С начала 2017 года и по середину сентября в столице РФ было заключено 75 421 договор о купле-продаже жилья. Это на 8.2% меньше, нежели было зарегистрировано за аналогичный период в 2016 году. Об этом свидетельствует отчетность управления Федеральной службы госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестра).
Тем временем, данные свидетельствуют о том, что в летние месяцы текущего года в Москве было заключено 12.4 тысячи договоров о долевом участии, что на 39.4% больше, нежели летом 2016 года, пишет РБК. Впрочем, профучастники указывают на то, что в прошлом году рост был активнее, поскольку количество зарегистрированных ДДУ увеличилось вдвое по сравнению с летними месяцами 2015 года.
По итогам января-июня 2017 года прирост количества заключенных договоров составил 66%. Между тем, в июне-августе текущего года было заключено на 16% больше ипотечных сделок, нежели за аналогичный период годом ранее; в то же время летом 2016 года прирост ипотечных сделок составил 53% по сравнению с летом 2015 года.
Эксперты заключают, что, несмотря на понижение процентных ставок по ипотеке и скидки от застройщиков, темпы спроса на недвижимость замедляются на фоне сокращения реальных доходов населения.
По Вашему мнению, чем можно стимулировать спрос на жилье в условиях сокращения реальных доходов?
Стимулировать спрос в условиях снижения платежеспособности населения могут меры, позволяющие повысить доступность жилья. Поэтому логичным следствием усиления конкуренции на рынке является активизация застройщиков в плане ввода различных скидок и спецпредложений. Кроме того, компании, реализующие жилье, готовы поддерживать спрос, внедряя улучшенные условия рассрочки и субсидированную ипотеку.
Также нельзя не отметить, что ипотека является драйвером развития рынка недвижимости. В период острой фазы кризиса именно ввод недорогих кредитов в рамках господдержки позволил предотвратить серьезные последствия в отрасли и сохранить спрос на квартиры в строящихся объектах.
Сейчас мы видим, что ставки на кредиты существенно снизились, и данная тенденция позволит застройщикам, реализующим грамотные бизнес-решения, оставаться на плаву.
По Вашему мнению, чем можно стимулировать спрос на жилье в условиях сокращения реальных доходов?
Один из наиболее действенных способов стимулирования спроса на новостройки в текущих условиях – это повышение доступности ипотеки. В действительности мы видим, что сегодня любое, даже самое незначительное снижение ставок увеличивает покупательскую активность. Ипотека по-прежнему остается основным инструментом, с помощью которого большинство граждан улучшает свои жилищные условия. И во многом благодаря повышению ее доступности в течение последних нескольких лет, продажи девелоперов в условиях экономического кризиса упали не так существенно. В то время как доля покупок со 100% оплатой за счет собственных средств, а также в рассрочку в сегменте массового жилья плавно снижается, доля сделок с привлечением банковского займа, напротив, растет. И учитывая текущий тренд на снижение ставок, первоначального взноса, а также на смягчение требований к добросовестным заемщикам в целом, доля ипотеки будет и дальше расти.
Что касается цен, то возможностей для их дальнейшего снижения у застройщиков практически не осталось. С начала кризиса стоимость недвижимости значительно уменьшилась и сегодня некоторые компании и так работают фактически с минимальной маржой. Уменьшать площадь и увеличивать долю малогабаритных квартир, с более доступным общим бюджетом покупки, также не всегда целесообразно. Так как в большом количестве подобное жилье может быть попросту не востребовано, особенно после завершения кризиса, когда доходы населения начнут расти и люди смогут позволить себе покупку более просторной квартиры. Таким образом, в данной ситуации застройщикам массового жилья остается надеяться на скорейшее восстановление экономической ситуации в стране, а также делать ставку на ипотеку, увеличивая по возможности количество банков-партнеров в своих проектах, а также запуская совместные программы, с более выгодной для покупателя ставкой.
По Вашему мнению, чем можно стимулировать спрос на жилье в условиях сокращения реальных доходов?
Ситуация на рынке неоднозначная.
На рынке новостроек, в 2017 году, по сравнению с 2016 годом, наблюдается рост количества ДДУ. Так, если с января по август в 2016 г. было заключено 20528 ДДУ, то за тот же период 2017 года – 32170. То есть рост количества заключенных ДДУ за 8 месяцев этого года, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, составил 56,6%. И это при том, что в 2016 году отмечался повышенный спрос.
Если посмотреть динамику по месяцам, то с февраля 2017 года каждый месяц превышает предыдущий по количеству сделок (только в январе минус 1%). Прирост по количеству ДДУ от месяца к месяцу в этом году составляет от 30% до 100%, наибольший прирост был отмечен в марте, апреле этого года.
