В мае 2017 года объем выдачи ипотечных ссуд составил 140 млрд рублей. Это на 35% больше, нежели было выдано в мае прошлого года. Такие данные приводит Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
В госкорпорации отмечают, что российский рынок ипотеки вырос до рекордного уровня за всю историю наблюдений за сегментом. За период январь-май 2017 года кредиторы выдали ссуд на сумму 610 млрд рублей.
В АИЖК рассказали «Ъ» о хороших перспективах развития сегмента ипотечного кредитования в РФ. Рост выдачи кредитов подкрепляется понижением ключевой ставки и, как следствие, понижением процентных ставок кредиторов. Так, с начала текущего года в целом средневзвешенные ставки по ипотечным продуктам сократились на 1.2-1.5 п.п.
По Вашему мнению, каков потенциал развития рынка ипотечного кредитования в РФ, учитывая тенденции по снижению процентных ставок?
У нас рост выдач составил +51,7% к маю 2014-го и +57,1% к маю 2016-го. Основной фактор роста – это, конечно, уменьшение ставок. Глобально по рынку снижение ипотечных ставок на 100 п.п. (1%) делает ипотеку доступной примерно еще для 3% населения, а сейчас ипотека доступнее, чем в мае 2014-го, и вообще доступнее, чем за все периоды мониторинга средневзвешенной ставки ЦБ. По данным Центробанка, в мае 2014 года банки кредитовали клиентов под 12,32% (средневзвешенная ставка), в 2016 году – под 12,92%, в мае 2017 года – под 11,45%.
Помимо этого, в 2017 году мы не видим роста стоимости жилья (стоимость квадратного метра выросла за последний год в Санкт-Петербурге на 5% и снизилась в Москве на 10%, в регионах – на 3%), и эффект от снижения ставок заметен еще сильнее.
Для себя мы прогнозируем рост выдач по итогам 2017 года на 24,5%, для рынка – 13-15%. Чтобы достичь целевых показателей, и нам и рынку каждый месяц нужно расти на величину больше среднегодовой. Это обусловлено тем, что январь-февраль 2016 года были крайне активными по выдачам из-за ожиданий окончания господдержки (у нас февраль 2016 года вообще был месяцем наибольших выдач за весь 2016 год, что крайне не типично).
Одна из заметных тенденций рынка – постепенный рост доли «первички», которая по статистике показывает более быструю «оборачиваемость» кредита. Несмотря на окончание господдержки банки и застройщики стимулируют спрос к этому сегменту, и доля нового жилья в портфелях растет. В нашем портфеле доля новостроек и жилья 2011-2017 годов постройки за последний год выросла с 18,7% до 20,7% в Москве, с 15,6 до 16,4% в Санкт-Петербурге и с 14 до 17,2% в регионах.
По Вашему мнению, каков потенциал развития рынка ипотечного кредитования в РФ, учитывая тенденции по снижению процентных ставок?
Объем выданной ипотеки за январь-май 2017 года превысил 610 млрд рублей. Темпы роста в годовом исчислении составили 11% - рынок развивается в мощном растущем тренде, который объясняется, прежде всего, значительным снижением ставок и улучшением основных макроэкономических параметров.
Драйверами на рынке в настоящее время являются:
- снижение ключевой ставки ЦБ - до конца года она имеет потенциал для снижения в 1-2%
- снижение темпов инфляции
- стабилизация цен на нефтепродукты.
- совместные программы с застройщиками – ключевая + плюс субсидирование застройщиков = уровень 6-7%, ипотека без первоначального взноса и ипотечные каникулы.
Минусы:
- ухудшение уровня покупательской способности населения.
Основная часть продаж на первичном и вторичном рынках происходит за счет ипотечных инструментов – от 50% до 70%. Уравнение ставок на первичном и вторичном рынках является плюсом для застройщиков - проходят сделки, когда клиент, улучшая свои жилищные условия, имеет возможность продать свою квартиру и выйти на первичный рынок.
