Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2014 по делу n А72-1955/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

06 ноября 2014 года                                                                                Дело № А72-1955/2014

город Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 ноября 2014 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 28 октября 2014 года в зале № 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Симбирское агентство недвижимости СиАН» на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 08 августа 2014 года по делу № А72-1955/2014 (судья Черланова Е.С.)

по иску Комитета по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска (ОГРН 1027301162822, ИНН 7303006082), г. Ульяновск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Симбирское агентство недвижимости СиАН» (ОГРН 1087325009023, ИНН 7325084863), г. Ульяновск,

третье лицо - ООО «Латуна»,

о взыскании задолженности, расторжении договора, выселении,

и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Симбирское агентство недвижимости СиАН» к Комитету по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска о признании договора аренды расторгнутым, взыскании излишне оплаченной арендной платы, упущенной выгоды,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

       Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Симбирское агентство недвижимости СиАН» (далее – ответчик, Общество) о взыскании задолженности по договору аренды в размере 45 662 руб. 40 коп., пени в размере 345 руб. 32 коп., расторжении договора аренды № 9706 от 25.02.2013, выселении ответчика с занимаемых площадей по адресу: г. Ульяновск, пр. Гая, 63.

       Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 15.04.2014 к производству суда принят встречный иск ответчика, с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ о признании договора аренды № 9706 от 25.02.2013 расторгнутым в одностороннем порядке Обществом с 15.11.2013; о взыскании с Комитета излишне уплаченную арендную плату в размере 34 246 руб.; и о взыскании с Комитета упущенную выгоду за период с 01.10.2013 по 15.11.2013 в размере 34 588 руб.

       Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 14.05.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО «Латуна».

       Определениями Арбитражного суда Ульяновской области от 18.06.2014 и от 15.07.2014 изменено наименование истца по исковому заявлению и ответчика по встречному исковому заявлению с Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска на Комитет по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска.

       Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 08.08.2014 первоначальные исковые требования  удовлетворены частично. С Общества в пользу Комитета взыскано 34 246 руб. 80 коп. основного долга и 197 руб. 77 коп. пени. В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения. В случае неисполнения решения суда с Общества в пользу Комитета взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на всю взысканную в пользу истца по настоящему судебному акту денежную сумму, исходя из ставки рефинансирования Банка России в размере 8,25% годовых, с момента вступления судебного акта в законную силу по день его фактического исполнения.

       Встречные исковые требования оставлены без удовлетворения.

       Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований и разрешить вопрос по существу.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что арендуемое помещение имело существенные скрытые недостатки, делающие невозможным его использование по назначению и требующие проведение срочного капитального ремонта, а именно – неисправную систему отопления и поврежденную кровлю.  По этой причине ответчик приостановил процедуру государственной регистрации договора аренды, в связи с этим начисление арендной платы с 25.02.2013 по 16.04.2013 (дата государственной регистрации договора) является не законным. Кроме этого, по причине того, что помещение имело существенные недостатки, субарендатор (ООО «Латуна») расторг с ответчиком договор субаренды, в результате чего Общество понесло убытки (упущенную выгоду) в виде неполученных субарендных платежей.

Ответчик полагает, что поскольку подписал дополнительное соглашение о расторжении договора аренды с протоколом разногласий, датой расторжения договора следует считать 01.11.2013.

       Стороны и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в их отсутствие.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», учитывая, что в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения в обжалуемой части судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.

Как усматривается из материалов дела, на основании протокола от 12.02.2013 № 1 заседания единой Комиссии по проведению конкурсов или аукционов на право заключения в отношении имущества муниципального образования «город Ульяновск» договоров аренды, 25.02.2013 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды муниципального нежилого помещения № 9706, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Ульяновск, проспект Гая, 63, для использования под оказание услуг населению. Общая площадь помещения составила 144, 96 кв.м. (помещения № 57,59-70, 86,87).

       Договор заключен на срок с 25.02.2013 по 24.02.2018 и вступает в силу в соответствии с действующим законодательством (пункт 1.2 договора).

       По акту приёма-передачи от 25.02.2013 арендодатель передал арендатору нежилое помещение, указанное в договоре аренды.

       Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке 26.04.2013.

       Согласно пунктам 3.1, 3.2 договора сумма арендной платы составляет 22 831,20 руб. в месяц, плюс НДС в размере, установленном действующим законодательством, и перечисляется арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца.

