Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2008 по делу n А55-16595/2007. Изменить решение

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

  ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

09 сентября 2008 года                                                                        Дело № А55-16595/2007

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2008 года                                                                        Постановление в полном объеме изготовлено 09 сентября 2008 года                                                                        

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Романенко С.Ш., Шадриной О.Е.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Напреенко И.В., с участием:

от истца: Каманцева А.Г., доверенность №Д-49/367 от 10.10.2007 г. (после первого и второго перерыва); Шабалта А.Н., доверенность №Д-49/366 от 10.10.2007 г.,

от ответчика – Володина З.М., доверенность б/н от 01.03.2007 г., Костюк Е.А., ордер №01805 от 01.09.2008 г.

от третьих лиц – не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 3 апелляционную  жалобу                       ООО «КРОСС» и апелляционную жалобу ООО «ММ-Консалт» на решение Арбитражного суда Самарской области от 01 июля 2008 года по делу №А55-16595/2007 (судья   Каленникова О.Н.),

по иску Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, г. Самара,

к ООО «КРОСС», г. Самара,

третьи лица: Департамент управления имуществом городского округа Самары, г.Самара,

ООО «ММ-Консалт», г. Самара,

о взыскании денежной суммы,

УСТАНОВИЛ:

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области обратилось с иском к ООО «КРОСС» о взыскании (с учетом уточнения) долга по договору аренды в сумме 3 258 395 руб. 45 коп. за период с ноября 2006 года по сентябрь 2007 года.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц были привлечены Департамент управления имуществом городского округа Самары и ООО «ММ-Консалт».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 01 июля 2008 года по делу №А55-16595/2007 иск удовлетворен полностью.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, ООО «КРОСС» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и отказать в иске. По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом дана неверная оценка доказательствам по делу: указано, что арендная плата при заключении договора определялась согласно методике, утвержденной постановлением главы города Самары №2988 от 08.11.2005 года, в то время как стороны согласовали применение методики, утвержденной постановлением главы города Самары №1343 от 26.11.2003 года. В этой связи заявитель считает, что арендная плата должна определяться в соответствии с приложенным к договору аренды расчетом, составленным согласно методике, утвержденной постановлением главы города Самары №1343 от 26.11.2003 года. Исчисление арендной платы по другим методикам заявитель считает неправомерным как нарушающим положения пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в силу того, что изменения договора в части увеличения арендной платы не прошли государственную регистрацию.

Аналогичные доводы приведены в апелляционной жалобе ООО «ММ-Консалт».

В судебном заседании представители ответчика доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержали, просили решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать.

Истец представил отзыв, в котором с доводами апелляционных жалоб не согласился. Представители истца в судебном заседании просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представители третьих лиц, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем суд, руководствуясь статьей 156 АПК РФ, рассматривает дело в отсутствие представителей третьих лиц.

02.09.2008 года в судебном заседании был объявлен перерыв до 16 часов 30 минут 04.09.2008 года.

04.09.2008 года в судебном заседании был объявлен перерыв до 16 часов 30 минут 08.09.2008 года.

Исследовав доказательства по делу, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемое решение суда первой инстанции подлежит изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Комитетом по управлению имуществом города Самары (арендодатель) и ООО «КРОСС» (арендатор) 30.09.2005 года подписан договор №024764з аренды земельного участка площадью 9295 кв.м, кадастровый номер 63:01:00 00 000:0226, расположенного по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая/ул. Двадцать второго Партсъезда, под строительство жилого дома (л.д. 9-13 т.1).

Срок действия договора установлен до 30.03.2008 года. Согласно п. 3.1 условия договора применяются к отношениям, существовавшим между сторонами с 31.03.2005 года. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области 16.01.2006 года, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на договоре (л.д. 13 оборот т.1).

В договоре стороны согласовали, что размер арендной платы определяется согласно расчету, прилагаемому к договору (л.д. 54-55 т.2), и подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользования землей (пункты 4.2., 4.3. договора). Стороны также согласовали, что новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом, путем опубликования в газете «Самарская газета» (пункт 5.2. договора).

Согласно указанному расчету арендная плата должна определяться по формуле: Азем.= Аз. год.:12,

Аз. год. =S х Ам х К94 х К95 х К96 х К97 х К99 х К2000 х К02 х К03 х К04 х К05 : 1000 х Ка х Кв, где

Азем. - арендная плата за земельный участок в месяц,

Аз. год. – арендная плата за земельный участок в год,

S  - площадь земельного участка,

А = 11 руб. - базовая ставка земельного налога за 1 кв. м. в год по зоне градостроительной ценности,

К94 = 50 - коэффициент 1994 года (постановление главы администрации города Самары от 11.11.1994 года № 1602),

К95 = 2 - коэффициент 1995 года (Федеральный закон от 31.03.1995 года «О Федеральном бюджете на 1995 год»),

К96 = 1,5 - коэффициент 1996 года (постановление Правительства РФ от 03.04.1996 года № 378),

К97 = 2 - коэффициент 1997 года (Федеральный закон от 26.02.1997 года «О Федеральном бюджете на 1997 год»),

К99 = 2 - коэффициент 1999 года (Федеральный закон от 22.02.1999 года «О Федеральном бюджете на 1999 год»),

К2000 = 1,2 - коэффициент 2000 года (Федеральный закон от 05.01.2000 года «О Федеральном бюджете на 2000 год»),

К02 = 2 - коэффициент 2002 года (Федеральный закон от 14.12.2001 года № 163-ФЗ «Об индексации ставок земельного налога»),

К03 = 1,8 - коэффициент 2003 года (Федеральный закон от 24.07.2002 года № 110-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в часть вторую НК РФ и некоторые другие акты законодательства РФ»),

К04=1,1 – коэффициент 2004 года (Федеральный закон от 07.07.2003 года № 117-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую НК РФ»),

К05=1,1 - коэффициент 2005 года (Федеральный закон от 29.11.2004 года № 141-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую НК РФ и некоторые другие законодательные акты РФ, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов РФ»),

1000 - величина деноминации 1998 года,

Ка=1,1 - коэффициент категории арендатора (согласно методике определения базового размера арендной платы, утвержденной постановлением главы города Самары от 26.11.2003 года №1343),

Кв=1 - коэффициент вида использования земельного участка (согласно указанной методике).

