Центральный банк ужесточает требования к ипотеке с низким первоначальным взносом – для таких кредиторов вводится увеличение коэффициента риска, а значит, такой займ окажет влияние на норматив достаточности капитала. Банковские учреждения не скрывают, что из-за поправок Центробанка им предстоит увеличить или минимальный взнос, или ставку таких кредитов. Об этом стало известно из «Ведомостей».
Займ с первым взносом меньше 20% стоимости жилой недвижимости взвешивается с показателем риска 150%, меньше 10%-200%, речь идет в изменениях к инструкции «Об обязательных нормативах банков» (будут работать со следующего года).
По словам топ-менеджера одной из кредитных организаций, Банк России вводит увеличенный коэффициент риска, так как опасается повторения ипотечного кризиса в Америке в 2007-м. Однако помимо большой части рискованных займов Соединенные Штаты Америки столкнулись с их высокой кредитной оценкой, что к РФ в настоящее время неприменимо.
Новое правило может вынудить РосЕвроБанк увеличить процентные ставки ипотеки, отчасти ставки займов с низким первоначальным взносом, следует из материалов банка. В «Уралсибе» оповестили, что дождутся итогового указа Центрального банка.
В любом случае нововведения затронут ограниченное количество участников ипотечного рынка. Такого мнения придерживается председатель совета директоров Банка Жилищного Финансирования Николай Шитов: «После кризиса среднее значение показателя LTV на российском рынке — 60%, то есть первоначальный взнос составляет порядка 40%. Мало кто из активных участников рынка имеет желание пересекать 20-процентную границу. Норма, которую предлагает ЦБ, ожидаема и совершенно адекватна». Согласно оценке топ-менеджеров одной из кредитных организаций, ипотека с первоначальным взносом меньше 20% занимает в целом 5-6% рынка.
Впрочем, вместе с ужесточением правил ипотечного кредитования Центробанк намерен поменять и регламент оценки кредитного риска в соглашениях секьюритизации.
Как Вы оцениваете ужесточение требований к ипотеке с небольшим первоначальным взносом?
Безусловно, уровень первоначального взноса коррелирует с надежностью и кредитоспособностью заемщика.
Учитывая это, банки устанавливают минимальный взнос на уровне 10%-15%, а при увеличении первоначального взноса предлагают клиентам преимущества, например, более выгодную процентную ставку по кредиту.
При введении более жестких требований банки будут вынуждены либо отказаться от выдачи кредитов с ПВ ниже 20%, либо повысить процентную ставку для подобных кредитов.
По нашим оценкам, доля кредитов с ПВ от 0% до 20% составляет около 15%, поэтому изменения, предлагаемые в законопроекте, будут существенными для банков и заемщиков.
В целом кредиты без первоначального взноса мы оцениваем как рискованные. Также нужно учитывать фактор обеспечения кредита стоимостью залога. Первоначальный взнос позволяет банку иметь «запас» по обеспечению кредита залогом и в случае дефолта заемщика оперативно реализовать недвижимость с дисконтом к рыночной цене.
Как Вы оцениваете ужесточение требований к ипотеке с небольшим первоначальным взносом?
Спрос на кредиты с минимальным первоначальным взносом - повышенный. Это естественно. Даже на то, чтобы накопить хотя бы 15% на первоначальный взнос, могут уйти годы, а жить в своей квартире люди хотят уже сейчас. Особенно это касается людей молодых, которые только-только начали работать и зарабатывать, которые только-только покинули родительские дома и, в силу своего юного возраста, не успели накопить деньги на большой первоначальный взнос.
Увеличение минимального первоначального взноса приведет к уменьшению спроса на ипотечные кредиты.
Я бы не оценивал требования регулятора как положительные: просроченная задолженность по ипотечным кредитам снижается. И лишние ограничения - ни к чему. Банки давно научились работать с заемщиками, имеющими небольшой первоначальный взнос.
Например, есть на сегодняшний день банк, который выдает кредиты с нулевым первоначальным взносом.
Кто-то скажет: "Кошмар! Те, кто берет кредиты с нулевым первоначальным взносом - это первые кто не будет платить по кредиту, так было во время всех кризисов!"
Но это - поверхностный взгляд на вещи.
Потому что достаточно внимательно ознакомиться с требованиями банка к заемщикам, которых в банке готовы кредитовать с нулевым первоначальным взносом, чтобы понять, что это - супер-надежные заемщики.
Посудите сами: Мало того, что у них должны быть доходы, полностью подтверждаемые справкой по форме 2-НДФЛ, так помимо белой зарплаты, они должны работать в крупных компаниях, да к тому же, у них в собственности должна быть еще какая-нибудь недвижимость.
Но Центробанк не будет разбираться в деталях кредитных программ: выпустил распоряжение - банки должны "взять под козырек" и выполнить.
Так что, увы, но скоро кредитов с первоначальным взносом меньше 20% или не будет, или процентные ставки по ним будут повышенными.
Как Вы оцениваете ужесточение требований к ипотеке с небольшим первоначальным взносом?
Законодательное принуждение к ограничению нижней границы минимального первоначального взноса несет в себе благие цели с точки зрения минимизации рисков в целом по системе ипотечного кредитования. У всех еще в памяти кризис 2008 года. А кризисы, как известно, имеют свойство повторяться.
Правильно ли выбрано время? В настоящий момент на рынке доля кредитов с небольшим первоначальным взносом незначительна. И чем меньше первоначальный взнос, тем меньше таких кредитов. И риски для кредиторов минимальны. Как правило, это зарплатные клиенты с хорошей кредитной историей, которые берут уже не первый кредит в этом банке. Также банк может наложить ряд ограничений по этому кредиту.
Но при этом, нужно учитывать, что конкуренция на ипотечном рынке будет рано или поздно заставлять банки снижать первоначальный взнос, поскольку заемщик очень чувствителен к этому параметру. Предупредить активный рост подобных кредитов Центральный Банк как регулятор просто обязан. Считаю, данную инициативу ЦБ правильной, поскольку она снижает риски в целом по системе, которые могут быть реализованы в периоды кризиса. Кроме того, мы увидим повышение конкуренции между банками за счет других не менее важных параметров, а именно: кредитная ставка, платеж/доход, сервис для заемщика, скорость рассмотрения заявки и решения вопросов, удобство погашения и пр. Думаю, это является благом для рынка.