Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2008 по делу n А65-10182/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г.Самара, ул.Аэродромная, 11А, тел.[phone], e-mail: [e-mail], www.11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

17 декабря 2008 года

г.Самара

                 Дело №А65-10182/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2008 года

Полный текст постановления изготовлен 17 декабря 2008 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Карпова В.В., судей Балакиревой Е.М. и Шадриной О.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эм Пи Трейдинг» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12 сентября 2008 года по делу №А65-10182/2008 по иску общества с ограниченной ответственностью «Элекскор» к обществу с ограниченной ответственностью «Эм Пи Трейдинг» об обязании произвести государственную регистрацию договора аренды №Ка-Г-02/07 от 14 февраля 2007 года и дополнительного соглашения к нему №1 от 11 декабря 2007 года, третье лицо – Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан, принятое судьей Камалиевым Р.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи            Морозовым В.А.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Фасахов М.И. – представитель (доверенность от 20.10.2008),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Торговая недвижимость» обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Эм Пи Трейдинг» (далее ООО «Эм Пи Трейдинг», ответчик) о государственной регистрации договора аренды №Ка-Г-02/2007 от 14.02.2007, заключенного сторонами, в редакции дополнительного соглашения №1 от 11.12.2007 к указанному договору.

Протокольным определением в судебном заседании, состоявшемся   04.08.2008, судом первой инстанции на основании статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена в порядке процессуального правопреемства замена истца – общества с ограниченной ответственностью «Торговая недвижимость» на его правопреемника – общество с ограниченной ответственностью «Элекскор» (далее                      ООО «Элекскор», истец). 

В судебном заседании, состоявшемся 05.09.2008, истец уточнил предмет иска и просил вынести решение о государственной регистрации договора аренды №Ка-Г-02/2007 от 14.02.2007, заключенного обществом с ограниченной ответственностью «Торговая недвижимость» и ООО «Эм Пи Трейдинг», и дополнительного соглашения №1 от 11.12.2007 к указанному договору.

Заявление об уточнении предмета иска принято судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 27.06.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан (далее УФРС по Республике Татарстан, третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.09.2008 исковые требования удовлетворены. Суд произвел государственную регистрацию договора аренды №Ка-Г-02/2007 от 14.02.2007, заключенного обществом с ограниченной ответственностью «Торговая недвижимость» и ООО «Эм Пи Трейдинг», и дополнительного соглашения №1 от 11.12.2007 к указанному договору. При этом суд исходил из следующих обстоятельств. Обществом с ограниченной ответственностью «Торговая недвижимость» (ныне ООО «Элекскор») и ООО «Эм Пи Трейдинг» подписан договор аренды №Ка-Г-02/2007 от 14.02.2007 нежилого помещения площадью 406,8 кв. м, расположенного по адресу: г.Казань, ул.Академика Глушко, 28. Сторонами договора заключено дополнительное соглашение №1 от 11.12.2007, согласно которому площадь переданного в аренду нежилого помещения составляет 406,6 кв. м.

Согласно условиям договора нежилое помещение предоставлено в арендное пользование на 10 лет. Обязанность передать документы на государственную регистрацию договора возложена на ответчика. Договор не зарегистрирован.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды заключен в надлежащей форме, однако ответчик уклоняется от его регистрации, и в соответствии со статьей 165 Гражданского кодекса Российской Федерации договор подлежит государственной регистрации судом.

Ответчик с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Ответчик считает, что выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, не соответствуют обстоятельствам дела, решение принято при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, с нарушением норм материального права. При этом ответчик исходит из следующего.

Ответчик не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что он уклоняется от государственной регистрации договора аренды, так как в соответствии с договором подача документов на государственную регистрацию договора осуществляется при условии своевременного представления истцом всех документов, необходимых для регистрации, однако истцом после подписания договора и акта приема-передачи без согласия арендодателя произведена перепланировка помещений, переданных в арендное пользование, и кадастровый паспорт помещения, данные которого не отражали достоверную информацию по площади и нумерации помещений, не мог быть передан для регистрации.

Ответчик не согласен с выводом суда о том, что истец направил ему документы, необходимые для регистрации договора аренды, так как сопроводительное письмо направлено не по адресу, согласованному сторонами для отправки корреспонденции, и пакет документов не был получен. Кроме того, истец не вложил в пакет иные документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды: документ, подтверждающий уплату государственной пошлины, нотариально заверенную доверенность на представителя ответчика, приказ о назначении генерального директора, решение собрания участников об одобрении крупной сделки или бухгалтерский баланс, подтверждающий отсутствие необходимости в указанном решении.

Кроме того, ответчик считает, что договор аренды является недействительной (ничтожной) сделкой, так как нежилые помещения, являющиеся предметом договора, обременены ипотекой согласно договору об ипотеке №2-01/И от 31.05.2006, заключенному с КБ «Юниаструм Банк» (ООО), и в соответствии с пунктом 5.1.3 данного договора и пунктом 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо согласие залогодержателя на заключение договора аренды, однако такое согласие не было получено. Недействительный договор регистрации не подлежит.

Ответчик считает, что суд первой инстанции  необоснованно не принял во внимание то обстоятельство, что истец имеет существенную задолженность по платежам за пользование как помещением, переданным по договору аренды, который он просит зарегистрировать, так и по другим договорам аренды, в том числе и по зарегистрированным. Кроме того, определением Арбитражного суда города Москвы от 15.08.2008 в отношении ООО «Элекскор», являющегося правопреемником общества с ограниченной ответственностью «Торговая недвижимость», введена процедура наблюдения в рамках дела о банкротстве и утвержден временный управляющий, однако суд не выяснил необходимость получения согласия временного управляющего на заключение договора аренды.

