимости "Строп" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 сентября 2010 года N А57-5240/2010 (судья Безруков П.М.),
по иску Комитета по управлению имуществом города Саратова,
к ООО "Агентство недвижимости "Строп",
о признании недействительным отчета независимого оценщика,
установил:
Комитет по управлению имуществом города Саратова обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к ООО "Агентство недвижимости "СТРОП" о признании недействительным отчета от 15.12.2009 N 151209/0-8 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения площадью 137,7 кв. м, расположенного по адресу: город Саратов, Октябрьский район, ул. Новоузенская, д. 147 а, произведенный ООО "Агентство недвижимости "СТРОП".
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 30.09.2010 по делу N А57-5240/2010 признан недействительным отчет от 15.12.2009 N 151209/О-8 об оценке рыночной стоимости помещения площадью 137,7 кв. м (1 этаж), расположенного по адресу: город Саратов, Октябрьский район, ул. Новоузенская, д. 147 а, изготовленный ООО "Агентство недвижимости "СТРОП", с ООО "Агентство недвижимости "СТРОП" в пользу Комитета по управлению имуществом города Саратова взысканы судебные издержки в сумме 15000 рублей, с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 4000 рублей.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Агентство недвижимости "СТРОП" обратилось с апелляционной жалобой, просит обжалуемое решение отменить, ссылается на неверное применение арбитражным судом норм материального права. По мнению заявителя, определенная ответчиком величина стоимости объекта оценки недвижимости для истца носит рекомендательный характер и необязательна для истца при совершении сделки, что влечет отсутствие оснований для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.
Комитет по управлению имуществом города Саратова считает решение законным и обоснованным, доводы жалобы несостоятельными, указывает на обязательную для истца, определенную ответчиком, рыночную стоимость объекта недвижимости, как стороны по сделке, соответственно, на возможность оспаривания рыночной стоимости в рамках настоящего дела.
Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
24 ноября 2010 года в судебном заседании объявлен перерыв до 11 часов 1 декабря 2010 года.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей истца и ответчика, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, во исполнение требований статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Комитет по управлению имуществом города Саратова (заказчик) заключил с ООО "Агентство недвижимости "СТРОП" (исполнитель) муниципальный контракт на оказание услуг для муниципальных нужд по оценке рыночной стоимости объектов муниципального нежилого фонда N 151209/2 от 15.12.2009.
Согласно пункту 2.5 контракта результатом оказываемых исполнителем услуг является оценка рыночной стоимости объектов муниципального нежилого фонда в виде отчета об определении рыночной стоимости, изготавливаемого на каждый объект, указанный в задании на оценку (том 1 л.д. 12, 20).
Результаты проведенной оценки нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Новоузенская, д. 147а, площадью 137,7 кв. м, на 1 этаже, оформлены отчетом N 151209/О-8 от 15.12.2009.
При рассмотрении представленного отчета об оценке истцом были обнаружены существенные недостатки. Направленная истцом ответчику претензия об устранении недостатков от 21.01.2010 N 05-11/426 была оценена ответчиком как необоснованная и оставлена без удовлетворения, что следует из ответа ООО "Агентство недвижимости "СТРОП" от 25.01.2010 исх. 250110/1 на претензию истца.
Указанные обстоятельства повлекли обращение Комитета по управлению имуществом г. Саратова с иском о признании недействительным отчета N 151209/О-8 от 15.12.2009 ввиду несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности и стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности.
Назначенная определением арбитражного суда от 16.07.2010 экспертиза опровергла достоверность отчета N 151209/О-8 от 15.12.2009.
Согласно заключению экспертов ООО "Бюро оценки собственности" от 16.08.2010 N 3, отчет от 15.12.2009 N 151209/О-8 "Об оценке рыночной стоимости помещения площадью 137,7 кв. м (1 этаж), расположенного по адресу: г. Саратов, Октябрьский район, ул. Новоузенская, дом 147а, выполнен ООО "Агентство недвижимости "СТРОП" с нарушением требований Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29.07.1998 и Федеральным стандартам оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3). Экспертом установлено, что достоверность некоторых значений принятых к расчету, может не только затруднить понимание отчета неподготовленным пользователем, но и ввести его в заблуждение (том 2 л.д. 10 - 11).
Между тем в суде первой инстанции ответчик, в случае несогласия с заключением экспертов ООО "Бюро оценки собственности", мог ходатайствовать о повторной судебной экспертизе, предусмотренной частью 1 статьи 82 и частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ответчик своим правом не воспользовался. Суд первой инстанции усмотрел заключение экспертов ООО "Бюро оценки собственности" обоснованным, поэтому правомерно принял в качестве доказательства, в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционный суд также не находит выводы экспертов ООО "Бюро оценки собственности" необоснованными и противоречивыми, поэтому возражения заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, в указанной части отклоняются.
Кроме того, при оценке доводов сторон, судом первой инстанции приняты во внимание следующие обстоятельства.
Положения статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В силу статьи 3 указанного Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Как следует из абзаца 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
Согласно буквальному содержанию нормативных положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, данные положения содержат в себе императивное правило о том, что выкупная цена муниципального имущества для целей его приобретения субъектами малого и среднего предпринимательства должна определяться в размере рыночной стоимости арендованного имущества, определенной независимым оценщиком. Отсюда положения статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, устанавливающие обязательность не только самого факта оценки отчуждаемого муниципального имущества, но и определенной по результатам ее проведения величины рыночной стоимости отчуждаемого имущества, определенной независимым оценщиком, предоставляют заявителю право оспорить достоверность величины стоимости объекта оценки посредством заявления самостоятельного искового требования.
Из толкования изложенных норм следует, что для истца, как представителя собственника муниципального имущества, заключение договора купли-продажи арендуемого имущества является обязательным.
Принимая во внимание, что по настоящему спору величина стоимости объекта оценки носит обязательный характер, в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", с учетом пункта 1 рекомендаций, изложенных в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, суд первой инстанции правомерно признал подлежащим рассмотрению требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, определенной отчетом оценщика, в арбитражном суде.
На основании изложенного апелляционный суд, считает доводы заявителя о необходимости прекращения производства по настоящему делу ошибочными, основанными на неверном толковании положений закона.
Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу, в связи с чем доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользы которых принят судебный акт, взыскивается арбитражным судом со стороны.
Поскольку исковые требования удовлетворены в полном объеме, судом первой инстанции правомерно взысканы судебные расходы с ответчика по делу.
При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Саратовской области от 29 сентября 2010 года по делу N А57-5240/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд первой инстанции.
Председательствующий по делу
НИКОЛЬСКИЙ С.В.
Судьи
ВОЛКОВА Т.В.
КЛОЧКОВА Н.А.