Аналитики Рейтингового агентства стройкомплекса (РАСК) обнародовали отчет о ситуации в сегменте девелопмента. Согласно данным отчета, в 2018 году на разных этапах банкротства были 150 застройщиков, которые не смогли завершить строительство 4.5 млн кв.м. Это на 2% больше, нежели годом ранее. При этом в документе приводится статистика исключительно по тем девелоперам, которые продают жилье в рамках долевого строительства.
В РАСК указывают на то, что в прошлом году под угрозой банкротства оказались еще практически 200 застройщиков, общий портфель которых составляет 7.8 млн кв. м. или 136 тысяч квартир. Сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров прогнозирует, что по итогам текущего года рынок могут покинуть до 30% средних и мелких девелоперов, пишет «Ъ».
Основная причина потенциального банкротства – изменение правил работы с дольщиками: уже с 1 июля 2019 года средства, которые девелопер привлекает от граждан, должны быть направлены на эскроу-счета в уполномоченные банки, где они будут заморожены до ввода объектов в эксплуатацию. Это обязательство увеличит нагрузку на застройщиков, полагают эксперты, и не все смогут с ней справиться.
В Минстрое предупреждают, что объекты, готовые менее чем на 30%, подвержены наибольшему риску банкротства.
По Вашему мнению, как можно предотвратить банкротство застройщиков?
Действительно, новые правила с 01 июля 2019 года усложняют жизнь застройщиков и если не предпринять меры, то закон может иметь «обратную» силу – вместо закона, предотвращающего обманутых дольщиков превратиться в закон, порождающей обманутых дольщиков. Чтобы не навредить и улучшить строительную отрасль необходимо сделать небольшие послабления и доработки в законе:
- Понизить уровень требуемой строительной готовности для проектов, которые должны остаться на старой схеме, с 30% до 10-15%. Проекты на данной стадии разрабатывались при других условиях и кардинальная смена схемы финансирования может остановить проекты и существенно повлиять на их доходность, что повлечет риски для дольщиков. Поэтому было бы логичным для проектов с готовностью СМР выше 10-15% оставить старые условия реализации. Эти проекты застрахованы Компенсационным фондом и по ним ведется банковское сопровождение – это достаточные меры, чтобы проконтролировать достройку проектов.
- Ввести поэтапное раскрытие счетов эскроу. Эта мера позволит существенно сократить расходы застройщика от эскроу схемы с проектным финансированием.
- Ввести четкие и понятные требования к проектам для получения проектного финансирования. На данный момент у разных банков требования существенно различаются.
- Рассмотреть возможность субсидирования процентной ставки для проектов с невысокой доходностью.
Как Вы оцениваете прогнозы РАСК по перспективам банкротства застройщиков?
При вводе новых правил с 01 июля 2019 года такой риск, описываемый РАСК, действительно есть. Себестоимость строительства по разным оценкам возрастет от 10% до 30% процентов. Не каждый проект может выдержать такой рост затрат. При этом есть вероятность, что проектное финансирование получат только проекты с очень хорошими показателями, которые при старой схеме, возможно, не требовали бы проектного финансирования. К таким серьезными изменениям законодательства необходимо подходить очень аккуратно с учетом интересов как дольщиков, так и застройщиков.
По Вашему мнению, как можно предотвратить банкротство застройщиков? Как Вы оцениваете прогнозы РАСК по перспективам банкротства застройщиков?
Действительно, ситуация с возможным банкротством части застройщиков серьезная, в случае неблагоприятного развития событий, пострадает вся строительная отрасль в целом. Именно поэтому правительства пытается разработать меры оказания помощи, поддержки компаний, которые могут оказаться под ударом, в том числе и возможность привлечения небанковского финансирования. Вероятнее всего, рынок ждет укрупнение, перераспределение проектов в пользу крупных застройщиков, которые не испытывают проблем с ликвидностью и пользуются хорошей репутацией как у покупателей, так и у банковского сообщества.