В минувшую пятницу кабмин утвердил план перехода от долевого возведения жилья к проектному. Глава Минстроя Михаил Мень сообщил, что «дорожная карта» была разработана по поручению президента РФ Владимира Путина, а ее ключевая цель – искоренить проблему обманутых дольщиков.
В комитете Госдумы по безопасности и противодействию коррупции заявили, что за первые 9 месяцев уходящего года дольщики потеряли от участия в программах по долевому участию более 6 млрд рублей. Новый план предполагает подключение к процессу, кроме девелоперов и потенциальных покупателей, третьего игрока – кредитных организаций, пишет «Ъ». На спецсчетах банков будут размещаться средства дольщиков (без процентов), которые финучреждения будут направлять, в частности, на финансирование жилищного строительства.
Г-н Мень добавил, что правительство пока не пришло к единогласному мнению касательно того, под какие проценты банки будут передавать средства дольщиков девелоперам. Предполагается, что изменения в законодательство о долевом строительстве будут разработаны в I квартале наступающего года, а к концу года будут внесены правки в соответствующие нормативные акты Центробанка. Вдобавок, правительство намерено ввести инструмент гарантирования с привлечением АИЖК либо иного поручителя.
В свою очередь, девелоперы предупреждают, что переход к проектному финансированию может спровоцировать повышение цен в сегменте. В то же время они полагают, что ценовая политика будет зависеть от процентных ставок кредитных организаций. В Минфине придерживаются иного мнения, полагая, что отказ от долевого строительства станет стимулом для снижения цен на рынке.
Как Вы оцениваете план перехода от долевого строительства к проектному? Как отразятся изменения на участниках рынка и на застройке в целом?
«Стоимость квадратного метра жилья увеличится как минимум на 15-30 %. В конечном счете, под угрозой окажется реализация государственных и муниципальных жилищных программ. Такие цены наши сограждане не потянут. Можем прийти к ситуации, как в Китае, где целые города, построенные с проектным финансированием, стоят пустые. В них нет ни одного человека, не ездят машины, не работают кафе».
Как Вы оцениваете план перехода от долевого строительства к проектному? Как отразятся изменения на участниках рынка и на застройке в целом?
Определённый оптимизм внушает то, что «дорожная карта» предполагает этапность реализации и режим тестирования. Это связано с тем, что новая схема не должна привести к снижению темпов строительства жилья, или его доступности. Реализовать масштабные планы по обеспечению жильём населения страны не удастся, если проектное финансирование окажется слишком дорогим для застройщиков, или банки не справятся с новой возложенной на них задачей. С масштабной задачей по санации других банков, например, справились не все игроки этого рынка, и процесс его оздоровления продолжается. Необходим очень сбалансированный подход к стоимости проектного финансирования. При принятии этого решения нужно учитывать общую нагрузку на застройщика, вводимую в совокупности различными региональными и федеральными правовыми актами, а также текущую конъюнктуру рынка. Если в результате новых мер затраты отдельных проектов увеличатся настолько, что они перестанут быть рентабельными, это не поможет решить проблему.
Имеет смысл подробнее изучить опыт других государств, где банки играют более активную роль в финансировании строительства.
Как Вы оцениваете план перехода от долевого строительства к проектному? Как отразятся изменения на участниках рынка и на застройке в целом?
Переход от долевого строительства к новой схеме, предусматривающей участие еще одной стороны – то есть банка, направлена на повышение безопасности покупок на рынке недвижимости. Суть предлагаемого решения состоит в том, что средства дольщиков будут размещаться на специальных счетах, а застройщик получит к ним доступ уже после завершения дома. Таким образом, покупатели квартир в новых домах могут не сомневаться относительно сохранности своих финансов.
Однако вместо бесплатных денег девелоперам придется рассчитывать на фондирование от банков, и тут возникает вопрос в том, под какой процент они будут предоставляться. Пока власти предполагают, что это могут 2-3%, однако не исключен риск, что ставка будет ближе к рыночной, что логичным образом повысит стоимость недвижимости для покупателей.
Также нельзя забывать про те новшества, которые вступили в 2017 году и начнут еще работать в 2018 году. С учетом перестройки рынка и необходимости адаптации к изменениям можно предположить, что рынок будет испытывать риски в виде укрупнения бизнеса.
Как Вы оцениваете план перехода от долевого строительства к проектному? Как отразятся изменения на участниках рынка и на застройке в целом?
Утвержденный правительством план по крайней мере не упраздняет продажи объектов на стадии строительства, что уже можно считать плюсом. Это означает, что сохранится рынок строящегося жилья, несколько более доступного по цене, чем готового. Однако появление посредника в виде банка все равно поспособствует росту цен, ведь капиталовложения покупателей перестанут быть бесплатными для застройщика. Главный вопрос заключается в следующем: каким образом банки используют средства дольщиков? Полагаю, что в ликвидных и коммерчески успешных проектах поток клиентских денег позволит существенно снизить стоимость проектного финансирования, ведь чем больше банк получит ликвидности от клиентов, тем быстрее и эффективнее он покроет риски своих вложений в строительство. В этом случае заявленные министром строительства Михаилом Менем ставки по банковским кредитам для девелоперов действительно могут составит 3-6%. С другой стороны, в не столь успешных новостройках, где поступлений от покупателей меньше, кредит будет только осложнять экономику проекта, способствуя излишней нагрузке на покупателей (в виде конечных цен) и для застройщика. Таким образом усилится дифференциация между проектами по интенсивности спроса в них: сейчас, напомню, более чем 30% всех сделок на столичном рынке новостроек всех сегментов приходятся на 12 из 305 проектов. Таким образом, лучшие жилые комплексы, продажи в которых и без проектного финансирования могли покрыть расходы на строительство, получат дополнительные льготы. Между тем остальные игроки попадут в более сложное положение, ведь вся тяжесть расходов по кредиту падет на бюджет их проектов, если покупателей будет недостаточно.
Как Вы оцениваете план перехода от долевого строительства к проектному? Как отразятся изменения на участниках рынка и на застройке в целом?
Безусловно, стоит положительно оценить принятую министерством концепцию плавного перехода на модель проектного финансирования.
Строительный рынок уже, к сожалению, неоднократно сталкивался с трудностями при внедрении нововведений. Предложенная модель позволит выяснить проблемные моменты, которые могут негативно повлиять на проведение сделок и реализацию девелоперских проектов, до императивного введения новых правил привлечения денежных средств участников строительства.
Последствия нововведений можно будет оценить уже после конкретизации некоторых наиболее существенных положений новой модели. В частности, ключевым вопросом является процентная ставка кредитования строительства. При этом освобождение застройщиков от уплаты обязательных отчислений в Фонд защиты прав дольщиков вряд ли сможет существенно снизить долговую нагрузку девелоперов, поскольку даже субсидированные Правительством ставки все равно будут выше.
В этой связи вполне обоснованно звучат опасения об увеличении цен на объекты недвижимости. Мы, в свою очередь, также в настоящий момент разделяем мнение, согласно которому повышения цен избежать не удастся.