Материал подготовлен экспертом Сейчас.ру, частнопрактикующим юристом Владимиром Сундаковым. www.yapravo.ru
Группа депутатов от «Единой России» внесла в Госдуму законопроект о реновации жилищного фонда Москвы. Документ размещен в электронной базе Госдумы и 10 марта 2017 г. проект Федерального Закона «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей реновации жилищного фонда в столице Российской Федерации - городе федерального значения Москве" был опубликован в Российской газете.
Неблагодарное это занятие, терзать шкуру неубитого медведя. Но, судя по скорости принятия законопроектов лучшими представителями российского народа и в его же интересах, можно предположить, что к моменту прочтения этой статьи, ты Никитос, окажешься счастливым обладателем законных перспектив пойти со своим домом под снос по программе «Реновации» жилищного фонда в городе Москве.
Извини, не смог удержаться и растащил «шкуру» этого реновационного закона на самые любопытные цитаты.
«… органы государственной власти города Москвы определяют перечни многоквартирных домов, которые попадают в границы подлежащей реновации территории, являются аналогичными по своим конструктивным характеристикам многоквартирным домам, относящимся к определенным в соответствии с абзацем девятым настоящей статьи сериям, и которые подлежат сносу в соответствии с настоящим Законом» (абзац 9 указанной статьи ссылается на перечень серий и шифров проектов многоквартирных домов первого периода индустриального домостроения).
Проверь свою берлогу, Никитос; попадет ли она в перечень многоквартирных домов первого периода индустриального домостроения 1957-1968-х годов.
Первый период индустриального домостроения - период индустриального строительства в Москве 4-5-этажных жилых домов, в основном возведенных в 1957-1968 гг., в том числе крупнопанельных домов (серии К-7, I-515, 1605АМ, 1МГ-300, II-32, II-35) и крупноблочных домов (серия I510), а также домов с неполным каркасом (серия I-335), домов с кирпичными несущими стенами (серий I-511, I-513, II-34) и домов из объемных блоков.
Что, Никитос, твоя «хрущевка» под снос попала? Тогда читай дальше и эта статья тебя еще многим порадует.
«В целях реализации решений о реновации подготовка документации по планировке территории осуществляется без учета ранее утвержденной документации по планировке территории и (или) установленных земельным законодательством Российской Федерации требований к образуемым и изменяемым земельным участкам применительно к земельным участкам, на которых расположены включенные в решение о реновации многоквартирные дома или подлежащие изъятию для государственных нужд объекты капитального строительства, не являющиеся объектами жилищного строительства».
Т.е. теперь, для планировки проекта новой территории на месте домов, подлежащих сносу, не нужно будет соблюдать ни предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, ни обременения (ограничения), которые не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
Ничто не будет мешать вклиниванию, вкраплению, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим недостаткам, препятствующим рациональному использованию и охране земель. И станет абсолютно не важно, что границы земельных участков могут запросто пересекать границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, а также водохранилищ и иных искусственных водных объектов.
«В целях реализации решения о реновации при подготовке документации по планировке территории, осуществлении архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства требования, установленные техническими регламентами, сводами правил, в том числе санитарно-эпидемиологические требования, требования пожарной и иной безопасности применяются, если иные требования не установлены нормативным правовым актом города Москвы».
Т. е., федеральные СНиПы, ГОСТы, СанПины, своды правил и регламентов, мешающие освоению реновационных бюджетов по планировке территории, могут не соблюдаться на основании нормативного акта города Москвы.
Действительно, к чему все эти санитарно-защитные зоны, требования по обеспечению наилучшего качества воздуха неподалеку от населенной местности, нормы проектирования, правила производства и приёмки работ, сметные нормы и правила, требования к объектам, отвечающим за выделение вредных веществ в окружающую среду и источникам, отвечающим за формирование электромагнитных волн, статического электричества, повышенного шума, инфразвука и прочее.
Да, как это, вообще, все можно соблюсти, когда на кону стоят строительные объемы тысячами квадратных метров и бюджетное финансирование сотнями миллиардов рублей.
Весь этот панельно-блочный «бесперспективняк» можно будет ковшами сносить, планируя новую территорию без оглядки на федеральное законодательство, просто на основании муниципального нормативно правового акта. А на его месте, построить новые кварталы дорогого жилья, чего раньше не позволяла сделать даже точечная застройка города.
За счет программы реновации, встанет с колен и широко расправив плечи, понесется в очередной разгул, наглухо замерзшая в кризис, подмосковная стройка. Криками новоселов и вынужденных переселенцев весело загудят, запоют и завоют непродающиеся сегодня объемы Новой Москвы.
