Стоимость жилья в Москве к 2020 году может снизиться на 20-30%

По Вашему мнению, стоит ли ожидать падения цен на жилье в Москве? Каковы Ваши прогнозы на ближайшие годы?

Думаю, что сценарий, озвученный Олегом, слишком пессимистичный! Фаза стремительного падения цен уже пройдена, рынок стабилизировался. Все участники рынка приспособились к новым реалиям. Поэтому стремительных движений вряд ли стоит ожидать. Банкротства среди застройщиков, конечно, еще будут, возможно путем поглощения слабых компаний сильными. Рынок укрупнится, количество застройщиков сократится. Удерживаться от демпинга станет проще. В настоящий момент ГК «Гранель» стремительно увеличивает продажи. Прирост к сентябрю прошлого года составляет 85%. Это позволило нам только в сентябре дважды поднять цены. Да, мы понимаем, что программа реновации внесет свою лепту в ценообразование в Москве и затронет цены в области. Но, пока ее влияние станет существенным, пройдет значительный период времени и вступление в силу поправок к закону 214ФЗ в 2018г. окажет гораздо большее влияние в краткосрочной перспективе. Мы считаем, что сейчас «стакан наполовину полон» и спрос на удачные проекты, такие, как в ГК «Гранель», имеет тенденцию к росту.

По Вашему мнению, стоит ли ожидать падения цен на жилье в Москве? Каковы Ваши прогнозы на ближайшие годы?

Стоимость квартир на первичном рынке не может снижаться теми же темпами, что и раньше – у застройщиков есть ценовой порог, ниже которого реализация квартир будет идти в убыток, и это уже чревато финансовыми дырами и проблемами с достройкой объекта.

Если обратить внимание на общие показатели, то рынок уже оттолкнулся от дна, динамика квадратного метра остается устойчивой, хотя и ощутимого роста тоже нет. Застройщикам нецелесообразно завышать стоимость квартир в своих проектах, учитывая насыщенность рынка предложением и ограничения в плане спроса (он не может быть резиновым).

Мы можем согласиться в том, что реновация окажет свое давление на рынок – выйдут новые площадки, так как более высокая этажность обеспечит не только квартиры для расселяемых граждан, но и под продажу, чтобы окупить свои затраты. Выход нового предложения усилит конкуренцию, что в совокупности с более высокими требованиями к застройщикам окажет свое давление на рынок. Иными словами, при отсутствии возможности для дальнейшей конкуренции с помощью цены и качества и на фоне однотипности проектов (пусть и комфортных) на рынке останутся наиболее сильные игроки.

По Вашему мнению, стоит ли ожидать падения цен на жилье в Москве? Каковы Ваши прогнозы на ближайшие годы?

На вторичном рынке Москвы тенденции снижения цены наблюдаются уже более двух лет. При отсутствии резких экономических потрясений мы не прогнозируем значительных колебаний. За прошедшие два года средневзвешенная стоимость 1 кв. м на вторичном рынке уменьшилась на 12%: около 7% за период 2015-2016 гг. и примерно на 5% - за период 2016-2017 гг. При этом, если рассматривать только массовый сегмент (эконом- и комфорт-класс), то снижение за год с сентября 2016 г. по сентябрь 2017 г. составило только 3,4%, опустившись до среднего значения 223,2 тыс. руб./кв. м.

Сравнивать с зарубежными рынками нужно и необходимо, но нужно учитывать особенности России - у нас рынок недвижимости с одной стороны подвержен тем же механизмам, что и заграницей. С другой стороны есть свои особенности, которые оказывают на него влияние. Если даже отбросить отечественную специфику согласования проектов, то есть один существенный момент: у Москвы нет схожих альтернатив на 140 млн. человек населения страны. Это по-прежнему город с возможностями карьерного роста и доходов, которые не сравнятся с другими крупными городами России. И эта ситуация вряд ли изменится в обозримом будущем. С другой стороны покупательская способность не растет, с учетом этого и предложение должно корректироваться. Поэтому дальнейшая коррекция цен на вторичном рынке продолжится. В течение следующих двух лет можно прогнозировать снижение в среднем на 5% в год.

