Директор департамента оценки и консультационных услуг компании Swiss Appraisal Алексей Сергеев предполагает, что в ближайшие годы участникам строительного рынка будет необходимо перейти к практике экономии. Снижение расходов на 25% поможет сделать проекты рентабельными и безубыточными.
Застройщики полагают, что снизить себестоимость строительства объектов в работе без потери качества довольно сложно, пишет «Ъ». Альтернатива экономии – централизация закупок, снижение цены земли, программы господдержки, а также увеличение продаж недвижимости с гектара.
В Swiss Appraisal указывают на то, что добиться доходности от строительства путем повышения цены квадратного метра не получится, ввиду максимального объема предложения на рынке. За три года совокупная площадь новой жилой недвижимости в Москве увеличилась на 50%. В то же время за последний год объемы реализации жилья сократились на 20%.
Г-н Сергеев добавляет, что сделать проекты рентабельными позволит оптимизация налогов и программа реновации (расселение граждан из ветхого жилья).
По Вашему мнению, стоит ли идти по пути экономии ради удержания рентабельности проектов?
На сегодняшний день рынку некуда падать по стоимости проектов: девелоперы и так продают по ценам, близким к себестоимости, при этом в условиях большого выбора предложений покупатели выбирают наиболее доступный, но при этом качественный вариант за ту же цену.
Условия жесткой конкуренции, наоборот, стимулируют застройщиков вводить дополнительные опции, улучшающие проект. Это, например, дизайнерские входные группы, благоустройство с интересной концепцией общественных зон. В этих условиях девелоперам крайне важно не экономить на тех параметрах, которые могут ухудшить объект. Выполнение какой-либо замены должно быть адекватным и соответствовать критериям комфортной среды.
Здесь отметим, что в подобных условиях крайне важен менеджмент, ведь от управления и принимаемых решений зависит затратная часть и будущее проекта. Ошибки в бизнес-формуле могут привести к печальным результатам (слишком дорогая земля, неучтенные нюансы и прочие моменты).
По Вашему мнению, стоит ли идти по пути экономии ради удержания рентабельности проектов?
За последние 3-4 года девелоперы действительно столкнулись с увеличением себестоимости. Расходы выросли буквально по всем пунктам. Это и закупка строительных материалов, которые подорожали вслед за обесцениванием рубля, а также спекулятивным пересмотром цен со стороны отечественных производителей. И нововведения в законодательстве, касаемые строительной отрасли. И рост стоимости подключения к инженерным сетям. В результате рентабельность проектов действительно снижается. Чтобы сохранить хотя бы минимальный уровень доходности, единственным выходом становится оптимизация расходов.
Перечисленные нашими коллегами способы снижения себестоимости строительства – господдержка, пересмотр стоимости земли, централизации закупок, увеличение плотности постройки, на наш взгляд, не приведет с существенной экономии. Более того, централизованные закупки вовсе могут привести к росту цен производителей. На мой взгляд, в девелоперской сфере в обязательном порядке должна быть «живая» конкуренция, что априори исключает централизованные закупки. Снижение стоимости земли тоже не приведет к существенному пересмотру затрат. Ведь, по нашим оценкам, расходы на аренду или приобретение участка составляют не более 10% от себестоимости всего проекта.
Гораздо более серьезные затраты девелопер несет, к примеру, при подключении объекта к инженерным городским сетям. От общей себестоимости это составляет около 30-35%. Поэтому необходимо а) снизить тарифы, б) четко регламентировать сроки оказания услуги по подключению к сетям. Ведь очень часто поставщики не соблюдают договоренностей, из-за чего
девелоперы не могут сдать комплекс вовремя, и вынуждены платить неустойки дольщикам. Фактически не по своей вине.
Снизить расходы на строительство поможет и пересмотр нормативов по обеспеченности проектов социальной инфраструктурой. Во многих подмосковных городах наблюдается нехватка школ, детских садов. Решить проблему власти пытаются, в том числе, за счет новых строящихся проектов, периодически увеличивая нормы обеспеченности соцобъектами. Такой подход приводит только к росту себестоимости проекта, а не реальному улучшению ситуации с инфраструктурой. На мой взгляд, необходимо актуализировать строительные нормы и правила для каждой локации в индивидуальном порядке, не только с точки зрения цифр, но и реальной ситуации. Это действительно поможет снизить себестоимость проектов, ведь к примеру, стоимость строительства одной школы колеблется в диапазоне 600-800 млн рублей. Это большие средства, практически равные строительству одного многоквартирного жилого дома.
По Вашему мнению, стоит ли идти по пути экономии ради удержания рентабельности проектов?
На мой взгляд, экономить в общем-то уже не на чем, и большинство застройщиков в основном исчерпали ресурсы дальнейшего снижения себестоимости проектов для удержания приемлемого уровня рентабельности. В связи с этим нам остается только два пути: увеличение добавленной стоимости проекта, а также повышение платежеспособности покупателей.
