Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2008 по делу n А55-980/2008. Отменить решение полностью и оставить иск без рассмотрения полностью

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

26 августа 2008 года                                                                    Дело № А55-980/2008

г. Самара           

Резолютивная часть постановления объявлена 19 августа 2008г.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 августа 2008г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балашевой В.Т.,

судей Балакиревой Е.М., Шадриной О.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Золотаревой О.В.,

с участием:

от истца – Степаненко А.В., доверенность от 09.06.2008г.; Саксонова Е.В., доверенность от 03.03.2008г.,

от ответчика – Кленкина Н.В., доверенность №1 от 02.06.2008г.,

от третьего лица – Кленкина Н.В., доверенность №5 от 06.06.2008г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 19 августа 2008 года в зале № 3 апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Сириус», г. Самара, и общества с ограниченной ответственностью «Родис», г. Самара, на решение Арбитражного суда Самарской области от 30 мая 2008 года по делу № А55-980/2008 (судья Плотникова Н.Ю.) по иску общества с ограниченной ответственностью «Бистро», г. Тольятти, Самарская область, к обществу с ограниченной ответственностью «Сириус», г. Самара, третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Родис», г. Самара, об изменении условий договора,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Бистро», г. Тольятти, Самарская область, обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сириус», г. Самара, о внесении изменений в договор субаренды нежилого помещения от 15.08.2006г. в части снижения размера арендной платы. Истец просил суд дополнить раздел 4 договора пунктом 4.2.1 следующего содержания:

«Стороны условились, что на период ведения работ по реконструкции торгового центра, в котором расположено сдаваемое в аренду нежилое помещение, размер арендной платы в месяц составит 10 (десять) процентов от размера ежемесячного платежа, определенного абзацем вторым п. 4.1. договора. Указанный размер арендной платы действует до ввода торгового центра в эксплуатацию после завершения реконструкции». Пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: «Срок субаренды - со следующего дня после даты регистрации настоящего договора по 01 апреля 2018 года» (с учетом уточнения  исковых требований, принятых судом первой инстанции).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 30 мая 2008 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик и третье лицо подали апелляционные жалобы.

Ответчик в апелляционной жалобе просил решение Арбитражного суда Самарской области от 30 мая 2008 года отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. По мнению заявителя, судом первой инстанции в решении сделаны противоречивые выводы относительно обязанностей арендатора по договору. Кроме того, вывод суда первой инстанции о проведении реконструкции здания, не соответствует действительности; истец ввел суд в заблуждение относительно реальных взаимоотношений сторон в части исполнения обязательств по договору субаренды. В дополнении к апелляционной жалобе, ответчик сослался на неисполнимость решения суда, поскольку оно не позволяет установить сроки действия измененного размера постоянно составляющей арендной платы. Заявитель также сослался на отсутствие доказательств досудебного урегулирования спора в части срока действия договора субаренды.

В апелляционной жалобе третье лицо просило решение Арбитражного суда Самарской области от 30 мая 2008 года отменить, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Заявитель считает, что исковые требования противоречат фактическим обстоятельствам дела. Кроме того, указанная истцом реконструкция здания, не проводилась.

Истец в отзывах на апелляционные жалобы  просил оставить решение суда без изменения.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 13.08.2008г. до 10 час. 25 мин. 19.08.2008г., после которого разбирательство дела продолжено.

Выслушав объяснения представителя ответчика и третьего лица, поддержавшего жалобы, представителей истца, просивших оставить решение суда без изменения, проверив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб в совокупности с исследованными доказательствами, арбитражный апелляционный суд установил.

Из материалов дела следует, что между обществом с ограниченной ответственностью «Сириус» (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «Бистро» (субарендатор) 15.08.2006г. заключен договор субаренды нежилых помещений, согласно которому арендатор обязуется передать субарендатору во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное в здании по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Революционная, 52 А, на 1 этаже общей площадью 112,2 кв.м., состоящее из помещений № 163 площадью 13,2 кв.м., № 170 площадью 5,3 кв.м., № 165 площадью 5,1 кв.м., № 166 площадью 11,7 кв.м., № 167 площадью 44,2 кв.м., № 170 площадью 7,2 кв.м., № 171 площадью 7,8 кв.м., часть помещения № 172 площадью 17,7 кв.м. из общей площади 47,2 кв.м. для организации предприятия общественного питания (т.1, л.д. 9-14).

Согласно п. 1.2. договора субаренды арендатор обладает правом на передачу вышеуказанного помещения в субаренду на основании договора аренды № 11 от 20.12.2004г. Помещения, являющиеся предметом договора, были переданы истцу по акту приема-передачи 12.10.2006г.

Договор субаренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Срок субаренды стороны согласовали в п. 2.1 договора: его течение началось со следующего дня после даты государственной регистрации договора, т.е. 12.10.2006г. по 31.12.2016г.

Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами: в конце 2006 года началось проведение реконструкции всего здания торгового центра «Русь-на-Волге», в котором находятся арендуемые истцом помещения, о чем ООО «Бистро» не было уведомлено при заключении договора субаренды. Не проинформировав субарендатора о планируемой реконструкции здания торгового центра, ответчик нарушил п. 3.1.9. договора субаренды, в соответствии с которым арендатор обязан проинформировать субарендатора до подписания договора обо всех обстоятельствах, связанных с эксплуатацией нежилого помещения, которые могут повлечь за собой осложнения в период их использования предприятием субарендатора. Проведение реконструкции здания торгового центра сделало невозможным эксплуатацию арендованных истцом помещений в соответствии с целевым назначением, указанном в договоре субаренды, поскольку в помещениях отсутствовала система вентиляции. Не было произведено подключение воздуховодов к общеобменной приточной и вытяжной системам торгового центра, строительными конструкциями и ограждениями был закрыт доступ к помещениям истца, отсутствовала подача тепла. Условиями договора субаренды (п.п. 3.1.5, 3.1.14) предусмотрена обязанность арендатора предоставить субарендатору точки подключения к сетям электроснабжения, горячему и холодному водоснабжению, а также обеспечить подачу в нежилое помещение субарендатора отопления, горячего и холодного водоснабжения.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Истцом в адрес ответчика было направлено письмо № 53 от 15.08.2007г. (т.1, л.д. 16) с просьбой рассмотреть вопрос о снижении размера арендной платы на 30 % от размера, установленного п. 4.1 договора субаренды, до окончания производства строительных работ в здании торгового центра. 30.08.2007 истец обратился к ответчику с просьбой снизить размер арендной платы до 50 % (т.1, л.д.17).

01.09.2007г. между сторонами было подписано дополнительное соглашение к договору субаренды (т. 1, л.д. 18), которым стороны установили, что на период с 01.09.2007г. по 31.10.2007г. размер арендной платы в месяц составит 70 % от размера ежемесячного платежа, определенного абзацем вторым п. 4.1 настоящего договора.

01.11.2007г. между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение  (т.1, л.д. 21), которым стороны согласовали снижение размера арендной платы до 10 % от размера ежемесячного платежа, определенного абзацем вторым п. 4.1 настоящего договора, установив, что данный размер арендной платы действует до даты введения в эксплуатацию вентиляционных систем сдаваемого в субаренду нежилого помещения, а именно до 26.11.2007г.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1)      при существенном нарушении договора другой стороной;

2)  в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что истец в связи с проведением реконструкции здания торгового центра лишен возможности использовать арендованные помещения по назначению. Суд посчитал, что истцом соблюден досудебный порядок разрешения спора.

Вывод суда о соблюдении досудебного порядка разрешения спора, арбитражный апелляционный суд считает не соответствующим обстоятельствам дела.

В материалы дела истцом представлен проект дополнительного соглашения к договору аренды от 26 ноября 2007 года (т.1, л.д. 24), в котором истец предложил дополнить раздел 4 договора пунктом 4.2.1. следующего содержания: «Стороны условились, что на период ведения работ по реконструкции торгового центра, в котором расположено сдаваемое в аренду нежилое помещение, размер арендной платы в месяц составит 10 (десять) процентов от размера ежемесячного платежа, определенного абзацем вторым п. 4.1. настоящего договора. Указанный размер арендной платы действует до даты (ориентировочно 01 марта 2008г.): введения в эксплуатацию вентиляционных систем сдаваемого в субаренду помещения; получения разрешения противопожарных органов; окончания реконструкции восточного крыла ТЦ «Русь-на-Волге»; подачи тепла в арендуемое помещение».

Согласно письму  № 79 от 26.12.2007г. (т.1, л.д. 23) истец с учетом истечения срока действия предыдущего соглашения 26.11.2007г.,  предложил  ответчику заключить новое дополнительное соглашение к договору субаренды о снижении размера арендной платы до уровня 10 % от размера ежемесячного платежа,  установленного договором, на срок до полного исполнения арендатором п.п. 3.1.5, 3.1.9, 3.1.15 договора субаренды (ввод в эксплуатацию системы вентиляции и освобождение прохода в арендуемое помещение).

Проект дополнительного соглашения от 26 ноября 2007 года и письмо истца № 79 от 26.12.2007г. не содержат предложений истца ответчику об изменении условий договора в части срока действия размера арендной платы, заявленного в исковых требованиях,  а именно:  «указанный размер арендной платы действует до ввода торгового центра в эксплуатацию после завершения реконструкции».

Истец также не направлял ответчику предложение об изменении пункта 2.1. договора, а именно: изложении его в следующей редакции: «срок субаренды - со следующего дня после даты регистрации настоящего договора по 01 апреля 2018 года».

Кроме того, в материалы истцом не представлены доказательства направления или вручения ответчику проекта дополнительного соглашения от 26 ноября 2007 года и письма об изменении условий договора № 79 от 26.12.2007г., а ответчик отрицает получение указанных документов.

При таких обстоятельствах, арбитражный апелляционный суд считает, что истцом не соблюден досудебный порядок разрешения спора, предусмотренный п. 2 ст. 452 ГК РФ, поэтому исковое заявление об изменении условий договора в соответствии с п. 2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без рассмотрения.

В соответствии с ч. ч. 1, 3 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемое решение суда как принятое с неправильным применением норм  процессуального права, а также в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, подлежит отмене.

На основании пункта 2 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная  государственная пошлина по иску  и по апелляционным жалобам подлежит возврату из средств федерального бюджета истцу и заявителям жалоб соответственно.

Руководствуясь статьями 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 30 мая 2008 года по делу № А55-980/2008 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Бистро», г. Тольятти, Самарская область, к обществу с ограниченной ответственностью «Сириус», г. Самара, об изменении условий договора оставить без рассмотрения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Бистро», г. Тольятти, Самарская область, из средств федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 2 000 руб.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Сириус», г. Самара, из средств федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1 000 руб.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Родис», г. Самара, из средств федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                      В.Т. Балашева

Судьи                                                                                                    Е.М. Балакирева

                                                                                                               О.Е. Шадрина