Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2007 по делу n А06-359/2007. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                           Дело № А06-359/2007-15 н.р.

«29» ноября 2007 года

Резолютивная часть постановления объявлена «27» ноября 2007 года.

Полный текст постановления изготовлен «29» ноября 2007 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Веряскиной С.Г.,

судей: Комнатной Ю.А., Луговского Н.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бытко Е.Ю.

при участии в заседании:

от закрытого акционерного общества «Каспийский строительный консорциум» - Штеп В.В. – доверенность № 85 от 01.06.2007г.

от Управления Федеральной регистрационной службы по Астраханской области – Маскутова Л.М. – доверенность № 5 от 10.01.2007г.,

рассмотрев  в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Каспийский строительный консорциум» (г. Астрахань)

на решение арбитражного суда Астраханской области от «10» октября 2007 года по делу № А06-359/2007-15 н.р., принятого судьей Блажновым Д.Н.,

по заявлению закрытого акционерного общества «Каспийский строительный консорциум» (г. Астрахань)

к Управлению Федеральной регистрационной службы по Астраханской области

о признании незаконными действий по приостановлению государственной регистрации договора аренды земельного участка и требовании обязать осуществить государственную регистрацию

УСТАНОВИЛ:

                В арбитражный суд Астраханской области обратилось закрытое акционерное общество «Каспийский строительный консорциум» (далее ЗАО «Каспийский строительный консорциум», Общество) с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Астраханской области (далее Управление, регистрационная служба) о признании незаконными действий по приостановлению государственной регистрации договора аренды земельного участка и требованием обязать осуществить государственную регистрацию.

                Решением арбитражного суда Астраханской области от 23.01.2007г. признаны незаконными действия Управления Федеральной регистрационной службы по Астраханской области от 10.01.2006г. по приостановлению государственной регистрации договора № 17 от 26.12.2006г. аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Белгородская, заключенного между ЗАО «Каспийский строительный консорциум» и Комитетом имущественных отношений г. Астрахани. Суд обязал Управление Федеральной регистрационной службы по Астраханской области в срок до 29.01.2007г. зарегистрировать договор № 17 от 26.12.2006г. аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Белгородская, заключенного между ЗАО «Каспийский строительный консорциум» и Комитетом имущественных отношений г. Астрахани.

                Постановлением апелляционной инстанции от 15.01.2007г. указанное решение суда оставлено без изменения.

                Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 26.07.2007г. решение суда первой инстанции от 23.01.2007г. и постановление апелляционной инстанции от 15.03.2007г. отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

                Рассматривая дело повторно, арбитражный суд Астраханской области принял во внимание указания кассационного суда, и обосновал свое решение на положениях, сформулированных в статьях 13,17,18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьи 30, 30.1, 38 Земельного кодекса РФ, которые обязал учесть Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в своем постановлении.

                Решением арбитражного суда Астраханской области от 10.10.2007г. в удовлетворении требований, заявленных ЗАО «Каспийский строительный консорциум», отказано в полном объеме.

                Не согласившись с решением суда первой инстанции, ЗАО «Каспийский строительный консорциум» обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции от 10.10.2007г. отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

                Управление Федеральной регистрационной службы по Астраханской области  считает решение суда законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

                В соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 27.11.2007г. 10 час 00 мин.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы и возражения сторон, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением Администрации               г. Астрахани № 2820 от 13.12.2006г. (л.д.19) ЗАО «Каспийский строительный консорциум» предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок для проектирования и строительства группы девятиэтажных многоквартирных жилых домов.

Во исполнение п. 2.1 указанного постановления между ЗАО «Каспийский строительный консорциум» и Комитетом имущественных отношений г. Астрахани 26.12.2006г. заключен договор № 17 аренды земельного участка, площадью 8.852 кв.м., расположенного по адресу: г. Астрахань, Кировский район, улица Белгородская.

В целях государственной регистрации 28.12.2006г. договор был представлен в Управление Федеральной регистрационной службы по Астраханской области. При этом ЗАО «Каспийский строительный консорциум» в  качестве основания для регистрации представил  Постановление Администрации   г. Астрахани № 1552 от 25.09.2005г., акт выбора земельного участка.

Согласно части 1 статьи 19 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав.

Решением от 10.01.2007г. № 01/129/2006-337 Управление Федеральной регистрационной службы по Астраханской области приостановило государственную регистрацию в связи с непредставлением на государственную регистрацию сведений о предоставлении земельного участка в аренду под строительство многоквартирных жилых домов в соответствии со статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (аукцион).