Тот-то будет здорово, то-то хорошо, а, Никитос!?
«Вывод из эксплуатации многоквартирного дома, указанного в решении о реновации, осуществляется на основании решения уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы. Решение о выводе из эксплуатации является основанием для перехода прав на помещения, расположенные в многоквартирном доме, указанном в решении о реновации, и на земельный участок под таким многоквартирным домом, к городу Москве. Существование многоквартирного дома, включенного в решение о реновации, прекращается со дня его сноса. Принятие решения о таком сносе не требуется».
Все логично: город сам определяет, что сносить, где сносить и, решив, что конкретно будем сносить, забирает себе все сносимые помещения и, самое главное, землю в собственность. Ведь перед тем, как построить что-то нужное, нужно снести что-то ненужное, а перед тем, как что-то ввести, надо что-то вывести, хотя бы те же строительные объемы.
Другое дело, что между сносом старого и строительством нового может пройти какое-то время. Ну, а что в этом такого, земля в надежных городских руках и горожан не должен волновать земельный вопрос: Москва не сразу строилась.
А если ты, Никитос, не согласен со сносом своего дома, то, как только твой дом попадет в реновационные списки домов, подлежащих к сносу, надо будет через суд исключать свой дом из общего списка. Потому, что когда за твоим домом придут с ковшами, отдельного решения о его сносе не будет, и тогда будет поздно бегать по судам, глотая пыль строительного мусора.
«В целях реализации решений о реновации, в том числе в целях сноса многоквартирных домов, подлежащих сносу в соответствии с настоящим Законом, строительства объектов капитального строительства, обеспечения жилищных прав граждан при реализации решений о реновации, а также в целях продажи жилых помещений в построенных в соответствии с настоящим Законом многоквартирных домах городом Москвой создается фонд содействия реновации жилищного фонда в городе Москве».
В один Фонд сложили сразу все функции: и снос старого жилья и строительство нового жилья, вопросы переселения и продажи. А что тут такого? Кто-то же должен нести этот груз ответственности, возложив на себя сразу все. Как говорится: «кто больше взял, тот больше и вывез».
Вот ты скажи мне, Никитос, к чему разделять все эти зоны ответственности и разбрасываться бюджетными средствами по различным структурам, когда честных людей, которым можно доверить такие объемы будущего Столицы, в последнее время, становится все меньше и меньше. Сам знаешь, многие проиграли схватку со своей коррупцией и, не вынеся позора, дезертировали за рубеж.
«Сметная стоимость строительства объектов капитального строительства, строительство которых осуществляется в целях реализации решений о реновации, определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, если иное не предусмотрено нормативным правовым актом города Москвы».
Вопрос о стоимости строительства – ключевой вопрос. Если расчеты, содержащиеся в сметной документации, будут противоречить федеральным сметным нормативам, применению подлежат - нормативы муниципальные, утвержденные городом. А, лежащая в основе сметной документации, документация проектная, при своей разработке, так же имеет приоритет требований муниципального нормативно-правового акта над федеральным законодательством. Круг замкнулся на одних и тех же лицах: сами оценят, сами определят, сами снесут, сами построят, сами переселят… и все сами. Крепкие хозяйственники.
«Нормативным правовым актом города Москвы фонд может быть наделен правом выступать застройщиком и привлекать денежные средства граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договоров участия в долевом строительстве… . В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения фондом своих обязательств по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов в соответствии с настоящей статьей город Москва несет субсидиарную ответственность по обязательствам фонда».
Если Фонд начнет привлекать деньги «физиков» и «юриков» в реновационное строительство по ДДУ, а в результате не сможет рассчитаться с ними квартирами, то ответственность ляжет на бюджет Москвы, состоящий почти на 90% из налогов горожан (НДФЛ) и налогов местных организации (налог на прибыль). Учитывая, что программа реновации жилфонда в городе Москве осуществляется, в том числе с привлечением средств бюджета города Москвы, становится понятным, кто за все это платит.
«Гражданам, освобождающим жилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации, в целях обеспечения их жилищных прав предоставляются равнозначные жилые помещения. При этом под равнозначным жилым помещением понимается благоустроенное жилое помещение, жилая и общая площадь которого не меньше соответственно жилой и общей площади освобождаемого жилого помещения и количество комнат в котором соответствует количеству комнат в освобождаемом жилом помещении. Равнозначное жилое помещение должно быть расположено в районе города Москвы, в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, включенный в решение о реновации, либо в районах города Москвы, прилегающих к указанному району и находящихся в том же административном округе города Москвы (далее - район проживания)».