В частности, привлекательность проекта и его рыночную стоимость можно увеличить совсем незначительным повышением проектных расходов. К примеру, добавив в состав жилого комплекса сад, бульвар, набережную, пляж, можно существенно повысить к себе покупательское внимание (а значит, увеличить темпы продаж). При этом затраты на такие «фишки», как правило, не превышают 5% от общего объема инвестиций. Грубо говоря, застройщик должен стремиться предложить покупателю «айфон», 50% стоимости которого – это маркетинг, реклама, эстетические и имиджевые ожидания покупателя.
Второе направление – это повышение благосостояния покупателей. Чтобы выросла рентабельность, отрасли нужно больше платежеспособных и уверенных в завтрашнем дне покупателей, которые не боятся брать ипотеку. Эта задача, можно сказать, общегосударственная. Если мы ее решим, то и рентабельность бизнеса повысится без снижения качества продукта.
По Вашему мнению, стоит ли идти по пути экономии ради удержания рентабельности проектов?
Сегодня ситуация на рынке такова, что экономия так или иначе приведет к снижению качественного уровня проекта. На такое изменение в девелоперском поведении покупатель отреагирует, конечно, негативно и «проголосует ногами» в пользу тех проектов, которые предлагают полный пакет – хорошую транспортную доступность, инфраструктуру, благоустройство и современную архитектуру. Соответственно, тот застройщик, который первым пойдет на сознательное снижение качества проекта для повышения рентабельности (даже с некоторым снижением цен), фактически подпишет себе смертный приговор. Дело в том, что столичные покупатели даже с самой низкой платежеспособностью сегодня имеют высокие требования. Поэтому далеко не все немедленно переключат внимание на невзрачную типовую коробку, только если она будет стоить дешево. На мой взгляд, рентабельность действительно нужно повышать путем экономии, но это проблема не только самих застройщиков, но и других участников рынка жилья: государства и банков. В частности, власти могли бы способствовать снижению расходов на технологическое подключение, повлияв на естественных монополистов. А банки (опять же в кооперации с государством) могли бы работать над созданием более дешевых и долгосрочных кредитных линий для застройщиков, а также реструктуризацией их долгов. Иными словами, оптимизация расходов еще возможна, но она требует участия не только застройщиков, но и других игроков.
По Вашему мнению, стоит ли идти по пути экономии ради удержания рентабельности проектов?
Если идти по пути экономии на качестве материалов, то это не лучший выход, так как подобная экономия приводит к ухудшению качества проектов. Учитывая высокую конкуренцию, есть риск, что покупательский спрос просто переориентируется на более качественные и интересные проекты.
Если застройщик решит сэкономить не на отделке фасадов, к примеру, что можно сразу оценить, а на базовых строительных материалах, то это ухудшит их эксплуатационные качества и обязательно скажется в дальнейшем. В таком случае отрицательный эффект от такой экономии может проявиться не сразу, а через какое-то время и отразится на продажах уже в последующих жилых комплексах застройщика. Некачественное выполнение проекта приводит к отрицательному влиянию на репутацию застройщика, что в свою очередь далее отражается уже на продажах. Ни в коем случае нельзя идти по пути подобной экономии девелоперам, которые только недавно вышли на рынок и нарабатывают свою репутацию.
В попытке оптимизироваться застройщики могут начать экономить на подземном паркинге. Дело в том, что подземный паркинг – это довольно затратная часть строительства. Высокая обеспеченность машино-местами в комфорт-классе не является принципиальным условием. То есть экономия может выражаться в том, что застройщик примет решение построить одноуровневый паркинг вместо двухуровневого, при этом отведя больше места на придомовой территории под парковки либо возведя более бюджетный наземный паркинг.
К тому же сокращение количества уровней паркинга несет за собой еще и увеличение продаж на начальном этапе строительства. Дело в том, что паркинг занимает довольно значительное время, и если покупатель видит, что продажи начаты уже несколько месяцев назад, а дом все не показался, то его этот факт смущает. В том случае, если всего один уровень паркинга, то застройщик быстрее подходит к этапу непосредственно монтажа этажей, следовательно, приток покупателей в комплекс становится выше. По данным нашей компании, почти три четверти покупателей покупают квартиры в новостройках на стадии готовности уже выше 50%. Следовательно, фактор готовности является сейчас одним из принципиальных для покупателя и застройщикам также приходится от этого отталкиваться.
Скорее можно поверить в то, что застройщики пойдут по пути повышения эффективности использования земельного участка, что будет выражаться в увеличении этажности проектов. Если сейчас многие застройщики в угоду комфортности проекта выводят на рынок среднеэтажные проекты или же проекты переменной этажности, то в попытке сэкономить могут увеличить этажность, повышая тем самым рентабельность.
В Московской области девелоперы подходят к порогу маржинальности, когда они уже вынуждены продумывать пути экономии. Но нельзя сбрасывать со счетов и тот факт, что российские девелоперы просто привыкли к высокомаржинальным проектам, и только сейчас постепенно перестраиваются под новые условия.