Согласно пунктам 1,2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.

Указанная норма введена в Земельный кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 29.12.2004г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» и действует с 01.10.2005г. То есть с 01.10.2005г. действует особый порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности – исключительно в форме аукционной продажи.

Апелляционный суд считает, что суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что договор аренды № 17 от 26.12.2006г. заключенный между ЗАО «Каспийский строительный консорциум» и Комитетом имущественных отношений г. Астрахани противоречит статьям 30.1, 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции от 29.12.2004г., которой с 01.10.2005г. установлен запрет на предоставление земельных участков для жилищного строительства (в том числе для комплексного освоения) в собственность или в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта.

                Как следует из материалов дела, кассационная инстанция, отменяя ранее принятые по делу судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указала на неверное толкование судом первой и апелляционной инстанции положений статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

                Так же кассационная инстанция отметила, что при вынесении судебных актов судом первой и апелляционной инстанций не исследован вопрос о порядке продажи права на заключение договора аренды земельных участков для жилищного строительства на аукционах в соответствии с п. 24 ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа прямо указал, что к правоотношениям по предоставлению земельного участка ЗАО «Каспийский строительный консорциум» должны применяться положения статей 30, 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации путем проведения торгов и оформлении протокола о результатах проведения торгов, а не Федеральный закон Российской Федерации № 232-ФЗ от 18.12.2006г. «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Поскольку данным Законом внесены изменения в п.15 ст. 3 Федерального закона 137-ФЗ от 25.10.2001г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», который регулирует отношения по предоставлению земельного участка лицу по соглашению, заключенному таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, и предусматривающему осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и при условии, что на момент заключения договора аренды земельного участка указанные обязательства выполнены полностью. Данный Закон вступил в действие 01.01.2007г. и на момент предоставления земельного участка и заключения договора аренды применяться не мог.

Так же, суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела суду необходимо дать надлежащую оценку изложенным выше обстоятельствам с учетом положений статей 13,17,18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьи 30, 30.1, 38 Земельного кодекса РФ.

Заявитель в апелляционной жалобе настаивает на необходимости применения к спорным правоотношениям подпункта  «б» п. 2 и 3 ст. 26 Федерального закона от 18.12.2006г. № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ», которым внесены изменения в Федеральный закон от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса РФ».

В частности ст. 26 Федерального закона от 18.12.2006г. № 232-ФЗ внесены изменения в п. 15 ст. 3 вводного закона и установлено, что до 1 марта 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

Суд апелляционной инстанции не принимает довод заявителя по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 2 ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Кроме того, изменения, указанные заявителем, вступили в силу с момента официального опубликования Федерального закона от 18.12.2006г. № 232-ФЗ - 21.12.2006г.

Земельный участок обществу был предоставлен постановлением № 2820 от 13.12.2006г.

Норма п. 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137, в редакции, действовавшей в момент принятия Администрацией г. Астрахани указанного постановления, допускала при соблюдении определенных условий возможность предоставления земельного участка без аукциона для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

 В частности земельный участок мог быть предоставлен юридическому лицу в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения аукциона в случае, если этим юридическим лицом было осуществлено на основании заключенного до 30 декабря 2004 года соглашения с органом государственной власти или органом местного самоуправления выселение граждан из жилых помещений или возмещение связанных с выселением граждан убытков в соответствии с законодательством, действовавшим на момент такого выселения, а также снос зданий (в том числе многоквартирных домов и жилых домов), строений и сооружений, расположенных на данном земельном участке, в целях предоставления земельного участка для строительства жилья в зоне, предусмотренной градостроительной документацией.

Как следует из материалов дела ЗАО «Каспийский строительный консорциум» к таким лицам не относится.

При таких обстоятельствах у Администрации г. Астрахани на момент принятия постановления № 2820 от 13.12.2006г. не имелось правовых оснований для предоставления испрашиваемого земельного участка без аукциона.

Согласно ч. 1 ст. 17 ФЗ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований для государственной регистрации прав являются акты, изданные органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.

  В соответствии со статьей 13 Федерального закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Управлением Федеральной регистрационной службы по Астраханской области проведена правовая экспертиза представленных на регистрацию документов, в результате которой установлено, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды, предоставлен заявителю с нарушением законодательства Российской Федерации, действующего в момент предоставления.

.При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что действия Управления Федеральной регистрационной службы по Астраханской