Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2008 по делу n А55-18138/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

11 сентября 2008 года                                                                        Дело № А55-18138/2007

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2008 года                                                                        Постановление в полном объеме изготовлено 11 сентября 2008 года                                                                        

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Балашевой В.Т., Романенко С.Ш.,                 при ведении протокола секретарем судебного заседания Напреенко И.В., с участием:

от истца:  Нагорная Н.И., паспорт, Нагорная Т.А., доверенность б/н от 20.08.2008 г.,

от ответчика: Кажаев С.В., доверенность №2/ю от 08.09.2008 г. Челушкин П.С., доверенность б/н от 04.08.2008 г., 

от третьего лица – Федаева О.В., доверенность №4257 от 20.08.2008 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале №3  апелляционную жалобу                           ООО «Презент» на решение Арбитражного суда Самарской области от 21 мая 2008 года по делу № А55-18138/2007 (судья Богданова Р.М.)

по иску индивидуального предпринимателя Нагорной Надежды Ивановны, г. Самара,

к ООО «Презент», г. Самара,

третье лицо – Департамент управления имуществом городского округа Самара, г. Самара,

о взыскании денежной суммы, расторжении договора аренды и выселении,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Нагорная Надежда Ивановна обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к ООО «Презент» о взыскании (с учетом уточнений) долга по договору аренды в сумме 301 662 руб. 32 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 17 129 руб. 84 коп, расторжении договора аренды №006887А от 27.02.2002 года, договора аренды №1 от  01.01.2006 года и выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, Октябрьский район, пр-т Ленина, 3, литера У, комнаты №№ 53, 62-65, общей площадью 65,4 кв.м.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица был привлечен Департамент управления имуществом городского округа Самары.

В судебном заседании до вынесения решения по существу истцом заявлено об отказе от исковых требований в части взыскания 7528 руб. 84 коп. долга.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 21 мая 2008 года по делу № А55-18138/2007 иск удовлетворен частично: с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в сумме 294 403 руб. 48 коп., проценты в сумме 17 129 руб. 84 коп., госпошлина по иску в сумме 11730 руб. 66 коп. Суд также удовлетворил требования о расторжении договора аренды №006887А от 27.02.2002 года и выселении ответчика из занимаемого согласно этому договору помещения. Производство по делу в части взыскания 7528 руб. 84 коп. прекращено в связи с отказом истца от данных требований. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ООО «Презент» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и отказать в иске полностью. По мнению заявителя апелляционной жалобы, вывод суда о наличии задолженности не соответствует обстоятельствам дела, поскольку изменения договора в части увеличения арендной платы не были зарегистрированы в установленном порядке. В этой связи также неправомерно взыскание с ответчика процентов, расторжение договора аренды и выселение ответчика из помещения.

25.08.2008 года судебное заседание суда апелляционной инстанции было отложено до 15 часов 45 минут 10.09.2008 года в связи с удовлетворением ходатайства ответчика об отложении судебного разбирательства.

В судебном заседании 10.09.2008 года представители ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержали, представили контррасчет и дополнение к апелляционной жалобе, в котором уточнили требования: просили решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворения исковых требований и в данной части в иске отказать.

Истец и его представитель, а также представитель третьего лица с доводами апелляционной жалобы не согласились, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, заслушав представителей сторон и третьего лица, суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемое решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом города Самары (арендодатель) и ООО «Презент» (арендатор) 27.02.2002 года был подписан договор аренды №006887А (л.д. 16-23), согласно которому арендодателю передано во временное владение и пользование на срок до 30.09.2010 года нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Самара, Октябрьский район, пр-т Ленина, 3, литера У, комнаты №№ 53, 62-65, общей площадью 65,4 кв.м. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

Стороны договора согласовали, что арендатор не позднее 10 числа текущего месяца уплачивает арендодателю арендную плату в размере 4875 руб. 90 коп. (пункты 4.1, 4.3. договора). При этом арендодатель вправе увеличивать арендную плату в одностороннем порядке на основании соответствующих решений органов государственной власти и местного самоуправления. Сообщение об изменении арендной платы доводится до сведения арендатора путем направления ему арендодателем уведомления почтовым отправлением (пункт 4.2. договора).

27.08.2004 года указанное помещение было продано индивидуальному предпринимателю Нагорной Надежде Ивановне по договору купли-продажи №911 (л.д.9-14). Переход права был зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 02.12.2004 года серия 63-АБ №362718 (л.д. 15).

