Средства жителей, которые принимают участие в долевом строительстве, могут быть застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ). На данный момент Минфин формирует соответственные изменения к проекту закона «О страховании вкладов», передают «Известия».
Задача нового проекта закона – разработка механизма страхования средств до 10 миллионов руб., размещенных на счетах эскроу либо специальных счетах, открытых для вычислений по контрактам участия в долевом строительстве, объяснили в министерстве. Инициатором изменений является Министерство финансов, так как АСВ не имеет права законодательной инициативы.
В пределах новации деньги граждан, участвующих в долевом строительстве, будут застрахованы на весь период строительства жилой недвижимости – в настоящее время данной нормы нет. Т.е. АСВ введет допгарантии до времени, пока объект не будет сдан в использование. Возмещение при наступлении страхового случая будет выплачиваться из фонда страхования вкладов, куда банковские учреждения каждый квартал отчисляют 0,15% от размера привлеченных средств физических лиц. Если же средств для выплат страхового возмещения АСВ недостаточно, то агентство берет займ в ЦБ.
Эксперты считают, что данная мера нарастит доверие граждан к договорам долевого участия на первичном рынке жилья. Дополнительные госгарантии при долевом строительстве могут привести и к приросту объемов ипотеки на таком рынке.
Изменения могут быть утверждены уже в июне текущего года, предсказывают в Министерстве финансов.
Как Вы прокомментируете предложение Минфина страховать долевое строительство в АСВ?
Страхование средств дольщиков Агентством по страхованию вкладов (АСВ) – это логичный шаг по внедрению эскроу-счетов, которые в перспективе будут аккумулировать деньги, поступающие от покупателей новостроек. С одной стороны, выходит, что АСВ действительно дублирует функции компенсационного фонда, куда застройщики уже сегодня отчисляют по 1,2% от стоимости каждого ДДУ. С другой стороны, в конце февраля Минстрой сообщил о возможных преференциях в работе девелоперов, привлекающих средства граждан не напрямую, а с помощью эскроу-счетов. В частности, поступило предложение отменить взносы в компенсационный фонд для игроков, работающих по данной схеме. Выходит, что Агентство по страхованию вкладов станет альтернативным гарантом возмещения вложенных дольщиком средств. Однако максимальный лимит выплат в 10 млн рублей не сможет компенсировать ущерб всем дольщикам. По итогам января 2018 года средний бюджет купленных квартир в Москве составил 10,3 млн рублей, что уже выше обозначенного лимита. Причем средняя стоимость строящегося жилья в бизнес-классе равна 16,5 млн рублей, премиум- и элитного – 124,3 млн рублей. Только массовый сегмент проходит по лимиту, где средняя стоимость строящегося жилья составляет 7,8 млн рублей. Поэтому для отдельных регионов нужно пересмотреть максимально возможную сумму возмещения, иначе Агентство по страхованию вкладов не сможет в полной мере выполнить свою задачу.
Как Вы прокомментируете предложение Минфина страховать долевое строительство в АСВ?
Страхование эскроу-счетов – обязательная мера, необходимость которой даже не обсуждается. В 2017 году были отозваны лицензии у 50 банков. В начале 2018 года список пополнился еще 8 кредиторами. Поэтому власти должны разработать механизм, позволяющий дольщикам получить средства, находящиеся на эскроу-счетах, обратно в случае банкротства банка. На сегодняшний день эффективность работы Агентства по страхованию вкладов (АСВ) доказана на практике – зафиксировано 431 страховых случая за время действия АСВ, а размер страховой ответственности достиг 1,75 трлн рублей, из которых 1,73 трлн рублей было выплачено более 8,4 млн вкладчикам. Единственная сложность, полагаю, возникает в связи с необходимостью банков оплачивать взносы в АСВ. При страховании вклада в размере 1 млн рублей перечисляется всего 1 тыс. рублей. Для эскроу-счетов сумма возрастет в несколько раз. При стоимости квартиры в 10 млн рублей взнос составит 15 тыс. рублей. При массовом банкротстве банков, увы, есть риск того, что собранные суммы не смогут покрыть ущерб. Грубо говоря, чтобы собрать 10 млн, придется сделать отчисления от 667 квартир, каждой ценой по 10 млн. Возможно, для банков стоит увеличить размет отчислений, приблизив его к размеру платы в компенсационный фонд – 1,2%. Именно такую ставку от стоимости недвижимости перечисляют застройщики.
Как Вы прокомментируете предложение Минфина страховать долевое строительство в АСВ?