На рынке новостроек цены пока еще снижаются, хоть и меньшими темпами, чем на вторичном рынке. За два года средневзвешенная стоимость уменьшилась на 7%: около 3% за период 2015-2016 гг. и примерно 4% - за период 2016-2017 гг. Поседение три месяца цены остаются примерно одном уровне. Основной фактор снижения средней цены на первичном рынке Москвы - выход новых проектов и очередей в продажу на ранней стадии строительства с меньшим ценником. Вероятно, с учетом не прекращающегося увеличения нового предложения, средняя стоимость снизится в ближайшее время на 2-3%.

По Вашему мнению, стоит ли ожидать падения цен на жилье в Москве? Каковы Ваши прогнозы на ближайшие годы?

На ближайшую перспективу, то есть до конца года, мы ожидаем стагнации цены на уровне 192-196 тыс. кв.м, то есть примерно в том же диапазоне, как и на протяжении последних 10 месяцев. Далее и до момента начала активной фазы реновации все уже будет зависеть от структурных изменений на рынке. Если значительную часть нового предложения будут составлять проекты массового сегмента, то, безусловно, это будет вести к снижению средневзвешенной цены, если же будет примерно равное количество, то мы останемся на таком же уровне баланса.

К концу года, скорее всего, общий объем предложения в Москве достигнет отметки в 3 млн кв.м, то есть конкуренция между застройщиками будет увеличиваться. При этом спрос на довольно высоком уровне позволяет девелоперам держать цены на привычном уровне и повышать их по мере роста строительной готовности. Но в столичных проектах очень активно предлагаются различные скидки и дисконты. В 95% проектов покупатель может рассчитывать хотя бы на небольшой дисконт, в то время как в Новой Москве, где конкуренция ниже, а спрос также на высоком уровне и предложение активно вымывается, скидки есть только в 35% проектов.

Снижения уровня цен однозначно можно будет ожидать после запуска программы реновации. Влияние программы на политику ценообразования будет зависеть от того, в каких масштабах она начнется. Вполне логично, что чем больше районов сразу же будет затронуто, тем сильнее будет влияние на цену, так как реализация столь значительного объема предложения по рыночной цене невозможна. Поэтому предполагаю, что город будет выводить проекты примерно на 10-15% ниже по стоимости по сравнению с полностью рыночными условиями, особенно если будет необходимость в реализации за короткие сроки. В поисках примера, подтверждающего данную теорию, можно обратить внимание на то, как сейчас происходит реализация квартир от КП «УГС» - объема квартир от города. Проводится электронный аукцион и в итоге лет реализуется по демпинговой цене, как раз речь идет о дисконте порядка 10%. Следовательно, это может потянуть цены вниз и отрицательно сказаться на маржинальности проектов.

Локально в тех районах, где будут на рынок выходить большие объемы жилья в проектах, построенных в рамках программы реновации, снижение может быть очень значительным –до 20%.

Также будут и такие районы, где в данный момент предложение на первичном рынке отсутствует или крайне мало, так как нет свободных площадей под застройку. При сносе пятиэтажек в таких районах город при отсутствии конкуренции со стороны коммерческого жилья постарается реализовывать предложение в проектах по ценам максимально приближенным к рыночным.

Порядка 15 млн кв.м, которые могут поступить в продажу в результате программы реновации, – это огромный объем. Конечно, вывод объемов будет заметно растянут во времени, но даже увеличение предложения на 800 тыс. кв.м. - 1 млн кв.м в год приведет к жесткой конкуренции между застройщиками и скажется на ценообразовании в уже строящихся коммерческих проектах. Особенно сильное влияние в этом плане мы увидим в спальных районах, которые и будут максимально затронуты. В принципе можно предположить, что программа реновации приведет к сдерживанию роста цен в проектах, следовательно, мы увидим минимальный рост цен по мере увеличению строительной готовности. В этом плане проще обстоит ситуация в проектах, которые возводятся в центральных районах, так как каждый проект уже уникален за счет локации, что оставляет свободу маневра для застройщиков. К тому же давление со стороны новостроек по программе реновации будет заметно меньше.

