Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2008 по делу n nА12-15649/07-С32. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Саратов                                                                                                   

26 февраля 2008 г.                                                                          Дело N А12-15649/07-С32

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Лыткиной О.В., судей Волковой Т.В., Телегиной Т.Н. при ведении протокола секретарем судебного заседания Зимнюковой Н.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Универсал», г. Котово, Волгоградская область на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 14 ноября 2007 года по делу № А12-15649/07-С32, судья Ламтюгин И.С.

по иску Общества с ограниченной ответственностью «Рассвет», г. Волгоград

к Обществу с ограниченной ответственностью «Универсал», г. Котово, Волгоградская область

третьи лица:

1. Общество с ограниченной ответственностью «Лукойл – Нижневолжскнефть»,

   г. Волгоград

2. Управление ФРС по Волгоградской области

о признании договора недействительным

при участии в судебном заседании:

от заявителя –  Данилова А.К. на основании Устава ООО «Универсал», Борисовой Т.Л.   по доверенности от 19.09.2007 г. б/н

от истца – конкурсного управляющего ООО «Рассвет»  Башмакова П.В.

от третьих лиц - Журавлева С.Н., по доверенности № 209 от 17.12.2007,  УФРС по Волгоградской области – извещен не явился.

УСТАНОВИЛ:

            Обществом с ограниченной ответственностью «Рассвет» в лице контурсного управляющего заявлен иск к Обществу с ограниченной ответственностью «Универсал», о признании недействительным (ничтожным) договора купли – продажи недвижимого имущества № 01 от 15 января 2004 года заключенного между ООО «Рассвет» и ООО «Универсал».

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Общество с ограниченной ответственностью «Лукойл – Нижневолжскнефть» и Управление ФРС по Волгоградской области.

Решением арбитражного суда от 14 ноября 2007 года исковые требования ООО «Рассвет» удовлетворены в полном объеме.

Суд, удовлетворяя иск, решение мотивировал тем, что при продаже  недвижимого имущества – одноэтажного кирпичного   здания зернохранилища по адресу: Волгоградская область, г. Котово, ул. им. Чапаева не было получено согласие залогодержателя  данной недвижимости - ООО «Лукойл-Нижневолжскнефть», в связи с чем суд признал данную сделку  ничтожной.

Ответчик ООО «Универсал» не согласившись с принятым решением, обратилось с апелляционной жалобой, указав, что  договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между  ООО «Универсал» и ООО «Рассвет» является оспоримой сделкой, в связи с чем заявителем пропущен срок исковой давности, установленный п.2 ст. 181 Гражданского кодекса РФ. Кроме того, истец является добросовестным приобретателем, т.к. не знал о залоге  приобретаемого имущества, а также произвел оплату в соответствии с условиями договора.  Также заявитель жалобы указывает на то, что ипотека в силу закона установленная при государственной регистрации перехода права собственности на спорное здание является недействительной в силу ст. 69 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», поскольку ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

В судебном заседании представитель ООО «Универсал» поддержал доводы апелляционной жалобы.

Конкурсный управляющий  ООО «Рассвет» и представитель ООО «Лукойл-Нижневолжскнефть» просили оставить жалобу без удовлетворения, считая решение суда законным и обоснованным.

Представитель ООО «Лукойл-Нижневолжскнефть» подтвердил, что  при совершении  оспариваемой сделки, согласие залогодержателя получено не было.  Задолженность по договору  № 777 от 30.04.2002 на основании которого  возникла ипотека в силу закона, ООО «Рассвет» перед ООО «Лукойл-Нижневолжскнефть» не погашена.

Третье лицо – Управление Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области своего  представителя для участия в деле, не направило. Заявлением просило рассмотреть жалобу в отсутствие  своего представителя.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как видно из материалов дела, 15.01.2004 между ООО «Рассвет» (продавец) и ООО «Универсал» (покупатель) был заключен договор купли – продажи № 01одноэтажного кирпичного здания зернохранилища, площадью 645,5 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Котово, ул. им. Чапаева, по цене 38 000 рублей, принадлежащего на праве собственности продавцу.

На основании акта приема-передачи к договору купли-продажи недвижимого имущества № 01 от 15 января 2004 г. ООО «Рассвет» передало, а ООО «Универсал» приняло  спорное здание зернохранилища.

Факт оплаты по данному договору  подтверждается  расходным кассовым ордером  от 15.01.2004.

