Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2008 по делу n А55-4874/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

01 апреля 2008г.                                                                        Дело № А55-4874/2007                                                              

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2008г.

Постановление в полном объеме изготовлено 01 апреля 2008г.  

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балашевой В.Т.,

судей Карпова В.В., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Золотаревой О.В.,

с участием:

от истца - адвокат Киляков В.Г., доверенность от 03.03.2008 г., удостоверение № 519 от 16.07.2003 г.; адвокат Стоянов А.В., доверенность от 03.03.2008 г., удостоверение №1770 от 26.10.2006 г.; Бундина С.В., доверенность от 28.01.2008 г.;

от ответчика - Дорошева Н.С., доверенность от 05.12.2007г., Орловская Н.Н., доверенность от 10.03.2008г.,

от третьего лица - не явились, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании 25-31 марта 2008 года в зале № 3 апелляционные жалобы открытого акционерного общества «Приморское», г. Тольятти, Самарская область, и закрытого акционерного общества «Планета развлечений «Тау-Кита», г. Тольятти, Самарская область,  на решение Арбитражного суда Самарской области от 07 декабря 2007 года по делу № А55-4874/2007 (судья Плотникова Н.Ю.),

по иску открытого акционерного общества «Приморское», г. Тольятти, Самарская область, к закрытому акционерному обществу «Планета развлечений «Тау-Кита», г. Тольятти, Самарская область, третье лицо: открытое акционерное общество «Фронт-Трейд», г. Тольятти, Самарская область, о взыскании 9 687 381 руб. 94 коп.,

встречному иску закрытого акционерного общества «Планета развлечений «Тау-Кита», г. Тольятти, Самарская область, к открытому акционерному обществу «Приморское», г. Тольятти, Самарская область, о взыскании 1 803 171 руб. 36 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Приморское» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к закрытому акционерному обществу «Планета развлечений «Тау-Кита» о взыскании 9 687 381 руб. 94 коп., из них: 514 167, 19 руб. -  задолженность по оплате коммунальных платежей за период с 25.10.05г. по 31.01.07г., 7 193 513,71 руб. - задолженность по арендной плате за период с 25.10.05г. по 30.09.06г., и пени за просрочку оплаты за период с 24.10.06 г. по 08.02.07 г. в размере 1 979 701,04 руб. (т.1, л.д. 21).

В судебном заседании 30 ноября 2007 года судом первой инстанции  принято уменьшение размера иска  до  9 411 999,32  руб.,  из  них:   сумма долга  по  арендной  плате 7 193 513,71 руб., сумма долга по коммунальным платежам  533 632, 04 руб., пени  684 853,57 руб.

Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по договору аренды нежилого помещения, заключенного 20.10.2005г.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 08 октября 2007 года  принято встречное исковое заявление закрытого акционерного общества «Планета развлечений «Тау-Кита» о взыскании с открытого акционерного общества «Приморское» 1 803 171 руб. 36 кои. в счет расходов, понесенных закрытым акционерным обществом «Планета развлечений «Тау-Кита» на ремонт предоставленного в аренду помещения.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07 декабря 2007 года в удовлетворении первоначального и встречных исков отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, стороны подали апелляционные жалобы.

Открытое акционерное общество «Приморское» в апелляционной жалобе просило решение суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска отменить, и принять в этой части новое решение. В остальной части решение оставить без изменения. По мнению заявителя, суд не учел, что оплата коммунальных платежей и арендной платы произведена ответчиком с просрочкой, а задолженность по коммунальным платежам  полностью не оплачена.

Закрытое акционерное общество «Планета развлечений «Тау-Кита» в апелляционной жалобе просило изменить решение суда в части отказа в удовлетворении встречного искового требования, встречные исковые требования удовлетворить. По мнению заявителя, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие третьего лица, не явившегося в судебное заседание, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 25.03.2008г. до 10 час. 00 мин. 31.03.2008г., после чего судебное разбирательство было продолжено.

