Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2008 по делу n А65-9677/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

  П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

27 октября 2008 года                                                                           Дело №А65-9677/2008 г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 октября 2008 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Терентьева Е.А., Туркина К.К.,    

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивановым А.Ю.

при участии в заседании:

от заявителя апелляционной жалобы ОАО «Казанский хлебобараночный комбинат»: не явились, извещены;

от истца ОАО «Миллениум Зилант - Сити»: представитель Афлятунова А.И., доверенность от 17.06.2008 г. № 826;

от третьего лица Муниципального учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани»: не явились, извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании 20 октября 2008 года в зале № 3 апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Казанский хлебобараночный комбинат», г. Казань, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04 августа  2008 г. по делу №А65-9677/2008 (судья Никулина И.Г.),

по иску открытого акционерного общества «Миллениум Зилант - Сити», г. Казань,

к открытому акционерному обществу «Казанский хлебобараночный комбинат», г. Казань,

с привлечением третьего лица:

- Муниципальное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани», г. Казань,

о расторжении договора аренды, взыскании 109 209 руб. 25 коп. долга и 3 169 руб.39 коп. пени, освобождении занимаемого помещения,

У С Т А Н О В И Л :

Открытое акционерное общество «Миллениум Зилант – Сити», г. Казань, обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к открытому акционерному обществу «Казанский хлебобараночный комбинат», г. Казань, о расторжении договора аренды от 01.05.2006г. № 5481-92, взыскании задолженности по арендной плате в сумме 109 209 руб. 25 коп., 3 169 руб. 39 коп. пени, а также о выселении из занимаемого помещения, расположенного по адресу: Республика Татарстан, город Казань, улица Г. Тукая, д. 112, литера 1.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.06.2008г. (л.д. 1) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома муниципального образования города Казани.

В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции удовлетворено ходатайство об уменьшении суммы долга до 535 руб. 33 коп. в связи с перерасчетом суммы долга и об увеличении суммы пени до 3 464 руб. 42 коп.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.08.2008г. (л.д.79-80)   заявленные исковые требования удовлетворены. Договор аренды от 01.05.2006г.  № 5481-92,  заключенный Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани и ОАО «Казанский хлебобараночный комбинат», город Казань, расторгнут. Нежилые помещения, расположенные на 1 этаже (№ 9 по № 18, № 11а), инвентарный номер 3756 по адресу: город Казань, улица Г. Тукая, д. 112,  литера 1, изъято  у ОАО «Казанский хлебобараночный комбинат» с передачей по акту ОАО «Миллениум Зилант-Сити».  Взыскан долг  с ОАО «Казанский хлебобараночный комбинат» в пользу ОАО «Миллениум Зилант-Сити» в сумме 535 руб. 33 коп., пени в сумме 3 464 руб. 42 коп. и в возмещение расходов истца по уплате государственной пошлины 4 133 руб.38 коп.

ОАО «Миллениум Зилант-Сити» возвращена из федерального бюджета государственная пошлина в сумме 3 614 руб. 19 коп.

Решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований мотивировано нарушением ответчиком договорных обязательств по своевременному внесению арендных платежей по договору от 01.05.2006г. № 5481-92.

Не согласившись с принятым судебным актом, открытое акционерное общество «Казанский хлебобараночный комбинат», г. Казань, обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (л.д. 86-89), в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит отменить решение суда первой инстанции, в удовлетворении исковых требований отказать.

При этом в жалобе заявитель указал, что выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, также на нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя в суд не обеспечили.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного  разбирательства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения  в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы  в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителя истца, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости отмены обжалуемого судебного акта исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 01.05.2006г. Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани и ОАО «Казанский хлебобараночный комбинат» заключили договор аренды № 5481-92 (л.д. 12-13) объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений 1 этажа (№ 9 по № 18, № 11а), инвентарный номер 3756, расположенных по адресу: город Казань,  улица Г. Тукая, д. 112,  литера 1, со сроком действия  договора до 30.04.2009г. и согласованным размером ежемесячно вносимой арендной платы в сумме 26 313 руб. 30 коп. (без НДС и других обязательных платежей).

Долгосрочный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке  20.10.2006г. (л.д. 101).

14.06.2006г. Исполнительным комитетом  города Казани принято постановление     № 1142 «О создании Открытого акционерного общества «Миллениум Зилант-Сити».

Распоряжением Комитета земельных и имущественных отношений № 1175р в уставный капитал ОАО «Миллениум Зилант-Сити» в качестве оплаты доли Комитета земельных и имущественных отношений исполнительного комитета внесено нежилое помещение площадью 108,60 кв.м. (помещения первого этажа №№ 9 – 18, 11а), инвентарный номер 3756, расположенное  по адресу: Республика Татарстан, город Казань, улица Г. Тукая, д. 112,  литера 1 (л.д.16-17).