Словарного запаса литературного языка явно недостаточно, что бы выразить те эмоции, которые вызывает такое переселение, поскольку в границах одного и того же района цены на аналогичную недвижимость разнятся, а тем более, они разнятся в соседнем прилегающем районе поближе к МКАД.
Для отселения жителей, город будет вынужден предоставить переселенцам больше площади, чем он получит в новых строящихся домах. Новые квартиры будут по площади больше сносимых, а еще нужно будет выделить дополнительные площади жилья очередникам и другим малоимущим льготникам.
В запланированных районах готовые дома для переселения вряд ли найдутся и когда они будут там построены, одному только Фонду будет известно. Москвичам начнут настойчиво предлагать жилье вне границ их малой родины, а если экономика не запляшет и площадей для расселения в прилегающих районах на всех не хватит, то завтра можно будет внести поправки в закон и разрешить переселять людей в другие округа Столицы, превратив малоимущих, но гордых москвичей, в обычных «замкадышей».
Вот тебе и ответ на засыпку котлована Новой Москвы бодрыми переселенцами, что поможет решить проблему ее непроданных объемов. Ты же помнишь, Никитос, что в кризис у нас большая часть стройки в Новой Москве встала. Значит, теперь, с помощью новой программы по расселению можно будет разморозить и эти объемы.
А, чтобы такой ситуации не случилось, вначале необходимо построить новые дома, которые обеспечат переселение москвичей в пределах переселяемых районов и только потом, оставшиеся площади отдавать для коммерческого строительства. Т.е. бюджетные деньги в дома для переселенцев надо вложить сегодня, а прибыль от продажи коммерческого жилья получить завтра. Значит окупаемость, доходность и другие финансово-экономические показатели проекта нужно рассчитать заранее, спрогнозировав прибыль на завтра. А, если завтра нефть упадет или камни с неба.
А не проще еще раз изменить закон и выселить всех за Черкизовское кладбище на куличики, чем нести риски прекрасного далека.
«Собственнику нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы или фондом предлагается заключить договор, определяющий переход права собственности на нежилое помещение, в отношении одного из равнозначных нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы или фонда. Равнозначным нежилым помещением признается нежилое помещение, расположенное на территории города Москвы, площадь которого не меньше площади освобождаемого нежилого помещения».
С реновацией вряд ли повезет владельцам нежилых помещений – в основном малому и среднему бизнесу, который кормят жители того самого района, в котором он оказывает им свои услуги. Если помещение предпринимателя окажется в границах подлежащей реновации территории, то взамен цокольного этажа рядом с Москва-Сити в ЦАО, в качестве равнозначного может быть предоставлено новое помещение того же метража расположенное в границах города, например у деревни Ерино в ТиНАО.
Вы только представьте себе, до каких неведомых уголков простираются эти самые границы нашего города. Да, Вам Гольяново, Выхино и Жулебино, Кирпичные выемки и улица Газгольдерная, покажутся раем небесным, песней соловья, по сравнению с бывшими подмосковными кладбищами, полигонами, полями и лесами. Похоже, что туда сейчас малому бизнесу скатертью дорога, именно там он и обретет долгожданную поддержку (от новоселов).
Напоследок, хочу посоветовать тебе, Никитос, покупать только современное элитное жилье в дорогих и престижных уголках Москвы, а все остальное, как видишь – «неликвид».
В ЦАО еще как то можно будет прожить: там почти всех уже расселили, и там вряд ли начнут создавать многоэтажные гетто для малоимущих горожан, которые не способны честно заработать десятки миллионов рублей на нестыдную квартиру в правильном месте.
Это еще хорошо, что жилые комплексы в престижных районах Москвы не связаны между собой навесными перемычками, чтобы, как в средние века, можно было переходить из башни в башню, не спускаясь на улицу, не выходя на подол к черни, где тебя либо порвут на мелкие клочки либо туфельки в грязи испачкаешь.
Да, речь не только об этом. Москва сегодня и так перенаселена и строится вверх, уплотнять обжитые районы, изменять допустимые пределы количества граждан на один квадратный метр, бессмысленно: не будет хватать школ, поликлиник, детских садов, парковок и прочего. Или их тоже следует перестроить в многоэтажные? Разработаем новую серию «вавилонской башни»: внизу детский сад, чуть выше, этажи полклиники, школы, над школой расположить техникум, затем институт, а где-то там, под облаками - магазины, ателье и рабочие офисы.
Будем все вместе жить в любимой Москве в одном коммунальном кондоминиуме. Здесь тебе и тесный коллектив и социальный лифт и обозримое будущее. Будем жить так до следующей реновации, пока заново не расселят.
Что скажешь, Никитос?
