13 февраля в Институте налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ «Высшая школа экономики» состоялась совместная пресс-конференция Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) и НИУ ВШЭ об итогах 2018 года в жилищном строительстве. В мероприятии приняли участие заместитель Министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, президент НОЗА Леонид Казинец, первый проректор НИУ ВШЭАлександр Шамрин, руководитель аппарата НОЗА Кирилл Холопик, а также свыше 30-ти представителей застройщиков России и журналисты ведущих СМИ.
Заместитель Министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишини президент НОЗА Леонид Казинец озвучили некоторые детали результатов состоявшегося под председательством Президента России Владимира Путина 12 февраля в Казани Президиума Госсовета.
Критерии неприменения эскроу к строящемуся жилью
Поддержан не самый жесткий для застройщиков подход к определению критериев. В течении двух недель документ будет опубликован на портале проектов нормативных правовых актов для оценки регулирующего воздействия. В ближайшее время по тексту документа пройдут широкие консультации.
Достаточность капитала застройщиков
В настоящее время в жилищном строительстве находится около 130 млн. кв.м. многоквартирных домов, в которые вложено порядка 5 трл. рублей, из них только 0,4 трлн. руб. – это собственные средства застройщиков. Президент НОЗА, Леонид Казинец, отметил, что при запрете привлечения в строительство средств дольщиков и переходе на проектное финансирование от банков требуется 4,6 трлн. рублей, чтобы сохранить хотя бы сегодняшний уровень ввода жилья, не говоря про поставленную цель роста объемов строительства МКД в два раза. Однако банки открывают проектное финансирование в соотношении 4:1, т.е. на 1 рубль собственных средств застройщика предоставляется 4 рубля кредита. Легко рассчитать, что при таком соотношении на 0,4 трл. руб. собственных средств застройщиков придется только 1,6 трл. руб. кредитов. Возникает угроза сокращения финансирования жилищного строительства с 5 до 2 трлн. рублей.
Заместитель Министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин сообщил, что указанная тема подробно обсуждалась на Госсовете, имеются варианты решения этой проблемы, которые в настоящее время прорабатываются. В частности, банк «ДОМ.РФ» уже начинает рассматривать завки застройщиков на проектное финансирование в соотношении 9 рублей кредитных средств на 1 рубль собственного капитала застройщика. Правда, все зависит от конкретного проекта.
Регулирование проектного финансирования
Будут разработаны документы, регулирующие проектное финансирование застройщиков, которые позволят защитить застройщиков т возможных злоупотреблений со стороны банков. В том числе, будут подготовлены методические рекомендации по проектному финансированию, которые определят документы, необходимые для получения кредита, методику оценки предмета залога, сроки рассмотрения заявлений, иные аспекты проектного финансирования.
Ручной режим проектного финансирования
Заместитель Министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишинзаявил, что в случае отказа банков от предоставления проектного финансирования Минстрой России готов оказывать помощь застройщикам в ручном режиме для определения источника средств для достройки начатых строительством объектов. Можно обращаться через Национальное объединение застройщиков жилья. Правда сначала вопрос желательно обсудить с местной и региональной властью. Им даны указания также в ручном режиме обеспечить источниками финансирования достройку всех объектов.
Требования к застройщику при переходе на счета эскроу
Признаны излишними некоторые установленные законом требования к застройщику, если он переходит на работу со счетами эскроу. В том числе, будет рассмотрен вопрос о целесообразности сохранения государственного контроля за долевым строительством в этом случае.
Сокращение расходов застройщиков на инфраструктуру
Предметом рассмотрения стал вопрос о существенном увеличении государственного финансирования строительства объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Расходы на эти нужды не должны, как прежде, оплачиваться застройщиками за счет дольщиков.
Градостроительная регуляторика
На Госсовете были рассмотрены вопросы вовлечения в жилищное строительство неэффективно используемой земли, повышения эффективности институтов комплексного освоения территорий, комплексного развития территорий, развития застроенных территорий, строительства объектов инфраструктуры. Решение поднятых вопросов должно позволить вовлечь в жилищное строительство привлекательные для застройки земли.
Когда ждать результата
По итогам Госсовета будет выпущены поручения, определены ответственные, сроки.