С целью урегулирования арендных отношений истец и ответчик 01.01.2006 года подписали договор №1 аренды спорного нежилого помещения на срок до 30.09.2010 года (л.д. 27-31), которым арендная плата была установлена в размере 18 364 руб. 41 коп. ежемесячно, предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке увеличивать размер арендной платы (пункты 4.1, 4.2. договора). Данный договор не зарегистрирован в установленном порядке. Поэтому, как правильно указал суд первой инстанции, договор №1 от 01.01.2006 года в силу пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не может считаться заключенным. Следовательно, требование о его расторжении удовлетворению не подлежит.

В этой связи также является правильным вывод суда первой инстанции о том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации отношения истца и ответчика обусловлены договором аренды №006887А от 27.02.2002 года.

Кроме того, суд первой инстанции правомерно прекратил производству по делу в части  взыскания 7528 руб. 84 коп. долга, поскольку истец отказался от данных требований.

Однако выводы суда в части удовлетворения исковых требований не соответствуют обстоятельствам дела. Суд первой инстанции полагал, что в действиях истца отсутствует нарушение пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договором предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять арендную плату.

Из материалов дела следует, что ответчик уведомлялся об изменении арендной платы: третьим лицом - письмом от 20.03.2002 года №150704/5168 (л.д.24) о повышении арендной платы до 8 932 руб. 62 коп. в месяц с 01.04.2002 года; истцом – письмом от 14.02.2006 года (л.д. 34) об установлении арендной платы с 01.01.2006 года в размере 21 670 руб. (с НДС) ежемесячно без учета земельного налога, письмом от 06.02.2007 года (л.д. 35) об установлении с 01.01.2007 года арендной платы в размере 42 827 руб. ежемесячно без учета земельного налога.

При этом третье лицо мотивировало увеличение арендной платы индексацией ставок земельного налога, истец – уровнем инфляции и ростом цен на строительно-монтажные работы.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может быть изменен не чаще, чем один раз в год.  При этом в течение года должно оставаться неизменным условие, устанавливающее твердый размер арендной платы или механизм ее определения (согласно разъяснениям, приведенным в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В справках №№1, 2 к договору №006887А (л.д.22,23) указаны расчет размера арендной платы за пользование нежилым помещением и земельным участком. Между тем, исходя из раздела 9 данного договора, указанные справки не являются приложениями к договору, не представляют собой его неотъемлемой части. В пункте 4.2. договора стороны согласовали условие об арендной плате в виде твердой денежной суммы – 4875 руб. 90 коп. ежемесячно без НДС, а не в виде механизма  определения размера арендной платы.

Следовательно, указанные выше уведомления об изменении размера арендной платы являлись изменением твердого размера арендной платы, а не корректировкой определяемого размера арендной платы.

Поскольку договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации, то изменения такого договора, в том числе одностороннее изменение размера арендной платы, который согласован сторонами при заключении договора, также подлежит государственной регистрации. Следовательно, новый размер арендной платы может применяться только с момента данной регистрации. (Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 08.12.2007 года по делу №А65-26765/2006, от 24.07.2007 года по делу №А57-11539/06-20).

Однако лица, участвующие в деле, не представили доказательств того, что изменение спорного договора аренды в части изменения размера арендной платы были зарегистрированы в установленном порядке.

Таким образом, согласованный ответчиком и третьим лицом при заключении договора размер арендной платы не может считаться измененным, арендная плата подлежит уплате в размере 4875 руб. 90 коп.

Исходя из уточненного расчета истца (л.д. 109), арендная плата ответчиком за спорный период в размере, предусмотренном договором, уплачивалась в срок. Поэтому долг ответчика по арендной плате отсутствует. В связи с этим также не подлежат взысканию проценты и удовлетворение требований о расторжении договора и выселении ответчика.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения исковых требований о взыскании суммы долга, процентов, расторжении договора аренды №006887А от 27.02.2002 года и выселении ответчика из занимаемого по данному договору помещения, так как выводы суда в указанной части не соответствуют обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлине по иску относятся на истца. Также с истца следует взыскать в пользу ответчика расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в размере 1000 руб.

Руководствуясь статьями 266 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 21 мая 2008 года по делу №А55-18138/2007 отменить в части удовлетворения исковых требований.

Принять по делу в указанной части новый судебный акт.

В иске отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Самарской области от 21 мая 2008 года по делу №А55-18138/2007 оставить без изменения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Нагорной Надежды Ивановны, проживающей по адресу: 443117, г. Самара, ул. Аэродромная, 127-33, в пользу ООО «Презент» расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 1000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                                         Е.М. Балакирева

Судьи                                                                                                                     В.Т. Балашева

С.Ш. Романенко