Частные девелоперы жилой недвижимости в Москве могут пострадать от реновации

Как Вы оцениваете перспективу развития сегмента коммерческой жилой застройки в ближайшие 3-5 лет, учитывая программу реновации?

Роль государственного застройщика на первичном рынке Москвы в период реновации безусловно возрастет. В общей сложности в ближайшие 15 лет будет построено порядка 33 млн кв. м жилья или примерно 2,2 млн кв. м в год. То есть суммарный ввод с учетом текущих 3-3,5 млн кв. м в год достигнет порядка 5-5,5 млн кв. м. Причем я полагаю, что жилье по реновации составит проблему московским застройщикам еще до начала реализации объемов, предназначенных для рынка. Очевидно, что очень многие переселенцы начнут выставлять на продажу только что полученные новые квартиры. Фактически они составят конкуренцию тем объемам жилья, которые застройщики продают после ввода объектов в эксплуатацию. А при сохранении равновесия ипотечных ставок на «первичке» и «вторичке», такие квартиры будут конкурировать по факту со всем предложением долевого рынка. В то же время, конечно, власти не допустят вытеснения «частников» или монополизации рынка одним государственным застройщиком. Девелоперы сегодня играют важную роль, город возлагает на них надежды, связанные с освоением промзон и других уголков Москвы, требующих развития.

Соответственно, во-первых, власти дают московским девелоперам фору – пять лет до 2023 года, пока они не подготовятся к более жестким конкурентным условиями. В эти годы девелоперы могут усовершенствовать свою производственную базу в промышленности строительных материалов, что позволит им снижать себестоимость собственных проектов, а также участвовать в реновации в роли поставщиков материалов или генеральных подрядчиков. Во-вторых, государственный застройщик не заинтересован в снижении цен, коль скоро он ставит своей целью окупаемость огромного объема построенного жилья. Поэтому дополнительные квартиры будут выводиться на рынок порционно, чтобы не вызывать обвала цен. В-третьих, скорее всего город реализует сверхнормативное жилье в формате аукционов, который используется им и сейчас. Это сложная и не очень удобная модель продаж, которая не заинтересует большое число покупателей. Так или иначе, конечно, застройщикам придется непросто, но я полагаю, что баланс сил на рынке все же будет сохранен.

Как Вы оцениваете перспективу развития сегмента коммерческой жилой застройки в ближайшие 3-5 лет, учитывая программу реновации?

В ближайшие 3-5 лет заметного влияния программы реновации на рынок коммерческого жилья не будет. Дело в том, что власти будут использовать волновой метод переселения, следовательно, никаких «излишков» квартир в первых построенных домах просто не будет. Судя по прогнозам, квартиры на продажу появляется только в проектах, которые начнут строиться после 2021 года, значит, в продажу они поступят уже в 2022-2023 годах, так как доступны будут только в готовых домах.

На данный момент власти заявляют, что квартиры в проектах по реновации будут реализовываться не с дисконтом, а по рыночным ценам. Если это будет действительно так, то, скорее всего, застройщикам удастся сохранять конкурентные предложения. В том случае, если квартиры в домах по реновации будут предлагаться с дисконтом, даже не более 10%, это будет иметь решающее значение. Стоимость лота является самым главным фактором при покупке. В любом случае себестоимость строительства проектов в рамках реновации ниже, чем коммерческих проектов – согласование всей необходимой документации будет проходить быстрее, минимальные затраты на землю и пр. Значит, у города будет больше возможностей выводить квартиры по сниженным ценам, правда, у властей при этом стоит цель в процессе реализации вернуть все потраченные средства на строительство домов на месте пятиэтажек. Следовательно, дисконтирование исключительно быстрой продажи теряет смысл.

Также необходимо отметить, что в ближайшее время темпы выхода новых проектов на столичный рынок не снизятся, - опять-таки власти заявляли, что порядка 40 млн кв.м недвижимости уже согласовано на данный момент. Такого объема будет достаточно для десяти лет активной работы застройщиков. Говорить о том, что все интересные площадки будут у города, тоже не приходится, ведь многие проекты коммерческой застройки будут возводиться на территории бывших промышленных зон, которые расположены довольно удачно. К тому же развитие общественного транспорта, в том числе открытие новых станций метрополитена, даст новую жизнь этим территориям.

Как Вы оцениваете перспективу развития сегмента коммерческой жилой застройки в ближайшие 3-5 лет, учитывая программу реновации?

Программа реновации в ближайшие 5 лет никак не повлияет на рынок коммерческого жилья, поскольку в течение этого времени практически все построенное жилье будет использовано под расселение, в дальнейшем, конечно, появятся излишки жилья, которые город планирует реализовывать, но пока непонятно на каких это будет условиях, а также какое количество "излишек" будет. Кроме того, по словам столичных властей, не все участки будут застроены городом, часть из них будет реализована на торгах, где приобрести их смогут все желающие. К тому же сегодня у рынка коммерческого жилья есть более серьезная проблема, которая приведет к снижению объемов ввода уже в ближайшей перспективе- это переход к проектному финансированию и новые поправки в 214-ФЗ.