Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2015 по делу n А55-15486/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected].

  ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

04 марта 2015 г.                                                                                  Дело № А55-15486/2014

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена: 25 февраля 2015 г.

Постановление в полном объеме изготовлено: 04 марта 2015 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Кузнецова В.В.,

судей Кувшинова В.Е., Холодной С.Т.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания  Новиковой С.А.,

с участием:

от заявителя – Юдина Н.В., доверенность от 25 июня 2014 г.,

от ответчика – Старкова Ю.К., доверенность от 29 декабря 2014 г. № 12-9292,

от третьих лиц:

от Министерства строительства Самарской области – извещен, не явился,

от администрации городского округа Самара – извещен, не явился,

от ОАО «Региональный деловой центр» – извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе открытого акционерного общества «Региональный деловой центр» на решение Арбитражного суда Самарской области от 05 ноября 2014 г. по делу                                      № А55-15486/2014 (судья Черномырдина Е.В.),

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Поволжская строительная корпорация» (ИНН 6318231900, ОГРН 1136318003502), г. Самара,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

третьи лица:

Министерство строительства Самарской области, г. Самара,

администрация городского округа Самара, г. Самара,

открытое акционерное общество «Региональный деловой центр» (ИНН 6316077900, ОГРН 1026301156705), г. Самара,

о признании незаконным отказа, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Поволжская строительная корпорация» (далее заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее ответчик) с заявлением о признании незаконным решения от 02.06.2014 г. № 01/560/2014-352 об отказе в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве № П/26-17/А10 от 20.11.2013 г. в части обязания ОАО «Региональный деловой центр» предоставить на государственную регистрацию один из предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» документов: договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или не надлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договор поручительства за ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО «Поволжская строительная корпорация» путем государственной регистрации договора долевого участия в строительстве № П/26-17/А10 от 20.11.2013 на объект долевого строительства - квартира в секции А10, номер этажа 4, номер объекта 17, проектная (планируемая) площадь 40,58 кв.м, местоположение объекта: Самарская область, Октябрьский район, ул. Стара-Загора, д. 46 при условии предоставления ООО «Поволжская строительная корпорация» иных документов, необходимых в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и указанных в Сообщении об отказе в государственной регистрации от 02.06.2014 № 01/560/2014-352.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 05 ноября 2014 г. по делу                                      № А55-15486/2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе третье лицо ОАО «Региональный деловой центр» просит отменить решение суда и отказать в удовлетворении заявленных требований, считает, что выводы суда в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

Заявитель считает доводы апелляционной жалобы обоснованными и поддерживает их.

Ответчик считает, что решение суда является законным и обоснованным и просит оставить его без изменения.

Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом о  времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, заслушав представителей заявителя и ответчика,  оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 21.03.2014 г. ООО «Поволжская строительная корпорация»  и ОAO «Региональный деловой центр» обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области с заявлением № 01/560/2014-352  о государственной регистрации договора № П/26-17/А10 от 20.12.2013 г., долевого  участия  в  строительстве  жилого дома, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, в границах улиц Московское шоссе, Санфировой, пер. Фуражного, Стара-Загора, объектом которого является квартира, расположенная в секции 10 А.

10.04.2014 г. была получена выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним № 01/011/2014-1325 в отношении земельного участка с кадастровым номером: 63:01:0000000:0454, на котором ведется строительство объекта, являющегося предметом договора долевого участия, в разделе 4.1.2 которой указано, что 19.05.2010 г. в качестве ограничения (обременения) на данном земельном участке зарегистрирована ипотека в силу закона  права аренды в пользу всех участников долевого строительства. Основанием для государственной регистрации ипотеки в силу закона являлся договор долевого участия в строительстве № 78-1.5 от 06.10.2008 г., номер регистрации 63-63-01/027/2010-628.   Кроме того, согласно графе 5.2.13 вышеуказанной выписки из ЕГРП с Цыганковым С.Н. зарегистрирован договор долевого участия, объектом которого является квартира в секции А10.

02.06.2014 г. сообщением № 01/560/2014-352 в государственной регистрации договора долевого участия в строительстве было отказано на основании абзацев 4 и 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», со ссылкой на отсутствие документов, подтверждающих обеспечение исполнения обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, а также не отражение в представленной проектной декларации информации о документах, подтверждающих обеспечение исполнения обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Считая решение незаконным, и нарушающим его права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд.

Заявитель полагает, что оспариваемое решение в части требования о необходимости представления на регистрацию договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору либо договора поручительства банка за ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору, является незаконным и нарушает его права в сфере экономической деятельности. Согласно ст. 16 и п.1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании соответствующего заявления уполномоченного лица, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, при этом они должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержать описание недвижимого имущества.

Как установлено судом, для целей государственной регистрации заявителем представлен договор № П/26-17/А10 долевого участия в строительстве от 20.12.2013 г., подписанный между ОАО «Региональный деловой центр» и ООО «Поволжская строительная корпорация».

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Правоотношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Так, в соответствии с частями 3, 4 ст.  4 Закона о долевом участии в строительстве договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Такой договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При этом, в силу ч. 5 указанной статьи при отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Таким образом, поскольку договор № П/26-17/А10 долевого участия в строительстве от 20.12.2013 г. не содержит указания на способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по данному договору, он считается незаключенным.

Более того в соответствии с п. 2 ст. 25.1 Закона о регистрации государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются: 1) разрешение на строительство; 2) проектная декларация; 3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; 4) договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве либо договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

Довод заявителя об отсутствии необходимости представления на регистрацию договора страхования гражданской ответственности застройщика либо договора поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств, в связи с тем, что первый договор участия в долевом строительстве, заключенный застройщиком с первым участником долевого строительства в отношении секции А10 уже зарегистрирован, является необоснованным.

Так, в силу ч. 2 ст. 12.1 Закона о долевом участии в строительстве исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, наряду с залогом должно обеспечиваться по выбору застройщика одним из следующих способов: 1) поручительство банка в порядке, установленном статьей 15.1 настоящего Федерального закона; 2) страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 настоящего Федерального закона.

Таким образом, на сегодняшний день действующее законодательство предусматривает в качестве одного из обязательных условий, необходимых для регистрации (заключения) договоров долевого участия в строительстве, наличие договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору либо договора поручительства банка за ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору, которые являются дополнительной гарантией исполнения обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства. Следовательно, отсутствие договора страхования либо поручительства (вне зависимости от того, представлялся ли он при регистрации первого договора участия в долевом строительстве) является безусловным основанием для отказа в государственной регистрации любого последующего договора участия в долевом строительстве.

Ссылка заявителя на наличие зарегистрированной ипотеки в силу закона в пользу участников долевого строительства  по договору долевого участия в строительстве № 78-1.5 от 06.10.2008 г., номер регистрации