В материалах дела имеется  договор № 777 купли-продажи  с рассрочкой  платежа имущества от 30 апреля 2002 года, заключенный между ООО «Рассвет» (покупатель) и  ООО «Лукойл-Нижневолжскнефть» (продавец) согласно которого спорное здание зернохранилища продано ООО «Рассвет» в числе иного имущества. Пунктом 2.2.3. Договора  предусмотрена рассрочка оплаты по данному договору на 10 лет  с даты подписания Договора.

Согласно Выписки из Единого государственного реестра  прав на недвижимое имущество и сделок с ним  о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества от 19.12.2006, право собственности на  одноэтажное кирпичное здание зернохранилища  по ул. Чапаева в г. Котово Волгоградской области зарегистрировано    за ООО «Рассвет» /п.43/. Зарегистрировано ограничение в виде ипотеки 11.11.2002  № регистрации  34-01/01-129/2002-283 до полного погашения задолженности.

Согласно ст. 166 ГК РФ недействительные сделки подразделяются на две группы: оспоримые - недействительны в силу признания их таковыми судом и ничтожные - недействительны в силу закона независимо от такого признания.

 По правилам ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или предусматривает иные последствия нарушения.

 В соответствии с требованиями закона, а именно ст. 346 ГК РФ и ст. 37 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отчуждение заложенного по ипотеке имущества возможно только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Статья 39 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает право залогодержателя в случае отчуждения имущества с нарушением установленных законом правил потребовать признания такой сделки об отчуждении недействительной.

   В соответствии с п.3 ч.2 ст. 351 Гражданского кодекса РФ  залогодержатель вправе потребовать досрочного  исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога  в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (пункт 2 ст. 346)  

     Несоблюдение  указанных правил дает  залогодержателю право по своему выбору требовать  признания сделки по отчуждению  заложенного имущества  недействительной и применения последствий недействительности  этой сделки  либо досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства  и обращения взыскания на заложенное имущество.

Следовательно, закон предусматривает иные последствия нарушения правила п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, вывод суда первой инстанции  о ничтожности  данной сделки не верен.   Осприваемый Договор является  оспоримой сделкой, поскольку возможность ее оспаривания  оставлена на усмотрение залогодержателя.

При таких условиях исковые требования не являются правомерными и не подлежали удовлетворению.

Не  является верным довод  представителя ООО «Универсал» о том, что  ипотека спорного здания в силу закона, противоречит нормам действующего законодательства, а именно ст. 69  ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно п.2 ч.1 ст. 5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"  в число имущества, которое может быть  предметом ипотеки, включены  предприятия, а также  здания, сооружения и иное недвижимое имущество,  используемое  в предпринимательской деятельности.

В соответствии с  п.24 Инструкции о порядке  государственной регистрации  ипотеки объектов  недвижимого имущества  (утв. приказом  Минюста РФ от 15.06.2006 № 213) ипотека в силу закона  возникает  при отчуждении объекта недвижимости  по договору купли-продажи объекта недвижимости в кредит, в том числе с условием о рассрочке  платежа, если иное не предусмотрено договором (статья 488 Гражданского кодекса РФ).

Действительно, положения статьи  69 "Об ипотеке (залоге недвижимости)"   предусматривают, что   ипотека зданий и сооружений предприятия, как имущественного комплекса допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

 На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.

Согласно п. 1.2 Договора купли-продажи № 777 от 30 апреля 2002 года между ООО «Лукойл-Нижневолжскнефть» и ООО «Рассвет»  земельный участок, на котором расположено отчуждаемое имущество, находится в постоянном  (бессрочном)  пользовании «продавца» что подтверждается свидетельством № 131, выданным в соответствии с решением Совета Министров РСФСР № 20/16 от 05.10.72. 

Ни выше названный   договор, ни запись в Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество о переходе права собственности на проданное имущество от  ООО «Лукойл-Нижневолжскнефть»  к ООО «Рассвет» с обременением  заинтересованными лицами  не оспорены.

С учетом изложенного, оснований полагать, что ипотека спорного здания зернохранилища в силу закона не возникла, у суда апелляционной инстанции, нет.

         Судебные расходы распределяются в соответствии с правилами ст. 110 АПК  РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу ООО «Универсал» удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Волгоградской  области от 14 ноября 2007 года по делу № А12-15649/07-С32, отменить.

В удовлетворении исковых требований ООО «Рассвет» к ООО «Универсал» о признании  договора купли-продажи  недвижимого имущества № 01 от 15.01.2004, отказать.

Взыскать с ООО «Рассвет» в пользу ООО «Универсал» в возмещение расходов  по уплаченной государственной пошлине  за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции 1000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий                                                                               О.В.Лыткина            

Судьи                                                                                                                           Т.В.Волкова

     Т.Н.Телегина