Поступательное снижение цен на первичном рынке можно ожидать примерно через 1,5 года после запуска программы. Максимальное снижение в среднесрочной перспективе достигнет, скорее всего, порядка 10-15%. Пока властями заявлено, что первые новостройки в рамках реновации должны запустить волновой процесс переселения, что по идее должно означать отсутствие так называемых «излишков», которые могли бы сразу поступить в продажу на открытый рынок. Первые новостройки, которые предназначаются для переселения жителей пятиэтажек, уже построены, так что программа быстро наберет ход.

По Вашему мнению, стоит ли ожидать падения цен на жилье в Москве? Каковы Ваши прогнозы на ближайшие годы?

На мой взгляд, чем более долгосрочный прогноз, тем менее он правдоподобный. В истории всегда есть фактор случайности: законодательные инициативы, политические и экономические кризисы, которые не имеют прямого отношения к рынку жилья, могут оказать на него сильное влияние. При этом основываясь только на отраслевых трендах можно ожидать как рост, так и падение. Поэтому с большей или меньшей уверенностью можно говорить о перспективах столичного рынка жилой недвижимости только на горизонте одного-двух лет.

Можно согласиться с тем, что сегодня нет предпосылок для устойчивого и значительного роста цен, какой мы наблюдали, к примеру, в 2000-е гг. Объем предложения (как на первичном, так и на вторичном рынках жилья) сильно превышает спрос. Анонсированные программы столичных властей (реновация, развитие промзон, застройка вдоль МКАД) также не обещают выравнивания рыночного баланса. То есть рост цен в любом случае будет сдерживаться очень мощными факторами.

В то же время нет предпосылок и для падения цен: на фоне снижения ставок спрос на новостройки в Москве растет. В сочетании с нормализацией экономической ситуации и восстановлением реальных доходов населения фактор дешевой ипотеки будет способствовать устранению перекоса между спросом и предложением. Кроме того, на рынке появилась широкая линейка малогабаритных студий и квартир евроформата, общей характерной чертой которых является доступный бюджет покупки. Наконец не стоит забывать о растущем спросе со стороны покупателей из других регионов, в том числе Московской области. В совокупности все эти факторы будут стимулировать стабильную покупательскую активность. Таким образом, полагаю, что в ближайшие годы цены все же будут повышаться, правда, умеренными темпами.

По Вашему мнению, стоит ли ожидать падения цен на жилье в Москве? Каковы Ваши прогнозы на ближайшие годы?

Трудно согласиться с мнением о том, что цены на столичном рынке жилья снижаются. Московские новостройки с начала года выросли в цене на 3,2%. Такую же динамику демонстрируют расценки и в годовом выражении: с августа 2016 года по август 2017 года средняя стоимость квадратного метра выросла на 3%. При этом отмечу, что годовая инфляция в августе составила 3,3%, то есть изменения цен практически синхронизировались с инфляцией. Поэтому, на мой взгляд, реальный рост начнется намного раньше 2024 года. Более того, в наиболее ликвидных проектах уже сейчас повышение цен идет высокими темпами. Такая же ситуация характерна и для Московской области: при безусловном наличии аутсайдеров, немалое число наиболее востребованных ЖК все же демонстрируют рост цен. Убеждена, что дальнейшего снижения расценок ожидать не стоит: наиболее современные, хорошо обеспеченные инфраструктурой проекты будут только дорожать. Ожидания более низких цен сыграет против покупателя – в конце концов, он приобретет не самый качественный продукт.

По Вашему мнению, стоит ли ожидать падения цен на жилье в Москве? Каковы Ваши прогнозы на ближайшие годы?