15.02.2008г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена  запись о регистрации права собственности ОАО «Миллениум Зилант-Сити» на нежилые помещения 1-этажа №№ 9 – 18, 11а, общей площадью 108,60 кв.м.,  расположенные по адресу: Республика Татарстан, город Казань, улица Г. Тукая,     д. 112,  литера 1 (л.д.22).

Истец утверждает, что зарегистрировав право собственности на спорный объект недвижимости, известил ответчика о смене собственника на арендуемые ОАО «Казанский хлебобараночный комбинат» помещения, сообщил об изменении платежных реквизитов, и в подтверждение представил письмо от 04.03.2008 № 78 (л.д. 10).

Не получив в установленный срок плату за аренду нежилых помещений, направил в адрес ответчика предарбитражное предупреждение  (л.д. 11) и затем был вынужден обратиться в суд  с данным иском за защитой нарушенного права.

Вывод суда первой инстанции о том, что письмом № 78 от 04.03.2008г.  ОАО «Миллениум Зилант-Сити» известило ответчика о смене собственника и платежных реквизитах арендодателя, ошибочен. Поскольку из материалов дела не усматривается направление и получение ответчиком указанного письма.

Согласно статье  617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно пункту  6.7. договора от 01.05.2006г. № 5481-92 арендодатель имеет право по своему усмотрению обратиться в суд с требованием о расторжении договора либо в ином порядке отказаться от исполнения договора в случаях, предусмотренных в договоре, в том числе (п.6.7.1.) при возникновении задолженности по арендной плате в течение полутора месяцев независимо от факта ее последующего внесения.

Удовлетворяя заявленные  требования, суд первой инстанции исходил из условий договора № 5481-92, предоставляющих  истцу право при просрочке  арендатором внесения арендной платы, обратиться с иском в суд  с требованием о взыскания долга и  пени и о расторжении договора  выселении из занимаемых ответчиком помещений.

Кроме того, оценивая правомерность представленного истцом расчета задолженности по арендной плате, истец  не учел, что согласно статье 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

При заключении договора на срок более года, прошедшего государственную регистрацию, последующие изменения условий договора аренды недвижимого имущества также подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента их  государственной регистрации, что следует из  содержания  статьи 433 Кодекса.

Истцом не представлены доказательства государственной регистрации изменений условий договора аренды,  кроме того, материалами дела не доказан факт их отправки.

Поэтому апелляционный суд считает, что при исчислении долга истец должен исходить из того, что арендная плата в месяц составляет 26 313 руб. 30 коп.

За предъявленный к взысканию период: с 15.02.2008г. по 23.05.2008г. истец просил взыскать долг с ответчика  в сумме 109209 руб. 25 коп. согласно расчета (л.д.4а).

Ответчиком же 07.07.2008г. перечислен долг в сумме 108 673 руб. 92 коп. платежными поручениями от 07.07.2008 № 1798, 1799, 1797, 1796 (л.д. 103-106).

Таким образом, с учетом  суммы долга за предъявленный период и фактической оплаты исходя из размера арендной платы 26 313 руб. 30 коп. установленной договором, ответчик полностью оплатил имеющуюся задолженность. 

Обращаясь в суд с  требованием о расторжении договора, истец ссылается на статьи  309, 614, 619 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, что установлено  частью третьей статьи 619  Гражданского кодекса Российской Федерации, а также предложение расторгнуть договор, как то  установлено  частью 2 статьи 452 Кодекса.

 ОАО «Миллениум Зилант-Сити» (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к  ответчику о расторжении договора аренды и  его выселении из занимаемого нежилого помещения.

 Указанное требование заявлено на основании пункта 3 части первой статьи 619  Кодекса в связи с невыполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы в установленные договором сроки.

Истцом не выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.

 Согласно части третьей статьи 619 Кодекса арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и предложения расторгнуть договор.

Как следует из представленных в  материалы дела писем (л.д.10, 11), ОАО «Миллениум Зилант-Сити» направлял обществу предупреждение, в котором ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате, изменении платежных реквизитов и  возможности расторжения договора аренды в случае неоплаты  задолженности.

Однако, по смыслу части третьей статьи 619  Кодекса, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в  части 2 статьи 452 Кодекса. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В претензии (л.д.11) истец ставил вопрос только о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Ответчик лишь информировался о возможности расторжения договора в случае неуплаты долга. Безусловного предложения о расторжении договора в письме не содержалось. 

Поскольку истцом  не  соблюдены  требования части   2 статьи 452 Кодекса,  исковые требования истца в части расторжения договора аренды  и выселении ответчика из занимаемых помещений оставляются без рассмотрения в соответствии с пунктом  2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 333.40. Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае   оставления заявления без рассмотрения.

Оставляя без рассмотрения требования истца о расторжении договора аренды и выселении арендатора, суд возвращает истцу оплаченную им государственную пошлину в сумме 2000 руб.

  В соответствии со статьей 110 Арбитражного