Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2014 по делу n А72-16884/2013. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

  ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности определения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

23 сентября 2014 года                                                                             Дело №А72-16884/2013

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 16 сентября 2014 года

Постановление в полном объеме изготовлено 23 сентября 2014 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Николаевой С.Ю., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания  Поповой Т.В.,

при участии в заседании до и после перерыва:

от ответчика – представитель Степанов Е.Ю. по доверенности от 15.07.2014,

в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 16 -18 сентября 2014 года в зале № 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Промтех» на определение Арбитражного суда Ульяновской области от 14.07.2014 об оставлении искового заявления без рассмотрения по делу №А72-16884/2013 (судья Захарова Т.В.)

по иску администрации г.Ульяновска (ОГРН 1027301171446, ИНН 7303014573) к обществу с ограниченной ответственностью «Промтех» (ОГРН 1127325003321, ИНН 7325113391) о взыскании 799 497 руб. 64 коп.,

третьи лица: закрытое акционерное общество «СТРОЙМАРКЕТ», Кондратьев Дмитрий Валентинович,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация г.Ульяновска обратилась в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Промтех» (с учетом уточнений иска в порядке ст. 49 АПК РФ) о взыскании 752 852 руб. 30 коп. – задолженность по арендной плате за период с 29.08.2012г. по 21.07.2013г., 66 639 руб. 15 коп. – пени за период с 11.09.2012г. по 10.11.2013г.

Определением от 31.03.2014г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «СТРОЙМАРКЕТ» и Кондратьев Дмитрий Валентинович.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 14.07.2014 с учетом определения об исправлении опечатки от 16.07.2014 ходатайства общества с ограниченной ответственностью «Промтех» об объединении настоящего дела с делом № А72-4991/2014 и об отложении рассмотрения дела оставлены без удовлетворения.

Исковые требования Администрации города Ульяновска оставлены без рассмотрения.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом в части изложения мотивировочной части, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить в части мотивировки, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.

Истец, третьи лица отзыв на апелляционную жалобу не представили, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом.

В соответствии с требованиями статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность обжалуемого определения проверяется в соответствии со статьями 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, заслушав выступление присутствующего в судебном заседании представителя ответчика, арбитражный апелляционный суд считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, правоотношения сторон основаны на договоре аренды земельного участка №02/24-246 от 12.10.2007, заключенным между Министерством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (правопредшественником Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области) (Арендодатель) и ООО «СТРОЙМАРКЕТ» (Арендатор), согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земли населенных пунктов площадью 11073,8 кв.м с кадастровым номером 73:24:011401:42, расположенный по адресу: г.Ульяновск, Железнодорожный район, ул.Ярославского, 1А, сроком на 49 лет. Обществу с ограниченной ответственностью «СТРОЙМАРКЕТ» по акту приема-передачи передан указанный земельный участок сроком на 49 лет.

Согласно договору от 06.09.2010 № 39-02/24-246 права и обязанности Министерства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (правопредшественника Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области) по договору переданы Администрации г.Ульяновска.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11.11.2013 за ООО «Промтех» зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке по адресу: г.Ульяновск, ул.Ярославского, 1А.

Разделом 5 договора предусмотрен обязательный претензионный порядок досудебного урегулирования спора.

Согласно п.5.4. договора при нарушении сроков внесения арендной платы по договору Арендодатель направляет Арендатору письменное уведомление (претензию) с требованием об уплате задолженности. В случае не выполнения данного требования в десятидневный срок Арендодатель вправе обратиться за его удовлетворением в суд.

Установив обязанность сторон, установленную пунктом 5.4. договора, по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора, суд первой инстанции, посчитав, что такой порядок не соблюден, оставил исковое заявление Администрации города Ульяновска без рассмотрения.

Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.

В соответствие со статьей 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оставляет исковое заявление без рассмотрения если истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

По смыслу названной нормы права, условие договора об установлении обязательного досудебного урегулирования спора должно содержать четкую и определенную запись об установлении такого порядка.

Такой порядок установлен пунктом 5.4. договора.

Доводы заявителя апелляционной жалобы об отсутствии у истца права требования арендной платы и права распоряжения данным земельным участком основаны на неправильном толковании норм права.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 № 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Таким образом, общество (покупатель) с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, находящийся на спорном земельном участке (29.08.2012), приобрело право пользования данным земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что сам договор аренды в отсутствие доказательств расторжения/прекращения его действия в установленном законом порядке считается действующим.

При таких обстоятельствах с момента государственной регистрации права собственности ответчика на объект недвижимости (29.08.2012) договор аренды земельного участка от 12.10.2007 №02/24-246 продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Переход к ответчику по договору аренды влечет переход встречных обязательств, которые имелись у прежнего собственника, включая обязанность по уплате пеней в случае нарушения сроков внесения арендной платы (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 № 8611/09; определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2012 № ВАС-1047/12).

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал, что ответчик (покупатель) с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимость приобрел право пользования земельным участком, на котором располагается объект недвижимости, на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Судом установлено, что в договор №02/24-246 от 12.10.2007 изменения не вносились, иного суду не представлено.

Договором предусмотрен претензионный порядок урегулирования спора с арендатором. В отсутствие доказательств соблюдения претензионного порядка со стороны истца, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу об оставлении искового заявления Администрации города Ульяновска без рассмотрения.

Ответчик оспаривая мотивировочную часть определения суда, тем не менее согласен с резолютивной частью, с тем, что не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, то есть фактически не оспаривает наличие правоотношений из договора  №02/24-246 от 12.10.2007, поскольку суд свои выводы принимал исходя из условий указанного договора.

Ссылка ответчика на иной договор аренды несостоятельна, поскольку он не зарегистрирован в установленном законом порядке и фактически не исполнялся.

Оставление заявления без рассмотрения является одной из форм окончания дела без вынесения решения, обусловленной наличием препятствий, исключающих возможность продолжения судебного разбирательства. Таким образом, возможность применения судами указанной нормы поставлена законодательством в зависимость от соблюдения определенных условий, совокупность которых и была выявлена судом, что и послужило основанием к оставлению заявления без рассмотрения.

Доводы, приведенные ответчиком в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое ответчиком определение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Определение Арбитражного суда Ульяновской области от 14.07.2014 об оставлении искового заявления без рассмотрения по делу №А72-16884/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Промтех», - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                            Н.Ю. Пышкина

Судьи                                                                                                           С.Ю. Николаева

С.Ш. Романенко