По данным Фонда защиты прав дольщиков, за год работы с застройщиков было собрано 4.6 млрд рублей страховки на случай финансовых трудностей у участников рынка. В рейтинговом агентстве строительного комплекса (РАСК) подсчитали, что собранной суммы все равно не хватит на завершение строящихся объектов, пишут «Известия».
На данный момент застройщики обязаны отчислять в фонд 1.2% от стоимости каждого договора долевого участия (ДДУ). Впрочем, в Минстрое рассматривают возможность повышения объема отчислений до 6%.
В следующем году (с 1 июля) заработает новое правило: дольщики будут отдавать средства не напрямую девелоперам, а в банки, которые, в свою очередь, будут замораживать деньги на эскроу-счетах вплоть до завершения строительства. Если застройщики продолжат строительство по старым правилам без привлечения банков, а объем взносов увеличится до 6%, то рентабельность может упасть на 25-30%, отмечают в агентстве «Эксперт РА». Избежать роста расходов по взносам можно, если начать продавать проекты, одобренные до 1 июля текущего года, рассказали эксперты «Ъ». В то же время аналитики предупреждают, что мгновенный вывод в продажу большого объема жилой недвижимости до конца текущего года может спровоцировать затоваривание, что разбалансирует рынок.
В РАСК отмечают, что при повышении ставки отчислений до 6% за второй год работы программы фонд сможет собрать приблизительно 24 млрд рублей.
По Вашему мнению, спровоцирует ли повышение ставки отчислений до 6% понижение рентабельности застройщиков? Стоит ли опасаться разбалансирования рынка?
Условия для застройщиков сильно изменятся с 1 июля 2019 года, когда будет осуществлен переход на полное проектное финансирование строительных проектов и использование эскроу-счетов. По моему мнению, данная инициатива просто не будет принята и реализована, потому что в новых условиях необходимость в ней отпадет.
По Вашему мнению, спровоцирует ли повышение ставки отчислений до 6% понижение рентабельности застройщиков? Стоит ли опасаться разбалансирования рынка?
Повышение отчислений в Фонд защиты прав дольщиков скажется на доходности девелоперского бизнеса, однако конкретная стратегия адаптации к этим условиям зависит от ситуации на локальном рынке и от запаса финансовой прочности компании. К примеру, в Москве, где рентабельность относительно высока, а спрос на жилье в последнее время очень активный, девелоперы могут позволить вложить в стоимость квартир финансовое бремя. Во всяком случае, цены могут повыситься в самых ликвидных проектах. Другие застройщики могут принять и компромиссное решение: скажем, цены поднять на 3% и на столько же сократить собственную маржу. К такой тактике может подтолкнуть высокая конкуренция. Наконец, на региональных рынках новостроек, где эластичность спроса очень высока, малейшие изменения цены могут очень негативно повлиять на продажи, поэтому некоторые застройщики будут склонны к сохранению цен на текущем уровне даже путем урезания собственной маржи. Однако далеко не всем это удастся, так как рентабельность строительного бизнеса в провинции, особенно в депрессивных регионах, и без того очень низкая. То есть для некоторых девелоперов ситуация может стать тупиковой. К примеру, если сейчас средняя квартира реализуется по 2,5 млн рублей, то с учетом роста отчислений до 6% от цены ДДУ, ее стоимость вырастет на 150 тыс. рублей, что является весьма немаленькой суммой для региональных покупателей.
По Вашему мнению, спровоцирует ли повышение ставки отчислений до 6% понижение рентабельности застройщиков? Стоит ли опасаться разбалансирования рынка?
На наш взгляд, основная причина повышения отчислений в компенсационный фонд - сделать привлечение средств граждан в долевое строительство без использования эскроу-счетов экономически не выгодным. Напомним, что в случае их применения компании освобождаются от взносов в этот фонд. В данный момент фонд не может служить универсальным инструментом решения проблем пострадавших дольщиков. По законодательству он не отвечает за достройку тех домов, застройщики которых не производили отчисления в фонд по ДДУ.