Что касается стимулирования спроса в условиях сокращения доходов, то на это влияет снижение ставок, коррекция цен и выход новых проектов массовых сегментов. На протяжении года происходит планомерное снижение ставок по ипотеке. Уровень цен на рынке новостроек Москвы в «старых» границах практически не изменился: в экономклассе средняя цена предложения за год скорректировалась вверх всего на 0,5%, в комфорт-классе на 1,9%.
Плюс к этому достаточно активно в «старой» Москве выходит новое предложение – проекты массовых сегментов. Благодаря этому расширяется линейка предложения по качеству и разнообразию цен. Сегодня на первичном рынке доля бизнес-класса уменьшилась и составляет менее 50%, более 50% приходится на проекты эконом и комфорт-класса.
Сейчас на рынке новостроек Москвы мы можем наблюдать меньшие темпы роста по сравнению с предыдущим годом, потому что покупатели, скорее всего, отложат покупку до конца года в ожидании снижения ставок и традиционных новогодних скидок.
По Вашему мнению, чем можно стимулировать спрос на жилье в условиях сокращения реальных доходов?
На самом деле, я не вижу повода для пессимизма, пусть даже вместо 80% роста количества сделок в 2016-ом относительно 2015-го в этом году динамика не столь существенная. Тем не менее, по нашим оценкам, к концу года первичный рынок старой и новой Москвы выйдет на 48-50 тысяч сделок, включая опт. В абсолютном выражении количество регистрируемых ДДУ в этом году является рекордным, так что панику нагнетать не стоит.
Что же касается стимулов, то сегодня девелоперами используется полный набор инструментов для привлечения покупателей, начиная от беспроцентных длительных рассрочек и заканчивая скидками, как в деньгах, так и в метрах. Изобретать велосипед не стоит, доступная ипотека, высокое качество строительства и привлекательные схемы покупки обеспечат должную динамику поглощения, даже невзирая на то, что уровень покупательской способности пока не растет. Кроме того, важным преимуществом в нынешних условиях станет наличие в проекте дополнительных атрибутов, присущих жилью более высокого класса – подобные "фишки" увеличивают интерес покупателя к объекту. Также выиграют девелоперы, которые смогут предложить в своих проектах качественную отделку по привлекательной цене, поскольку покупатели начинают все больше ценить свое время и нервы. Важно, если отделка будет включена в стоимость ДДУ – в этом случае проект будет особенно интересен ипотечникам. В целом же, самыми важными остаются главные факторы успешности проекта – местоположение и оптимальное сочетание цена/качество.
По Вашему мнению, чем можно стимулировать спрос на жилье в условиях сокращения реальных доходов?
В условиях сокращения реальных доходов, прежде всего, ипотека может играть роль драйвера роста спроса на жилье. Собственно, именно этот процесс мы наблюдаем в 2016-2017 гг., когда несмотря на практически беспрерывное снижение доходов населения, спрос на первичную недвижимость удалось восстановить с помощью уменьшения (в том числе и посредством государственного субсидирования) ставок по кредитам. Тем не менее, такой подход имеет естественную ограниченность – какой бы дешевой ни была ипотека, доходы могут упасть до такого уровня, когда спрос станет совершенно не восприимчивым к уровню ставок. Московский рынок жилья этого предела роста пока не достиг, о чем свидетельствует позитивная динамика числа ипотечных сделок, а также приобретений квартир в новостройках. Да и стоимость кредита в России пока не сопоставима с расценками на ипотеку в Европе, поэтому ставкам еще есть куда снижаться. Большинство россиян в 2017 году назвали для себя приемлемым уровнем стоимости заёмных средств под ипотеку 6% годовых. Полагаю, пока рынок не достигнет этих значений, спрос на новостройки будет сохраняться на высоком уровне даже при сокращении (правда, замедленном) реальных доходов. Если же низкие доходы станут долгосрочной проблемой в России, то застройщики начнут снижать качество проектов, чтобы удовлетворить самым скромным финансовым возможностям покупателей. При этом если сейчас конкуренция толкает застройщиков на то, чтобы сделать лучший проект, но максимально дешевым, то имея дело с совершенно обедневшими клиентами, девелоперам придется бороться только за снижение цены. В этой ситуации к строительству придется подключиться государству, которое обладает более широкими возможностями снижения себестоимости домов и квартир, чем девелоперы. Власти будут использовать данное преимущество при строительстве социального жилья, которое будет реализовывать по доступным ценам или сдаваться в аренду.