Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2015 по делу n А65-16384/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

  ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

29 января 2015 года                                                                             Дело №А65-16384/2014

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2015 года

Постановление в полном объеме изготовлено 29 января 2015 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Балакиревой Е.М., Николаевой С.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания  Поповой Т.В.,

в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 22 января 2015 года в зале № 6 апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13 октября 2014 г. по делу №А65-16384/2014 (судья Харина Р.С.),

по иску Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара (ОГРН 1066315051824, ИНН 6315800964),

к обществу с ограниченной ответственностью «Лурс», г. Казань (ОГРН 1026301423818, ИНН 6317011764),

о взыскании 2 515 007, 29 руб. основного долга по арендной плате, 2 481 977, 06 руб. договорной неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Лурс» (с учетом уточнений иска в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании 2 610 790, 59 руб. основного долга по арендной плате за период с 01.08.2011 по 08.02.2014, 2 481 977, 06 руб. договорной неустойки за период с 11.08.2011 по 31.12.2013, а также 456 587, 82 руб. пени на недоимку прошлого периода.

Исковое заявление мотивировано ненадлежащим исполнением обязательств по оплате арендных платежей, в связи с чем истцом начислена договорная неустойка. Истец ссылается на заключенный между сторонами договор аренды земельного участка № 25540 от 24.03.1997.

На основании определения Арбитражного суда Самарской области от 16.06.2014 дело № А55-10487/2014 передано по подсудности в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.10.2014 исковые требования удовлетворены частично.

С общества с ограниченной ответственностью «Лурс» в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области взыскано 9 091, 12 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.08.2011 по 20.12.2011.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

С общества с ограниченной ответственностью «Лурс» в пользу Министерства имущественных отношений Самарской области взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму удовлетворенных требований по ставке рефинансирования ЦБ РФ 8,25 % годовых с момента вступления настоящего решения в законную силу и по день фактической уплаты указанной денежной суммы.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, 24.03.1997 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Лурс» (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка № 25540, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок площадью 307 кв. м, расположенного по адресу: Самарский район, ул. А.Толстого, 57, для использования под контору (отдельно-стоящее здание).

Пунктом 1.1 договора № 25540 от 24.03.1997 установлено, что договор заключен сроком до 08.07.2001.

Разделом 2 указанного договора сторонами был определен размер арендной платы в год  (23 485, 50 руб.) и пунктом 2.4 период внесения арендных платежей ежеквартально не позднее 15.01, 15.04, 15.07, 15.10 в течение всего срока аренды.

Разделом 4 договора аренды стороны предусмотрели, что при нарушении условий, предусмотренных договором, арендатору предъявляется штраф в сумме 200 минимальных размеров оплаты труда. При задержке очередного платежа налоговая инспекция начисляет пени за каждый день просрочки. За нарушение арендатором условий настоящего договора арендодатель вправе потребовать расторжения договора.

Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным, в том числе и виде арендной платы.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.

Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в срок надлежащим образом.

В статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, в силу статей  606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Соответственно, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Таким образом, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, земельный участок был передан ответчику в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Сторонами установлен срок действия договора до 08.07.2001.

В пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Доказательств, что арендодатель выразил волю на прекращение арендных отношений по договору аренды земельного участка № 25540 от 24.03.1997  суду не представлено.

Принимая во внимание, что в материалах дела отсутствуют доказательства возврата ответчиком истцу арендованного имущества или письменного уведомления ответчика о возврате всего имущества после прекращения срока действия договора аренды № 25540 от 24.03.1997, по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор считается заключенным сторонами на неопределенный срок.

Порядок возобновления договора на неопределенный срок, установленной данной нормой, не противоречит положениям статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. В пункте 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что земельные участки, за исключением указанных в п.4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации). Гражданский кодекс предоставляет сторонам договора аренды продолжать арендные отношения и по истечении срока действия договора, на который он был заключен.

В соответствии с Законом Самарской области от 11.03.2005 № 94-ГД «О земле» и постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 № 67 «Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара», полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством, с 01.07.2006 осуществляет Министерство имущественных отношений Самарской области.

В обоснование исковых требований истец указывает на наличие задолженности по арендной плате за период с 01.08.2011 по 08.02.2014 в размере 2 610 790, 59 руб. Несвоевременное исполнение обязательств послужило истцу основанием для начисления пени за просрочку платежа в размере 2 481 977, 06 руб. за период с 11.08.2011 по 31.12.2013, а также 456 587, 82 руб. пени на недоимку прошлого периода.

Судом установлено, что на момент обращения истца с иском в суд, в соответствии с представленной истцом в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16.01.2014 собственником здания, расположенного на спорном земельном участке является ООО «Талисман», о чем в Едином государственном реестре прав внесена запись за № 63-63-01/268/2011-804 от 21.12.2011.

Согласно п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом либо договором. Пунктом 2 этой же статьи установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

По смыслу ст. 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и ст. 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Частью 1 ст. 35 ЗК РФ, регулирующей вопросы перехода права на земельный участок,  установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ при смене собственника здания заключение нового договора аренды земельного участка, на котором расположено здание, не требуется.

Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде земельного участка.

Следовательно, с 21.12.2011 ответчик не пользовался спорным земельным участком на основании договора аренды, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Доказательств процессуального правопреемства между указанными юридическими лицами в материалы дела не представлено. Согласно выпискам из ЕГРЮЛ ответчик является