Госдума еще не начала рассматривать Федеральный закон о реновации, а столичные власти уже готовы внести в него поправки. В частности, чиновники предлагают привлечь к строительству домов и социальной инфраструктуры сторонних девелоперов. По их мнению, это позволит снизить нагрузку на специальный фонд реновации.
В то же время московские власти считают, что задействовать в программе стоит только тех застройщиков, которые согласятся по строительство по себестоимости или ниже на 15%. После 2020 года компании-застройщики смогут расселять граждан за счет возведения дополнительного жилья.
На данный момент в программе реновации участвуют 4.5 тысяч домов, хотя изначальный план предусматривал вдвое больше объектов, пишет «Ъ». Мэр Москвы Сергей Собянин сообщил, что на протяжении первых трех лет финансироваться программа будет из бюджетных средств. Предварительная сумма составит 300 млрд рублей.
Чиновники указывают на то, что для привлечения девелоперов властям придется провести торги или сделать запрос котировок, дабы определить участников программы.
Как Вы оцениваете идею привлечения девелоперов к программе реновации? Насколько выгодным с экономической точки зрения будет участие застройщиков?
Привлечение девелоперов к программе реновации – это неизбежный сценарий при заданных темпах и масштабах программы. Полагаю, что в каких-то формах (скажем, выкуп готовых квартир в жилых комплексах) власти будут сотрудничать с застройщиками еще раньше 2020 года. Однако, когда речь заходит о частном интересе, главный камень преткновения – это цена вопроса. Мэрия и девелоперы могут иметь разные представления о себестоимости строительства с отделкой (требование законопроекта о реновации), которая сейчас составляет порядка 50-60 тыс. рублей за кв. м без учета подключения к коммуникациям и получения исходной разрешительной документации. Принимая во внимание еще и эти статьи расходов, строительство «квадрата» может обойтись в 80-120 тыс. рублей за кв. м.
Строить себе в убыток никто не будет, поэтому властям понадобится принять участие, скажем, в строительстве социальной или инженерной инфраструктуры, пересмотреть требования по обеспечению соцобъектами или разрешить возвести значительный дополнительный объем жилья на продажу. В противном случае город должен быть готов к приобретению жилья для переселенцев по рыночным расценкам.
Как Вы оцениваете идею привлечения девелоперов к программе реновации? Насколько выгодным с экономической точки зрения будет участие застройщиков?
Полагаю, что при определенных условиях застройщики могли бы включиться в процесс переселения жильцов хрущевок. В частности, они могут «авансом» построить жилье по низкой себестоимости в обмен на получение в ближайшей перспективе потенциально выгодных участков под реализацию собственных проектов. Однако даже в этом случае нужно учитывать ряд трудностей.
Во-первых, в столичном регионе не так много девелоперов, которые могут позволить себе реализацию сразу нескольких проектов (да еще и квартальной застройки), где они долгое время должны будут работать на заданном низком уровне себестоимости. Для этого им необходима большая финансовая «подушка».
Во-вторых, в отличие от первой волны сноса 2000-х гг., и число расселяемых хрущевок выросло в 2-3 раза, и рыночные условия уже не те. Сейчас девелоперы работают в кризисных реалиях, и многие механизмы оптимизации расходов уже задействованы. Поэтому привлечь к программе придется больше игроков, чем раньше, но резерва для «благотворительности» в виде недорогого жилья для города у них намного меньше.
Кроме того, интересен вопрос: а сколько готовы городские власти предложить застройщикам при приобретении построенных «квадратов»? К примеру, Минстрой ежеквартально утверждает норматив рыночной стоимости квадратного метра жилья эконом-класса. В I квартале 2017 года в Москве он составил 90 400 рублей за кв. м. То есть себестоимость в понимании властей еще ниже этой цифры. Конечно, эти значения не имеют ничего общего с реалиями рынка. Скорее всего, городу долго придется искать партнеров, а двух-трех девелоперов первого эшелона в качестве участников реновации им не хватит. Поэтому, полагаю в конце концов взаимовыгодные механизмы привлечения застройщиков будут очень разнообразны и индивидуальны в каждом случае.
Как Вы оцениваете идею привлечения девелоперов к программе реновации? Насколько выгодным с экономической точки зрения будет участие застройщиков?
Действительно, более точные выводы возможны на этапе конкретизации условий участия девелоперов в программе. Согласно данным из открытых источников, сейчас обсуждается вариант использования компаний в качестве генподрядчиков. Это позволяет предположить, что «главным девелопером» будет сам город, и стройка будет осуществляться за счет бюджетных средств. Строителей, то есть участников программы, ждет более прогнозируемый доход в случае реализации данного формата работы, что касается вероятного объема квартир на продажу, то в данной ситуации это будет целиком зависеть от позиции города. Вопрос в том – захочет ли он окупить средства, вложенные реновацию, что представляет собой вероятный сценарий, и в каком объеме. От этого зависит, насколько сильно затронет программа реновации рынок недвижимости, учитывая спрос на жилье. По данным Росреестра, в марте 2017 года была зарегистрировано порядка 5400 договоров ДДУ.