Представители истца в судебном заседании поддержали доводы своей жалобы, возражали против удовлетворения жалобы ответчика. Просили решение суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска отменить, принять новый судебный акт в этой части об удовлетворении первоначальных исковых требований, в остальной части решение суда оставить без изменения. Представители ответчика просили решение суда в части отказа в удовлетворении встречного искового требования отменить, встречный иск удовлетворить. В остальной части решение суда оставить без изменения.

Выслушав объяснения представителей сторон, проверив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами, арбитражный апелляционный суд установил.

Из материалов дела следует, что 20.10.2005г. между ОАО «Приморское» (арендодатель) и ЗАО «Планета развлечений «Тау-Кита» (арендатор) заключен договор аренды части нежилого помещения, состоящего из комнат №13, 14, 102., 45, 46, 47, 49, 50, 111, общей площадью 2526,9 кв.м., находящихся на территории многофункционального Торгово-Делового Центра (первая очередь строительства), расположенного по адресу: г.Тольятти, ул.Юбилейная, 40 для размещения Семейно-развлекательного комплекса с общепитом «Планета Развлечений «Тау-Кита» (т.1, л.д.8-12).

Срок действия договора установлен с 20 октября 2005 года до 12 сентября 2015  года.

Помещение передано по акту приема-передачи 20 октября 2005 года (т.1, л.д.13). При этом   в   акте   приема-передачи   указано,   что   ОАО   «Приморское»   в   соответствии   с Протоколом согласования условий передачи площадей обязуется произвести доработку недоделок передаваемого помещения, приведя их в надлежащее состояние.

Разделом 2 на арендодателя возложена обязанность на основании гарантийного письма от 14.07.04 г. (Приложение №4 к договору) обеспечить помещение необходимыми и достаточными мощностями для полноценной эксплуатации семейно-развлекательного центра, выполнить строительно-монтажные работы в границах взятых на себя обязательств. После проведения работ, предусмотренных протоколом согласования условий передачи помещений, передать арендатору помещения по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для проведения работ, связанных с реконструкцией и монтажом технологического оборудования, в срок не позднее 01 декабря 2005 года.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата включает в себя:

 арендную  плату  в размере  631 725  руб.  в  месяц, в том числе НДС;

 стоимость  затрат, связанных с эксплуатацией арендованных помещений (в том числе по хозпитьевой воде и сточным водам, по всем обязательным платежам и отчислениям в Экологический фонд РФ, по отоплению, по уборке прилегающей территории, по вывозу твердых бытовых отходов), исчисляемых на основании показаний контрольно-измерительных приборов, а при отсутствии таковых, исходя из удельного веса помещений;

стоимость  потребленной арендатором электроэнергии на основании счетов, выставляемых арендодателем арендатору ежемесячно по истечении оплачиваемого месяца, в том числе первого неполного месяца.  

В пункте  3.6.  договора  оговорено, что оплата за аренду помещений производится арендатором с даты открытия Семейно-развлекательного комплекса с общепитом, но не позднее 01 апреля 2006 года, кроме случая, если задержка запуска в эксплуатацию Семейно-развлекательного комплекса с общепитом произошла по вине арендодателя. В этом случае стороны совместно путем переговоров определяют новые сроки ввода в эксплуатацию «Планета развлечений «Тау-Кита.

Дополнительным соглашением от 01.04.2006г. стороны изменили пункт 3.6 договора, изложив его в следующей редакции: стороны договорились, что оплата за аренду помещений производится арендатором с даты открытия Семейно-развлекателыюго комплекса с общепитом, но не позднее 01.10.2006 года, кроме случая, если задержка запуска в эксплуатацию Семейно-развлекательного комплекса с общепитом произошла по вине арендодателя. В этом случае стороны совместно путем переговоров определяют новые сроки ввода в эксплуатацию «Планета развлечений «Тау-Кита (т.1, л.д. 100).

Согласно п. 5.1 договора в случае просрочки арендатором уплаты платежей, указанных в п. 3.1 договора более чем на 15 календарных дней, арендодатель вправе начислить пени в размере 0, 5% от суммы долга за каждый день просрочки.