Ответчик также исходит из того, что на дату рассмотрения дела истец фактически освободил помещение.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал и просил удовлетворить ее.

Судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы было отложено. Заявитель апелляционной жалобы после отложения судебного разбирательства в судебное заседание не явился. О времени и месте судебного заседания заявитель апелляционной жалобы извещен надлежащим образом.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу и в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы ответчика не согласился и просил оставить ее без удовлетворения, а решение суда первой инстанции – без изменения.

Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило, в судебное заседание не явилось. О времени и месте судебного заседания третье лицо извещено надлежащим образом.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе ответчика, отзыве истца на апелляционную жалобу, заслушав присутствующего в судебном заседании представителя истца, арбитражный апелляционный суд установил.

ООО «Эм Пи Трейдинг» и обществом с ограниченной ответственностью «Торговая недвижимость» (ныне ООО «Элекскор») подписан договор аренды №Ка-Г-02/07 от 14.02.2007.

Согласно пунктам 2.1,2.2 договора и разделам 3,4 приложения 1 к договору ООО «Эм Пи Трейдинг» обязалось передать в арендное пользование обществу с ограниченной ответственностью «Торговая недвижимость» (ныне ООО «Элекскор») нежилые помещения №1-19 общей площадью 406,8 кв. м в здании по адресу: г.Казань, ул.Академика Глушко, 28, обозначенные на поэтажном плане, являющемся приложением 2 к договору.

Нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды №Ка-Г-02/07 от 14.02.2007, переданы обществу с ограниченной ответственностью «Торговая недвижимость» (ныне ООО «Элекскор») по акту приема-передачи от 14.02.2007.

Пунктом 2.4 договора и разделом 5 приложения 1 к договору установлено, что срок аренды составляет 10 лет с даты заключения договора.

В соответствии со статьями 609,651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды №Ка-Г-02/07 от 14.02.2007 подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 2.4.3 договора подача документов на государственную регистрацию договора осуществляется арендодателем (ответчиком) при условии своевременного представления арендатором (истцом) всех документов, необходимых для регистрации.

Договор не зарегистрирован.

ООО «Эм Пи Трейдинг» и обществом с ограниченной ответственностью «Торговая недвижимость» (ныне ООО «Элекскор») подписано дополнительное соглашение №1 от 11.12.2007 к договору аренды №Ка-Г-02/07 от 14.02.2007.

Пунктом 1.2 дополнительного соглашения внесены изменения в раздел 4 приложения 1 к договору. Согласно указанному пункту дополнительного соглашения передаваемые в аренду нежилые помещения общей площадью 406,6 кв. м в соответствии с поэтажным планом помещения (приложение 2 к договору) находятся на первом этаже в здании литера А кадастровый (или условный) номер 16:50:07:03269:001:0031, расположенном по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г.Казань, ул.Академика Глушко, д.28, и включают в себя помещения №1-10,10а,11-19. 

Дополнительное соглашение №1 от 11.12.2007 к договору аренды №Ка-Г-02/07 от 14.02.2007 также не зарегистрировано.

В соответствии с пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

Как следует из материалов дела, договор аренды №Ка-Г-02/07 от 14.02.2007 совершен в надлежащей форме. Однако нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды, на дату подписания договора находились в залоге согласно договору об ипотеке (залоге недвижимости) №2-01/И от 31.05.2006, заключенному ООО «Эм Пи Трейдинг» и КБ «Юниаструм Банк» (ООО).

Договор об ипотеке (залоге недвижимости) №2-01/И от 31.05.2006 зарегистрирован 29.10.2006 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, запись №16-16-01/126/2006-534.

Согласно пункту 1 статьи 40 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства, имущество предоставляется в пользование для целей, соответствующих назначению имущества.

В соответствии с пунктом 5.1.3 договора об ипотеке (залоге недвижимости) №2-01/И от 31.05.2006, заключенного ООО «Эм Пи Трейдинг» и КБ «Юниаструм Банк» (ООО), для заключения договора аренды заложенных помещений необходимо получение согласие залогодержателя.

Доказательства получения согласия залогодержателя нежилых помещений на заключение залогодателем (ответчиком) договора аренды №Ка-Г-02/07 от 14.02.2007 не представлены.

В связи с отсутствием согласия залогодержателя предмета аренды договор аренды №Ка-Г-02/07 от 14.02.2007 между ООО «Эм Пи Трейдинг» и обществом с ограниченной ответственностью «Торговая недвижимость» (ныне ООО «Элекскор») и дополнительное соглашение №1 от 11.12.2007 к нему не могут быть зарегистрированы.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 статьи 40 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не соответствующих назначению имущества, лишь с согласия залогодержателя.

Согласно условиям договора аренды №Ка-Г-02/07 от 14.02.2007 срок аренды заложенного нежилого помещения составляет 10 лет. Срок обеспеченного ипотекой обязательства по кредитному договору составляет 1 год (пункт 4.2.1 договора об ипотеке (залоге недвижимости) №2-01/И от 31.05.2006, заключенного ООО «Эм Пи Трейдинг» и КБ «Юниаструм Банк» (ООО)). Доказательства получения согласия залогодержателя на предоставление в аренду истцу заложенного имущества на срок, превышающий срок исполнения обязательства по кредитному договору, обеспеченного залогом, не представлены.

Принимая во внимание, что требования пункта 3 статьи 40 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» носят императивный характер, отсутствие согласия залогодержателя на предоставление истцу в аренду заложенного имущества на срок, превышающий срок исполнения обеспеченного залогом обязательства, свидетельствует о несоответствии договора аренды №Ка-Г-02/07 от 14.02.2007 между ООО «Эм Пи Трейдинг» и обществом с ограниченной