Падение цен на недвижимость на 20-30% крайне маловероятно, для этого попросту нет экономических предпосылок. Более того, как раз наоборот, мы прогнозируем планомерный рост цен, связанный с активизацией покупательской активности. Последняя вызвана как минимум двумя факторами. Первый – снижением ипотечных ставок. В частности, в нашем проекте после пересмотра условий выдачи кредита Сбербанком доля ипотеки выросла в общей структуре сделок в 2,5 раза. Наблюдался действительно ажиотажный спрос, в результате чего мы повысили цены. Второй фактор – кризис в банковской отрасли и санация крупнейших банков буквально за последние несколько недель. Неуверенность в надежности банка приводит к тому, что инвесторы все чаще обращаются к иным более понятным и доходным активам, а именно – рынку новостроек. Согласно данным ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по вкладам свыше одного года составляла на июль 2016 года 9,1%. В июле 2017 года – уже 7,52%. Причем, учитывая политику ЦБ РФ, тренд снижения доходности по вкладам только продолжится. В то же время, годовой рост стоимости квадратного метра хотя бы за счет изменения стадии строительной готовности составляет в ликвидных проектах минимум 9-12%. Иными словами, вложив, к примеру, 5 млн рублей на два года, в конечном счете инвестор получит порядка 800 тыс. рублей по банковскому вкладу (при условии капитализации) или 900 тыс. рублей – 1,2 млн рублей при перепродаже квартиры. Выгода очевидна. Именно по этой причине недвижимость, как объект для инвестиций, по-прежнему останется востребованным, причем и в долгосрочной перспективе тоже.

Таким образом, падение ставок по ипотеке и нестабильность в банковской отрасли стимулировали рост числа сделок. Стабильный спрос традиционно ведет к пересмотру цен, именно поэтому в успешных проектах стоимость планомерно увеличивается. Например, только в нашем проекте с начала 2017 года мы восемь раз изменили прайс. Соответственно, покупателям не стоит надеяться на падение рынка. Небольшое снижение возможно только в низколиквидных проектах, качество которых не соответствует стоимости. И даже в этом случае речь однозначно не идет о падении на 20-30%. Экономика большинства проектов этого попросту не выдержит.

По Вашему мнению, стоит ли ожидать падения цен на жилье в Москве? Каковы Ваши прогнозы на ближайшие годы?

Падение цен на 20-30% невозможно хотя бы по той причине, что именно такую доходность на сегодняшний день имеют многие проекты. Работать в убыток или даже в ноль однозначно не будет ни один из девелоперов, особенно в условиях, когда власти продолжают «закручивать гайки», предлагая все новые и новые методы регулирования строительной отрасти, вынуждающие застройщиков пересматривать финансовую модель бизнеса. Снизить в таких непростых условиях рынка цены означает подвергнуть проект риску заморозки, поскольку маржинальность в 10-15% – это минимум, позволяющий покрыть неучтенные издержки в работе. Учитывая уже минимальную доходность, девелоперы скорее откажутся от застройки новой площадки, сосредоточившись на реализации минимального количества объектов, нежели будут распылять свои ресурсы на несколько комплексов, увеличивая внутреннюю конкуренцию.

Что касается программы реновации, то в среднесрочной перспективе застройщикам не о чем волноваться. Пока речь идет о том, что на рынок выведут порядка 300 тыс. кв.м жилья, построенного по программе реновации. Причем в продажу попадут только квартиры, оказавшиеся невостребованными самими переселенцами. В целом цифра в 300 тыс. кв.м – не критична. В Москве сейчас строятся куда более крупные проекты. В то же время конкуренция только выгодна покупателям. Зная, что через несколько лет на рынок жилья выйдет фактически государственный застройщик, имеющий определенные преференции по строительству, девелоперы коммерческих проектов будут закладывать при разработке концепции больше «фишек», повышая тем самым ликвидность проектов. Иными словами, борьба за покупателя ведется не ценой, а качеством. Поэтому не стоит надеяться на снижение стоимости.

По Вашему мнению, стоит ли ожидать падения цен на жилье в Москве? Каковы Ваши прогнозы на ближайшие годы?