Имея разрешения на строительство, полученные до 1 июля 2018 года, компании планировали реализацию этих проектов по прежнему закону - без обязательного использования эскроу-счетов в течение 1,5-2 лет. Если же начнет применяться новая ставка взносов в фонд по отношению к этим объектам, то девелоперы рассмотрят вариант привлечения средств с использованием эскроу-счетов. Их внедрение пойдет еще быстрее в случае повышения отчислений до 6 % с нового года, о чем заявляют в Минстрое РФ.
К разбалансированию рынка это решение не должно привести. Девелоперы готовы применять разные экономически эффективные механизмы привлечения средств в долевое строительство, в том числе с использованием счетов эскроу. Однако ни власти, ни банковские институты не предложили пока единых публичных условий их открытия, а также пока не предусмотрели дифференцированного снижения процентных ставок по целевым кредитам с учетом поступления денег на счета эскроу.
Без введения требований, единых и обязательных к исполнению уполномоченными банками по этим вопросам, принуждение девелоперов таким способом к открытию счетов эскроу может привести к дефициту средств на реализацию проектов. В результате нельзя исключать удорожания жилья.
Таким образом, за дополнительную безопасность покупателям придется заплатить. Себестоимость строительства новых объектов вырастет. Вместе с введением эскроу-счетов поправки обязывают девелоперов перейти на проектное финансирование. А оно более дорогое, чем использование денег покупателей. До сих пор дольщики по сути кредитовали девелоперские стройки. Взамен они могли рассчитывать на более доступные квартиры.
Переход на новую модель должен быть более мягким и плавным. И, кроме того, целесообразно раскрывать счета эскроу поэтапно. Доступ к средствам дольщиков по мере реализации проекта позволит снизить стоимость финансирования, а значит, и цену жилья. Такого мнения придерживаются многие девелоперы. Поэтапное раскрытие счетов эскроу действует и в европейских странах.
По Вашему мнению, спровоцирует ли повышение ставки отчислений до 6% понижение рентабельности застройщиков? Стоит ли опасаться разбалансирования рынка?
Пока говорить о каких-либо прогнозах преждевременно, поскольку вопрос повышения ставки находится на стадии рассмотрения. Влияние на рынок будет очень сильно зависеть от того, в каком ключе станет применяться новая ставка.
Проблема в том, что по общему правилу закон обратной силы не имеет. Закон 214-ФЗ традиционно применяется к проектам строительства в той редакции, которая действовала на дату регистрации первого ДДУ или выдачи разрешения на строительство.
Если повышение ставок затронет только новые проекты, «стартующие» после 1 января 2019 года, то в таком случае значительного воздействия на рынок не произойдет. Застройщики, стараясь не попасть под действие пакета правок в 214-ФЗ, вступившего в силу 1 июля 2018 года, «запаслись» проектами строительства впрок на несколько лет вперед.
Если в отношении старых проектов сохранят ставку в размере 1,2 %, то новые проекты с6 % отчислениями будут уступать в конкурентной борьбе. По данным правительства Москвы,разрешений на строительство хватит на пять лет вперед. С учетом этого можно ожидать, что девелоперы не станут запускать новые «дорогие» стройки, а сосредоточатся на работе с действующими и более «дешёвыми» проектами.
Помимо вопроса о начале действия новой 6% ставки,существует проблема сроков её применения. С июля 2019 года застройщики обязаны переходить на привлечение средств дольщиков с использованием эскроу-счетов. Согласно закону, проекты, в отношении которых действуют эскроу-счета, освобождены от взносов в компенсационный фонд. Следовательно, ставка в размере 6%, планируемая к вводу с 1 января 2019 года, распространится на проекты строительства, по которым первый ДДУ зарегистрирован в интервале между этой датой и 1 июля 2019 года.
В таких условиях серьезного прироста взносов в фонд не произойдет. Правительство могло бы увеличить сумму отчислений, распространив действие 6% ставки на проекты, реализуемые с 20 октября 2017 года (дата начала работы фонда), но это вызовет негативную реакцию со стороны девелоперов. Причина в том, что увеличение ставки взносов ударит по экономике существующих проектов строительства.Себестоимость увеличится, что придется компенсировать за счет увеличения цены ДДУ, либо уменьшения прибыли строителей. В этих условиях действительно можно ожидать разбалансировки рынка долевого строительства, особенно в регионах.