Уже в текущем году обязательное страхование ответственности девелоперов может быть упразднено. Вместо этого механизма на защиту дольщиков должен стать государственный компенсационный фонд. В Совфеде боятся того, что фонд самостоятельно может не справиться с прямыми обязательствами, что приведет к росту взносов компаний в три раза. В результате таких действий конечная стоимость жилой недвижимости значительно подорожает.
В Совете Федерации уверенны, что компенсационный фонд должен сосуществовать с другими механизмами – в частности, с банковскими гарантиями и страхованием ответственности застройщиков, пишут «Известия», - но не становиться их альтернативой.
Согласно постановлению «О защите прав граждан - участников долевого строительства», девелоперы обязаны перечислять в фонд 1% от стоимости договора долевого участия. В случае если застройщик перестанет выполнять свои обязательства перед дольщиками, фонд направит ресурсы для выплаты дольщикам из собранных ресурсов. Одновременно с этим, фонд сможет оказывать финансовую помощь девелоперам для завершения проблемного строительства.
По Вашему мнению, какие меры необходимо предпринять для защиты прав участников долевого строительства? Можно ли считать создание компенсационного фонда спасением?
До поправок в законодательство существовало два варианта обеспечения исполнения обязательств застройщиков: либо поручительство банка, либо классическое страхование. Причем наибольшая часть застройщиков работает именно по второй схеме. По истечении двух лет работы этого механизма стало ясно, что он неэффективен. Это подтверждает тот факт, что, по данным Минстроя, известны лишь единичные случаи по всей стране, когда при наступлении страхового случая дольщикам от страховой компании были выплачены компенсации. В настоящее время можно констатировать, что цивилизованного рынка страхования договоров долевого участия в нашей стране так и не удалось создать. Повторюсь, были лишь единичные случаи, при которых страховые компании реально несли ответственность за то, что они страховали.
Немаловажным является тот факт, что средства будут аккумулироваться в одном месте - государственном фонде, а не у множества страховых компаний. И тот же самый АСВ, который защищает вкладчиков в банках – это реально работающий механизм. И здесь госфонд тоже создается непосредственно для защиты наших граждан. При этом объемы сделок потенциально будут повышаться, потому что при таком страховом механизме со стороны государства у населения повышается доверие к вложению денежных средств. В отличие от системы страхования договоров долевого участия государственный компенсационный фонд сможет гарантировать участникам долевого строительства соблюдение их прав.
Также, чтобы облегчить процесс контроля за застройщиками-банкротами, компенсационный фонд будет наделен функциями арбитражного управляющего. Это позволит упростить процедуру банкротства застройщика, так как исключает процедуру наблюдения. Останутся лишь две процедуры - конкурсное производство и внешнее управление. Таким образом, сроки, в течение которых дольщик сможет получить выплату, либо готовое жилье, значительно сократятся.
Стоит помнить, что создание данного фонда – конечно значимая институциональная поправка, но не единственная. Я говорю и об увеличении уставного капитала до уровня 2-3% от стоимости возводимого жилья, и об увеличении информационной открытости, проектным декларациям, о новых требованиях к размещению рекламы и так далее. Все это несомненно окажет влияние на структуру отрасли и определенно данные изменения продиктованы рынком, в котором государство ставит во главу именно население и защищенность инвестиций.
Касательно размеров взносов в фонд, то на текущий момент позиция власти – установить взнос на уровне 1% от стоимости возводимого жилья. Данный процент был взят с позиции среднего взноса страховым компаниям. Ведется длительная дискуссия касательно данного показателя и даже сейчас сообщество не пришло к единому мнению касательно него.
Поясню в связи с чем споры. Возьмем двух застройщиков: первый – признанный лидер рынка, всегда выполняет проекты в срок и его репутация вне всяческих похвал. Второй же – новичок, о котором мало что известно и по факту он еще не обладает репутацией. Взносы же для них будут аналогичными. Согласитесь, не совсем справедливо. Тут можно привести аналогию со страховкой автомобиля: если ты аккуратный водитель, ездишь без инцидентов, присутствует обширный опыт, то ты и платишь меньше. В связи с этим властью рассматриваются различные дифференциации застройщиков в зависимости от надежности. Это должен быть некий аналог андеррайтинга, рейтинга, с учетом специфики строительства. При таком подходе возможны понижающие коэффициенты, а также в некоторых случаях и высокие, запретительные коэффициенты.
При таком комплексном подходе государства к защите средств граждан можно утверждать, что достигается колоссальное нивелирование рисков при тех же ставках кредитования. Инициатива Совета Федерации предлагает сочетать вместе два идейно одинаковых механизма, однако первый механизм уже доказал свою несостоятельность, а аналог второго уже успешно работает в банковском секторе. Встает вопрос: зачем вносить больше денег, если риски на себя по большей части берет государственный фонд?