Трудно согласиться с мнением Олега Репченко и его прогнозом. Первичный рынок Московского региона действительно испытывает перенасыщение и как следствие – сверхконкуренцию по реализации проектов. Подтверждение тому – рост доли непроданных квартир в сданных в эксплуатацию новостройках с 10% до 40% за последние два года. Эта ситуация, скорее всего, изменится в ближайшие годы, прежде всего, за счет нововведений, ужесточающих требования к застройщикам в законодательстве. Стабилизация рынка выразится, на мой взгляд, не в снижении цен, а уменьшении объемов нового строительства, которое заметно уже сейчас. По данным Минстроя, в 2016 году площадь введенного в эксплуатацию жилья в Москве уменьшилась на 14%, по итогам этого года ожидается снижение до 10%. С 2018 года новые проекты должны соответствовать принятым этим летом поправкам в 214-ФЗ. Новации законодательства направлены на повышение надежности и устойчивости отрасли, что потребует от девелоперов дополнительных расходов. Это может привести к уходу с рынка части застройщиков, которые не смогут перестроить свою бизнес-модель под требования 214-ФЗ. Второй фактор драйвера спроса – снижение ипотечных ставок, что расширяет круг заемщиков, а следовательно стимулирует спрос на новостройки.

Что касается указанных О. Репченко фундаментальных причин снижения цен, то говорить о превышении стоимости жилья в Москве над мировыми аналогами – это лукавство. Например, средний бюджет покупки квартиры в Лондоне – порядка £ 310 000 (около 24 млн рублей) по данным британского агентства недвижимости Halifax. Цена квадрата стартует от £11 000 (порядка 850 000 рублей). А самое скромное жилье, например, в Сан-Франциско (США) стоит не менее $700 тыс. Москва не входит даже в первые 50 городов мира по максимальной стоимости жилой недвижимости. В то же время нужно понимать, что обеспеченность жильем москвичей гораздо ниже европейских норм. Поэтому какой бы ни была стоимость квартир, значительная часть столичных жителей будет стремиться улучшить свои жилищные условия. Также Московский регион является лидером по миграции населения, ежегодно сюда переселяется свыше полумиллиона человек. Это почти в два раза больше тех, кто покидает столичный регион. Часть приехавших в регион, конечно, рассчитывают обосноваться здесь навсегда и решают жилищные вопросы путем приобретения собственных квартир, многие из них начинают свою жизнь путем аренды жилья.

Как и в Москве, рынок аренды жилья в большинстве мировых столиц имеет относительно низкую рентабельность. Однако в том же Лондоне доходность бизнеса рантье составляет 2-4%, в Москве – порядка 5%. Учитывая, что это арендная недвижимость – один из самых надежных и консервативных видов инвестиций, относительно низкая прибыльность данного сегмента выглядит оправданной.

Снижению цен на жилье серьезно препятствует рентабельность строительной отрасли. Сегодня большинство застройщиков массового и бизнес-сегментов уже работают в рамках 10-15% маржинальности. И резервов для уменьшения себестоимости у них практически нет. Необходимость понизить цену квадратного метра вызовет отток инвесторов из бизнеса. Таким образом, некоторым девелоперам проще отказаться от нового проекта, чем перестроиться на другой уровень рентабельности. Низкая рентабельность также несет риски по нормальному финансированию проектов, а следовательно риски завершения строительства в указанные сроки. Мой прогноз на ближайшие годы – сохранение стабильного уровня цен на рынке новостроек. Спрос на жилье будет поддерживаться с помощью более доступной ипотеки, которая имеет хорошие перспективы удешевления. Это повышает доступность квартир по сегодняшним ценам для все большей части населения страны. Также не исключаю, что в наиболее привлекательных проектах стоимость квадрата будет увеличиваться темпами, опережающими уровень инфляции. Параллельно будет расти и качество реализуемых жилых комплексов. Таким образом, покупатели вряд ли дождутся снижения цен на новостройки. Однако за ту же сумму, что и сейчас, в будущем они смогут получить гораздо более интересный объект с богатой инфраструктурой и высоким уровнем строительства. А новое законодательство оставит на рынке только самых достойных застройщиков и защитит дольщиков от утраты средств.