Прогноз ввода жилья в 2019 году
Объем ввода жилья в 2019 году по расчётам должен составить 74,4 – 77,1 млн. кв.м., сообщил руководитель аппарата НОЗА, Кирилл Холопик. В том числе ввод многоквартирных домов 44 – 44,6 млн кв.м. (в 2018 году ввод МКД составил 42,9 млн кв.м.), ввод индивидуальных домов 30,4 – 32,5 млн кв.м. (в 2018 году ввод ИЖС составил 32,5 млн кв.м.).
Рост объемов ввода МКД обоснован тем, что на 1 января 2019 года объем планируемого застройщиками ввода жилья в 2019 году вырос по сравнению с аналогичным показателем годом ранее на 3,9%.
Падение объемов ввода ИЖС обосновывается отсутствием у граждан мотивации ускоренной постановки на кадастровый учет объектов, которая была в 2018 года в связи с объявленным финишем дачной амнистии. Из-за этого объем ввода ИЖС должен уменьшиться примерно на 2,1 млн кв.м.
Положительные индикаторы рынка жилищного строительства
Помесячная динамика ввода жилья после продолжительного периода падения стала показывать положительную динамику. Из последних четырех месяцев сентябрь – декабрь 2018 года, в трех месяцах наблюдался рост.
Рост выданных ипотечных кредитов для ДДУ в 2018 году составил 18% по отношению к 2017 и 20,5% по отношению к 2016 году.
Рост продаж новостроек по ДДУ в 2018 году составил 6%.
Рынок приходит в состояние баланса. Если за три года в 2014 – 2016 годах суммарная разница между объемом выданных разрешений на строительство и объемом продаж составила 50 млн кв.м. (в среднем по 16,7 млн кв.м. в год), то за два года 2017 и 2018 такая разница составила лишь 5,2 млн кв.м. (в среднем по 2,6 млн кв.м. в год). Т.е. наступает рыночный баланс между объемом выводимых в строительство проектов и объемом продаж. Это является предвестником уменьшения количества проблемных объектов.
Впервые за период наблюдения в январе 2019 года произошло падение объемов жилья, незавершенных строительством застройщиками банкротами. Это является следствием активной политики властей по достройке проблемных объектов и снижением темпов появления новых застройщиков-банкротов.
Отрицательные индикаторы рынка жилищного строительства
Крайне низкий объем выданных разрешений на строительство после 1 июля 2018 года.
Продолжает увеличиваться объем переносов срока ввода жилья из-за нехватки финансирования. Как следствие продолжает увеличиваться средний срок строительства. По итогам 2018 года средний срок строительства составил 35,7 месяцев, вместо 32,5 в 2017 году.
Уменьшается число застройщиков, которые не имеют ни одного случая переноса срока ввода жилья. Из ТОП-100 застройщиков только 14 не допустили ни одного случая переноса сроков. Это означает дополнительную финансовую нагрузку на застройщиков в виде штрафов, предусмотренных договорами с дольщиками. Что усугубляет итак непростую ситуацию с финансированием жилищного строительства.
Позиция региональных застройщиков
Антон Воробьев, Единство (Рязань), отметил малое количество выдаваемых разрешений на строительство после 1 июля 2018 года. Он высказал опасение, что накопленного объема разрешений хватит только на 2-3 года, после чего может наступить провал в жилищном строительстве.
Евгений Романенко, Талан (Ижевск), и Игорь Белокобыльский, Стрижи (Новосибирск), рассказали о своем опыте перехода на счета эскроу. Такой опыт показал, что себестоимость проекта увеличивается на 3-4% из-за дополнительных расходов на проектное финансирование и еще на 3-4% из-за дополнительных расходов в связи с необходимостью выполнения требований к размеру собственного капитала. Однако при этом расходы снижаются на 1,2% на экономии отчислений в компенсационный фонд дольщиков, а также могут снизиться еще на 5% за счет ускорения строительства, вызванного наличием надежного источника финансирования.
Опасения вызывает малое количество застройщиков, которые имеют опыт проектного финансирования при счетах эскроу. Например, в Новосибирске таких застройщиков всего два, их совокупная доля на рынке менее 10%. Очевидно, что за оставшиеся до 1 июля 2019 года месяцы все застройщики не успеют пройти согласительные процедуры в банках, необходимые для перехода на новые формы финансирования.
По окончании пресс-конференции были вручены дипломы региональным застройщикам, добившихся в 2018 году наилучших показателей по объему ввода жилья.