Страхование эскроу-счетов однозначно нужно рынку, учитывая постоянные банкротства кредиторов. Однако обозначенный лимит выплаты в 10 млн рублей в перспективе может привести к перераспределению спроса в пользу новостроек, проектное финансирование которых ведется наиболее надежными банками, риск банкротства которых минимален. В итоге несправедливо могут пострадать действительно качественные новостройки, которые будут сотрудничать с банком не из первой двадцатки. Опасаясь банкротства кредитора, дольщики предпочтут другой проект, где в партнерах числится известный игрок банковской отрасли. В первую очередь речь идет о столичных высокобюджетных проектах, где средняя стоимость жилья превышает 10 млн рублей. Поэтому необходимо либо пересматривать лимит, либо сохранять работу компенсационного фонда, в который, напомню, застройщики делают отчисления с каждого договора, причем по ставке 1,2%, а не 0,15%, как предлагается банкам.
Как Вы прокомментируете предложение Минфина страховать долевое строительство в АСВ?
Итак, защита дольщиков приобретает всесторонней характер. С 20 октября 2017 года действует Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Он призван защитить интересы граждан, которые могут быть ущемлены во взаимоотношении дольщик – застройщик. Со временем планируется привлечь нового участника во взаимоотношения – банк. Это сменит и механизм, и источники финансирования строительства. Схема взаимоотношений будет выглядеть как Дольщик (вкладчик) - Банк – Застройщик.
Очевидно дольщик приобретает второй статус – статус клиента банка (вкладчика), а поскольку жилищный вопрос очень социально чувствителен, и дольщик, покупая квартиру, вынужден будет доверить свои деньги банку (через эскроу- счета), то возникла необходимость застраховать эти деньги. Такая мера, конечно же, повысит доверие к новым механизмам приобретения строящегося жилья.
Второй плюс – это спокойствие самих уполномоченных банков. Они станут основным источником финансирования проектов застройки через кредитные программы проектного финансирования и будут нести риски вместе с застройщиками. Страхование же вкладов снимет головную боль по возврату денежных средств дольщикам, в случае наступления форс-мажорных событий, как у самого банка, так и по проекту в целом.
Как Вы прокомментируете предложение Минфина страховать долевое строительство в АСВ?
Страхование денег участников долевого строительства в Агентстве по страхованию вкладов (АСВ) обезопасит средства, которые будут находиться в банке. Фонд защиты прав дольщиков должен финансировать только те объекты, по которым нет денег на счетах в банках.
Как Вы прокомментируете предложение Минфина страховать долевое строительство в АСВ?
В соответствии с законом о страховании вкладов физических лиц в банках РФ установлен предельный размер возмещения суммы вклада физическому лицу в сумме до 1 400 000 рублей. Этот закон не распространяется на эскроу-счета. Поэтому с точки зрения повышения защищенности долевых инвесторов, финансирующих строительство через эскроу-счета банков данная мера является позитивной и в целом логичной. Она будет способствовать повышению доверия граждан к модели финансирования строительства через эскроу-счета, так как будет ассоциироваться с безопасным вкладом. Ключевой вопрос заключается в том, на каком уровне будет установлена предельная сумма возмещения. Необходимо принять во внимание, что цены на недвижимость могут исчисляться десятками миллионов рублей. В таких случаях, гарантированное государством возмещение суммы в размере, например, 1 400 000 рублей, не покроет более значительный фактический ущерб. Риск банкротства банка – держателя эскроу-счетов может быть снижен за счет аккредитации и выдачи соответствующих лицензий только наиболее крупным и авторитетным банковским структурам, которые имеют высокий рейтинг надежности ЦБ РФ. Также при корректировке законодательства потребуется решить вопрос о юридическом соотношении процесса возмещения убытков долевым инвесторам в случае банкротства банка-держателя эскроу-счетов через систему АСВ и процесса возмещения убытков через систему федерального фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства».
Как Вы прокомментируете предложение Минфина страховать долевое строительство в АСВ?
Дополнительные гарантии безопасности повысят спрос. Изменения в сторону сокращения долевого строительства, скорее всего, повлияют на рынок и в долгосрочной перспективе приведут к повышению цен на жильё. Дополнительные гарантии от агентства по страхованию вкладов могут повысить доверие покупателей к рынку долевого строительства и привести к стабильному планомерному росту продаж в данном сегменте жилья. Страхование поможет разрешить большое число проблем, возникающих в момент наступления страхового случая. Эксперты активно работают над совершенствованием проводимых сделок с недвижимостью, уже сегодня федеральная риэлторская компания «Этажи» может обеспечить своих клиентов гарантией безопасности сделки.
В целом можно сказать, что кризис на рынке недвижимости закончился. С конца 2017 года мы видим рост средней цены на жилье в целом, при этом спрос также растет. Рекорды бьют и объемы выдачи ипотеки в РФ - по прогнозам они приблизятся к уровню 1,9-2 трлн рублей в 2018 году. С учетом ожидания роста цен и низкой ипотечной ставки вкладывать в недвижимость снова выгодно. Так что на рынке новостроек свободных вариантов будет оставаться меньше, и конкурировать будут уже не застройщики за клиента, а покупатели - за хорошие квартиры.