В связи с этим в расчете арендной платы был указан размер ежемесячной арендной платы в 2006 и 2007 годах - 29 395 руб. 03 коп., расчет подписан сторонами договора.

В соответствии с законом Самарской области от 30.05.2006 года «О внесении изменений в закон Самарской области «О земле» и постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 года №67 «Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара для целей, связанных со строительством, с 01.07.2006 года возложены на истца.

В связи с изменением органа государственной власти, уполномоченного действовать от имени государства при распоряжении земельными участками, полномочия арендодателя по вышеуказанному договору аренды также считаются перешедшими к истцу, что стороны не оспаривают.

28.11.2006 года истцом в «Самарской газете» было опубликовано сообщение о новых реквизитах для уплаты арендной платы, а также о том, что изменился размер арендной платы в соответствии с методикой определения размера арендной платы на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самаре, утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 года №74. В связи с этим арендаторы указанных земельных участков приглашались явиться в министерство для перерасчета арендной платы.

09.06.2007 года истец направил ответчику письмо (л.д.15 т.1) с приложением расчета арендной платы (л.д. 16-18 т.1). 08.08.2007 года истец направил ответчику письмо с приложением акта сверки (л.д. 19-22 т.1). Поскольку ответчик не уплатил долг в размере, указанном в расчете и акте сверки, истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции полагал, что в действиях ответчика отсутствует нарушение пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку стороны при заключении договора согласовали механизм определения арендной платы в соответствии с методикой, утвержденной постановлением главы города Самары от 08.11.2005 года №2988, указанный механизм не изменялся до 15.05.2007 года. Также суд посчитал правомерным изменение механизма определения арендной платы с 15.05.2007 года в соответствии с утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 25.04.2007 года №59 методикой определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные для строительства.

Однако данные выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, так как согласно методике, утвержденной постановлением главы города Самары от 08.11.2005 года №2988 арендная плата определяется по формуле А = S х Скад x Ка x Кпр x Кв x Ки,

где А - размер арендной платы в год,

S – площадь земельного участка,

Скад - удельный показатель кадастровой стоимости по видам использования земель,

Ка - коэффициент категории арендатора (согласно методике определения арендной платы, утвержденной постановлением главы города Самары от 08.11.2005 года №2988),

Кпр - коэффициент престижности (согласно указанной методике),

Кв - коэффициент вида использования земельного участка (0,17 – согласно указанной методике);

Ки - коэффициент инфляции (устанавливается в соответствии с законодательством Российской Федерации).

Как следует из пояснений истца и его расчета, за период с 01.07.2006 года до 15.05.2007 года арендная плата рассчитана им по данной формуле.

Однако при подписании договора стороны согласовали иной механизм определения арендной платы (л.д. 54 т.2).

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы может быть изменен не чаще, чем один раз в год.  При этом в течение года должно оставаться неизменным условие, устанавливающее твердый размер арендной платы или механизм ее определения (согласно разъяснениям, приведенным в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 года №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Договор аренды и расчет арендной платы, являющийся неотъемлемым приложением договора, подписаны сторонами 30.09.2005 года, следовательно, первое изменение механизма определения арендной платы могло быть произведено не ранее 30.09.2006 года, а в последующем – не ранее 30.09.2007 года.

Кроме того, в силу пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. Следовательно, изменения такого договора, в том числе одностороннее изменение механизма определения арендной платы, который согласован сторонами при заключении договора, также подлежит государственной регистрации, а новый механизм определения арендной платы может применяться с момента данной регистрации. Помимо этого, изменение договора в части размера арендной платы возможно лишь после государственной регистрации. (Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 08.12.2007 года по делу №А65-26765/2006, от 24.07.2007 года по делу №А57-11539/06-20).

Однако стороны не представили доказательств того, что изменение спорного договора аренды в части изменения механизма определения арендной платы были зарегистрированы в установленном порядке.

Таким образом, согласованный сторонами при заключении договора механизм арендной платы не может считаться измененным. Следовательно, за период с 01.11.2006 года по 30.09.2007 года арендатор должен был уплатить арендодателю 323 345 руб. 33 коп. (29 395 руб. 03 коп. х 11 мес.).

Оплата пользования арендатором земельным участком за указанный период была произведена третьим лицом - ООО «ММ-Консалт» в размере 108 163 руб. 23 коп. по платежному поручению №36 от 01.02.2007 года (л.д. 125 т.1).

Иные представленные в дело платежные документы судом не принимаются, так как они относятся к оплате по другим периодам.

Таким образом, за период с 01.11.2006 года по 30.09.2007 года долг арендатора составляет 215 182 руб. 10 коп. (323 345 руб. 33 коп. – 108 163 руб. 23 коп.).

Так как ответчик не передавал своих прав по договору аренды ООО