       29.11.2013 между сторонами подписано дополнительное соглашение о расторжении договора аренды муниципального нежилого помещения от 25.02.2013 № 9706 с 15.12.2013. По акту приёма-передачи от 15.12.2013 нежилое помещение возвращено арендатором арендодателю.

       Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 15.05.2014.

Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором условий договора, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по договору аренды в размере 45 662 руб. 40 коп., пени в размере 345 руб. 32 коп., расторжении договора аренды № 9706 от 25.02.2013 и выселении ответчика с арендуемых помещений.

В свою очередь Общество, указывая на то, что арендуемые помещения имели существенные скрытые недостатки, делающие невозможным их использование по назначению и требующие проведение срочного капитального ремонта, обратилось с встречным иском о признании договора аренды № 9706 от 25.02.2013 расторгнутым в одностороннем порядке Обществом с 15.11.2013; взыскании с Комитета излишне уплаченной арендной платы в размере 34 246 руб.; взыскании с Комитета упущенной выгоды за период с 01.10.2013 по 15.11.2013 в размере 34 588 руб.

Ответчик  обжалует решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска.

В соответствии  со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить в пользование арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.

Однако п. 2 ст. 612 ГК РФ ограничивает ответственность арендодателя тем, что недостатки должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, для осуществления арендатором прав, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми.

Арбитражным судом апелляционной инстанции установлено, что нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды, переданы ответчику по акту приема-передачи в исправном состоянии, без замечаний.

Доводы Общества о том, что арендуемое помещение было передано ему с недостатками, исключающими возможность его использования по назначению, и что данные недостатки требовали не текущего, а капитального ремонта, не подтверждены надлежащими доказательствами.

       Акт дополнительного обследования спорного нежилого помещения от 22.04.2013 (л.д. 42, оборот) составлен ответчиком в одностороннем порядке, без участия представителей Комитета. Кроме того, в специализированный орган за составлением акта обследования помещений с участием уполномоченных лиц, ответчик не обращался.

       Пунктами 2.3, 2.2.5 договора аренды обязанность по проведению текущего ремонта помещения, содержанию помещения, инженерных сетей, коммуникаций в надлежащем состоянии возложена на арендатора.

       То обстоятельство, что договор аренды зарегистрирован только 26.04.2013, не является основанием для освобождения ответчика от внесения арендной платы за период с 25.02.2013 по 16.04.2013, поскольку в силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан вносить арендные платежи за фактическое пользование арендованным имуществом.

       В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то следует иметь в виду, что такое соглашение связало стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

При этом в материалы дела не представлено доказательств того, что процедура государственной регистрации договора ответчиком была приостановлена по причине наличия недостатков сданного в аренду имущества.

Таким образом, суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении встречного иска в части взыскания с Комитета излишне уплаченной арендной платы в размере 34 246 руб., правомерно исходил из недоказанности Обществом того обстоятельства, что на момент передачи ему арендуемого помещения последнее имело недостатки, препятствующие его использованию по назначению, о которых Обществу заранее было неизвестно, и которые не могли обнаружиться во время осмотра или проверки помещения при его получении.

       Кроме того, как разъяснено в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 06.06.2014 № 35, в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование.

       Из материалов делу следует, что ответчик возвратил истцу арендуемое помещение по акту приёма-передачи от 15.12.2013.

       Требования ответчика о признании договора аренды № 9706 от 25.02.2013 расторгнутым в одностороннем порядке с 15.11.2013 также являются не обоснованными, исходя из следующего.

       Условиями договора аренды № 9706 от 25.02.2013 не предусмотрен односторонний отказ арендатора от исполнения договора аренды.

       Из материалов дела следует, что дополнительное соглашение о расторжении договора аренды было подписано Обществом с протоколом разногласий, однако данные разногласия не были урегулированы в установленном законом порядке. Кроме того, впоследствии руководитель ответчика лично сдал дополнительное соглашение на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Ульяновской области, где оно было зарегистрировано 15.05.2014.

       Указанные действия ответчика свидетельствуют о том, что он согласовал редакцию дополнительного соглашения, предложенную Комитетом, согласно которой договор аренды расторгается с 15.12.2013.

       Также судом апелляционной инстанции установлено, что на основании договора субаренды в период с 15.04.2013 по 07.10.2013 Общество (арендатор) сдавало спорное нежилое помещение в субаренду