Согласно сведениям, собранным Аналитическим центром ЦИАН, в течение минувшего года желание граждан приобрести первичное жилье в новострое на условиях льготной ипотеки от ЦБ по ставке не более 6,5% уменьшилось в 12 из 24 субъектов-участников программы такого кредитования (ист.: ТАСС).
Наиболее заметно падение спроса в Ингушетии и Чечне, где количество контрактов на фоне 2019 г. сократилось на 69 процентов, а также в Мордовии (на 53 %), Псковской области (на 44 %) и Дагестане (на 43 %).
Уменьшение доли сделок на первичном рынке недвижимости в диапазоне 4–26 процентов продемонстрировали 7 регионов: Республика Алтай (26 %), Ивановская (16 %) и Омская (9 %) области, Башкирия, Оренбургская область и Ставропольский край (в среднем по 7 %), Ярославская область (4 %). При этом в некоторых областях спрос увеличился: в Томской на 186 %, в Саратовской на 72 %, в Курганской на 66 %, в Ростовской на 9 %, в Новосибирской на 4 % и в Тверской на 1 %.
По мнению же ведущего аналитика центра ЦИАН Виктории Кирюхиной, ни один из определенных регулятором регионов-претендентов на продление программы льготного жилищного кредитования в 2020 году не показал достойных результатов по сделкам, заключенным на рынке «первички». Общее падение спроса в 2020 г. на первичном рынке недвижимости РФ составило два с половиной процента, что соответствует 763,8 тыс. сделок.
Скорее всего, проблема в реальных располагаемых доходах населения, которые от субъекта к субъекту падают неравномерно, а также в уравнительной ипотечной ставке по стране. Это привело к оттоку платёжеспособного спроса в более ликвидные регионы: Москву, Подмосковье, Санкт-Петербург. Проще говоря те, у кого были деньги, предпочли вложить их с переплатой 6,5% годовых в столичную недвижимость, а не в новостройки в своём районе. Во-вторых, надо внимательно изучть качество предложения в каждом регионе. Возможно, было мало хороших проектов, мало востребованных планировок - из-за этого упал спрос. В мегаполисах колебания рыночных показателей обычно невелики из-за огромных оборотов, а в менее населённых регионах даже исчерпание предложения в одной крупной новостройке может показать относительные изменения спроса в десятки процентов, если, например, этих новостроек в регионе всего три-пять.
Смысл сохранить господдержку ипотеки есть, но только при создании разницы в ставках между городами с высоковостребованным жильём и остальными регионами. Это позволит переориентировать спрос, сделать его локальным.
– Падение спроса на жилье в регионах может быть связано как с ухудшением
финансового благосостояния потенциальных покупателей (вспомним, каким был 2020 год
– по всей стране закрывались малые и средние предприятия, люди теряли работу), так и с
изменением планов даже у тех семей, кто планировал покупку новой квартиры.
Также причиной может быть и дефицит строящихся домов: прежде всего региональные
застройщики ощутили на себе рост цен на стройматериалы и отток иностранной рабочей
силы, ряд компаний приняли решение не выводить на рынок новые проекты, а другие –
обанкротились (по данным РАСК, в РФ по итогам 2020 года в России стали банкротами 162
компании, что в том числе привело к сокращению числа новых проектов в продаже более
чем на 50%).
Однако это не означает, что даже в регионах, где спрос на жилье упал, льготную ипотеку
нужно свернуть. Напротив, нужно продлить эту программу, ведь она стала серьезной
опорой и для покупателей жилья, и для рынка в целом. Да, скорее всего, ипотека не
может оставаться единственным инструментом развития, но Правительство уже заявило о
финансовой поддержке, которую выделят застройщикам в низкорентабельных регионах.
Кстати, напомню, что в России из 85 регионов 72 входят в число дотационных.