Оценив в соответствии со статьей 431 ГК РФ  условия договора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что на срок до открытия комплекса, т.е. до 01.10.2006г. договором предусматривалось освобождение арендатора от внесения арендной платы.

Между сторонами по состоянию на 31 декабря 2006 года подписан акт сверки, согласно которому задолженность сторон друг перед другом по арендной плате отсутствует (т. 3,  л.д.58).

Проанализировав условия договора аренды, а также, учитывая фактически сложившиеся между сторонами отношения по пользованию имуществом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в договоре аренды предусмотрена не отсрочка внесения арендной платы, а освобождение от арендных платежей на время проведения ремонтных работ и невозможности пользования помещениями по целевому их назначению.

При этом данное условие договора не противоречит положениям статьи 614 ГК РФ. В договоре предусмотрено внесение арендной платы в размере, обусловленном разделом третьим. Условие об освобождении от внесения арендной платы на срок производства ремонтных работ и подготовки помещений к использованию в соответствии с условиями договора аренды, соответствует положениям статьи 611 ГК РФ.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении первоначального иска полностью, суд первой инстанции не учел, что арендная плата по счету №709 от 17.11.2006г. и счету №797 от 19.12.2006г. оплачена арендатором с просрочкой на 15 и 16 дней соответственно. Размер пени по данным платежам составляет  97 917, 38 руб.

Кроме того, арендатор не оплатил коммунальные платежи по счетам № 168 от 15.01.07г. на сумму 39 320 руб., № 169 от 15.01.07г. на сумму 4 383, 70 руб., № 170 от 15.01.07г. на сумму 3 251, 50 руб., № 171 от 15.01.07г. на сумму 1 997, 62 руб., № 172 от 15.01.07г. на сумму 85 244 руб., № 3 от 22.01.07г. на сумму 12 810 руб.  т.1, л.д. 62, 64. 66. 68, 70, 72), всего на общую сумму 147 006, 82руб., полученные ответчиком 30.01.07г. (т.1, л.д. 102).

В связи с неоплатой коммунальных платежей по указанным счетам ответчику начислены пени  в общей сумме 49 960, 20 руб. за период просрочки 71 и 64 дня соответственно

Кроме того, ответчик допустил просрочку по оплате коммунальных платежей на 36 дней по счетам №60 от 15.11.06г. на сумму 8 572, 49 руб., № 76 от 15.11.06г. на сумму 112 515 руб., №75 от 15.11.06г. на сумму 1 366, 79 руб., №74 от 15.11.06г. на сумму 1 979, 45 руб.. №73 от 15.11.06г. на сумму 2 233 руб., в связи с чем, истец начислил пени в общей сумме  22 800, 01 руб.

Арбитражный апелляционный суд не принимает в качестве доказательства оплаты долга по коммунальным платежам по договору аренды перечисление ответчиком  134 196 руб. 41 коп. платежным поручением №93 от 21.02.2007г., поскольку в назначении платежа указан не спорный  договор аренды, а договор №Фр-06/035 от 18.05.06г.

Согласно 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статья 612 ГК РФ устанавливает ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, вправе безвозмездно устранить недостатки имущества. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

При     заключении  спорного   договора     арендатор     знал     о     недостатках     имущества, препятствующих его использованию по назначению, что подтверждено протоколом согласования условий передачи арендованных помещений (т. 1, л.д.95-98).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречных исковых требований о взыскании  расходов    на  устранение недостатков арендованного имущества.  

Поскольку вывод суда об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и отсутствии просрочки оплаты, не соответствует обстоятельствам дела, арбитражный апелляционный суд считает решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по оплате коммунальных платежей и пени подлежащим отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в части взыскания долга в сумме 147 006, 82 руб. и пени,  в соответствии с ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание, что подлежащая взысканию неустойка - пени явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, арбитражный апелляционный суд считает необходимым уменьшить ее размер до 10 000 руб. в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

В остальной части решение суда является законным и обоснованным, и оснований для его отмены не усматривается.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по первоначальному иску и апелляционной жалобе относятся на стороны пропорционально удовлетворяемым исковым требованиям. С ответчика