Однако обратите внимание, что на текущий момент фонд создан, но не начал в полной мере функционировать.
По Вашему мнению, какие меры необходимо предпринять для защиты прав участников долевого строительства? Можно ли считать создание компенсационного фонда спасением?
Создание фонда можно считать спасением, но не для дольщиков. По вполне понятным причинам государству важно разграничить девелоперов, банки и страховщиков — если в одной сфере возникнут проблемы, она не «потянет» за собой на дно остальные. Так что создавая компенсационный фонд, государство, скорее, страхует самый важный сектор экономики — банковский — и напрямую связанные с банками страховые компании.
Учитывая ситуацию на рынке строительства, решение крайне дальновидное. По моим оценкам, в ближайшие год-два мы станем свидетелями банкротства не только ряда мелких и средних, но и нескольких крупных застройщиков.
Конкуренция между девелоперскими компаниями сильно обострилась, кругом реклама новостроек и новых комплексов. Но в реальности продавать получается только у тех компаний, которые предлагают объективно лучший продукт по адекватной цене. В целом же строительный рынок достаточно инертный, и выживут на нем немногие.
Оставшиеся застройщики будут вынуждены платить отчисления в фонд. При этом размер таких взносов может составить даже не 3%, а все 5%. Вполне вероятно, крупные строительные компании заключат сделку с государством и возьмут на себя часть рисков по банкротству средних фирм. А взнос будет взиматься с реализованных договоров долевого участия.
Выдержит ли фонд возложенную на него нагрузку, отдельный вопрос. Если нет, откроют другой, а расплатятся за все дольщики.
По Вашему мнению, какие меры необходимо предпринять для защиты прав участников долевого строительства? Можно ли считать создание компенсационного фонда спасением?
С точки зрения законодательной базы, все необходимые инструменты, регулирующие долевое строительство, на сегодняшний день уже разработаны, включая страхование застройщиков. Что же касается компенсационного фонда, который является своего рода кассой взаимопомощи застройщиков, то его создание направлено, прежде всего, на обеспечение финансирования для завершения строительства проблемного объекта, что, в конечном счете, должно будет обеспечивать дополнительную защиту интересов дольщиков.
Однако судить об эффективности этого инструмента можно будет после того, когда станет понятно, какая часть средств из компенсационного фонда будет направляться именно на достройку, а какая на возмещение дольщикам стоимости квартир. Также многое будет зависеть от того, какие механизмы будут использоваться для выявления проблемного объекта и определения компании, которая будет его достраивать, и удастся ли при этом избежать злоупотреблений. В целом же, предотвратить появление новых обманутых дольщиков данное нововведение вряд ли поможет, зато позволит без лишних нервов завершить строительства проблемного объекта и тем самым избежать социальной напряженности на первичном рынке.
При этом нельзя исключать, что часть расходов на отчисления в компенсационный фонд (а это 1% от стоимости строительства объекта недвижимости) застройщики попытаются разделить с покупателями, для которых стоимость квартиры увеличится, соответственно, минимум на 1%. И хотя повышать цены «рынок покупателя» сегодня не позволяет, однако если все компании окажутся в одинаковой ситуации, то стоимость квартир в новостройках действительно может вырасти. При этом конкурентное преимущество получат застройщики, которые смогут себе позволить сдержать или минимизировать рост цен за счет имеющихся в компании собственных средств.
По Вашему мнению, какие меры необходимо предпринять для защиты прав участников долевого строительства? Можно ли считать создание компенсационного фонда спасением?
В текущей ситуации сложно дать единственно верный рецепт, но предполагается, что здесь можно провести аналогию с банковской сферой. То есть, при регистрации Договора долевого участия определенная стоимость внесенных гражданином средств должна быть гарантирована государством. Оставшуюся часть гражданину должны либо вернуть участники процесса, взявшие на себя повышенные обязательства (банк, инвестор, застройщик, страховая компания), и за них тоже должно отвечать государство, либо гражданин может отказаться от этих дополнительных гарантий, положившись на репутацию застройщика и выиграв в стоимости приобретаемого жилья, при этом самостоятельно неся часть рисков.
В отношении дорогого жилья целесообразно предоставить возможность выбора форм гарантий.
В таком случае, возможно, рыночные механизмы сами направятся в оптимальное русло. При этом мы можем предположить, что компенсационный фонд подразумевает не ответственность застройщиков и других участников процесса долевого строительства, а лишь надежду на то, что этих средств будет достаточно для покрытия возможных убытков.