Банк России совместно с правительством и Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) работает над законопроектом, который вводит еще один инструмент обеспечения ипотечных ценных бумаг. В частности, власти намерены разрешить кредитным организациям принимать в обеспечение жилищных ссуд права требования заемщиков к застройщику, т.е. права требования по договорам долевого участия (ДДУ).
Ранее такие договора не могли быть инструментом обеспечения, ввиду их высокорискованности. Впрочем, поправки в закон о долевом строительстве, которые были утверждены минувшим летом, стали стимулом для пересмотра нормы. Теперь гарантом завершения строительства выступает государство, а значит – риск по ипотеке под залог ДДУ станет гораздо ниже, рассказали «Ведомостям» в АИЖК. В агентстве выражают уверенность в том, что ипотека станет доступней благодаря новому инструменту обеспечения: банки смогут быстрей рефинансировать ссуды и высвобождать ресурсы.
Кредитные организации инициативу в целом поддержали. Они полагают, что залог в виде ДДУ позволит удлинить срок обращения ценных бумаг, что снизит процентные риски, а впоследствии – и процентные ставки по жилищным кредитам.
Как Вы оцениваете предложения властей по повышению доступности ипотеки?
Залог прав требований заемщика к застройщику по ДДУ не являются обеспечением ипотечных ценных бумаг (в соответствии с ФЗ от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ Об ипотечных ценных бумагах), а объем рынок секьютеризации в России, очень мал. Соответственно, опыт работы в этом направлении крайне незначительный для формирования какого-либо мнения. Насколько повысится доступность ипотеки в этой части, пока сказать затруднительно.
Создание компенсационного фонда и обязательство застройщика отчислять 1,2% от каждого ДДУ, безусловно, создает положительное ожидание о снижении рисков банков, а значит, как следствие, повышение доступности ипотеки для населения в виде: снижения ставки, послабления в анализе платежеспособности заемщика.
Как Вы оцениваете предложения властей по повышению доступности ипотеки?
Развитие механизмов секьюритизации – положительное явление и необходимый шаг к увеличению масштабов ипотечного рынка.
Особенно учитывая, что значительная часть строящегося жилья сейчас приобретается в кредит.
Предлагаемое изменение призвано смягчить эффект от ужесточения требований к строительству по ДДУ.
На наш взгляд, гарантии завершения строительства для клиента плюс инструменты секьюритизации для банков – это возможность органического роста и развития рынка.
Как Вы оцениваете предложения властей по повышению доступности ипотеки?
В настоящее время рынок новостроек развивается достаточно активно и отличается хорошими перспективами. Правительство всесторонне поддерживает застройщиков и банки в сфере ипотечного кредитования новостроек, предпринимаются совместные действия по обеспечению надёжности и созданию благоприятных условий при покупке строящегося жилья.
Вместе с тем до настоящего времени риски банков по ипотечным кредитам на новостройки были значительно выше, чем при ипотеке на недвижимость вторичного рынка, ведь закон об ипотечных ценных бумагах не признаёт обеспечением залог прав требования заемщика к застройщику.
Одним из важных факторов, влияющих на снижение рисков при ипотечном кредитовании строящегося жилья, является повышение надежности объектов строительства, появление гарантий завершения строительства или возврата вложенных в долевое строительство денежных средств. В этой связи Правительством реализованы поправки в закон о долевом строительстве: создан компенсационный фонд защиты дольщиков, где каждый застройщик размещает небольшую часть денежных средств, вырученных от продажи по договору участия в долевом строительстве.
Такие меры в значительной степени снижают риски по залогу прав требования на строящееся жильё, что позволяет качественно приравнять ипотеку на первичном и вторичном рынках, теперь банки смогут быстрее рефинансировать кредиты, высвобождать ресурсы и выдавать больше ипотечных кредитов. Другими словами, уровень доступности ипотеки повышается, ипотечное кредитование выходит на новый качественный уровень. Это говорит о том, что уже в ближайшее время население продемонстрирует увеличение спроса на строящееся жильё, а банки продолжат снижать ставки по ипотеке на новостройки и предлагать всё более выгодные условия кредитования.