Многие банки отметили, что май 2017 года был рекордным:
Сбербанк: выдачи обогнали на 5% предыдущий рекорд – май 2014 года (74 млрд против 71 млрд.
ВТБ24: в мае ипотечных кредитов выдал на общую сумму 29 млрд, что почти в 1,5 раза больше аналогичного периода прошлого года.
Промсвязьбанк: выдачи ипотечных кредитов в мае более чем в два раза.
ДельтаКредит: прирост выдач составил более 50%.
Такие темпы позволяют рассчитывать на хороший рост рынка в целом за год. Оценивая текущую ситуацию, можно смело утверждать, что рост рынка ипотеки в 2017 году составит не менее 15%, а в лучшем случае и 20-25%.
По Вашему мнению, каков потенциал развития рынка ипотечного кредитования в РФ, учитывая тенденции по снижению процентных ставок?
Ипотека наиболее востребована в сегменте эконом и комфорт класса, в бизнес и премиум процент подобных покупок не столь высок. Так, в нашей компании в комплексе апартаментов Лайнер (бизнес-класс, Ходынское Поле) на долю ипотечных покупок в июне пришлось около 36 %, в комплекс элитных клубных домов «Садовые Кварталы» (ЦАО, Хамовники) - 20 %. Наиболее популярны программы от ВТБ 24.
Стоит отметить, что условия ипотечного кредитования становятся все более привлекательными для клиентов: снижается размер первоначального взноса, ипотечные ставки. Например, в комплексе «Лайнер» у покупателей есть возможность оформить кредит с нулевым первоначальным взносом по ставке 12,95% годовых в Банке «Возрождение». В июне Сбербанк и «ВТБ 24» снизили ставки по кредитам до 10,7% годовых. Появились дополнительные льготные программы, например, в банке «ВТБ 24», «Больше метров – меньше ставка»: при покупке квартиры площадью от 65 кв. м ставка составит всего 10 % годовых. Данная программа пользуются популярностью у покупателей квартир в комплексе «Садовые Кварталы», который в первую очередь рассчитан на семейные пары (комплексная застройка с развитой внутренней инфраструктурой, собственным парком и прудом).
Таким образом, предпосылки для дальнейшего роста рынка ипотечного кредитования вполне реальны. Ипотека один из действенных механизмов поддержания спроса, даже в период сниженной экономической активности.
По Вашему мнению, каков потенциал развития рынка ипотечного кредитования в РФ, учитывая тенденции по снижению процентных ставок?
Ипотека будет крайне востребована, как и сейчас, так как является одним из немногих доступных инструментов для улучшения жилищных условий. Платежеспособность населения пока остается на том же невысоком уровне, следовательно, востребованность в кредитных продуктах будет только расти.
Дальнейшее снижение процентных ставок дополнительно может и не простимулирует дополнительную категорию заемщиков, но поможет поддержать востребованность ипотечных продуктов на столь же высоком уровне. Сейчас к ипотечным кредитам вынуждена обращаться почти половина клиентов. По итогам первого полугодия 2017 года доля ипотечных сделок приближалась к 50%, а во втором полугодии мы ожидаем более высокий показатель. Как правило, к резким изменениям приводят значительные изменения процентной ставки, колебания же в пределах 0,2-0,4 п.п. отражаются менее заметно. К тому ставки сейчас и так маскимально доступны для рынка, ведь средняя ставка по ипотечным займам составляет порядка 11% годовых, а минимальная уже стартует от 10% (Сбербанк), такие условия еще некоторое время назад были просто немыслимы для рынка. Особенно отмечу, что даже при введении льготной ипотеки ставки начинались от 12% годовых. Рынок сейчас изобилует выгодными предложениями как на рынке, так и по ипотечным продуктам, именно поэтому все больше потенциальных клиентов не хотят откладывать покупку на длительный срок.
Кроме того, застройщики с целью дополнительного привлечения потенциальных покупателей продолжают разрабатывать с банками совместные ипотечные продукты, поэтому в 2017 году количество совместных партнерских ипотечных программ на рынке только увеличится. Также стоит отметить, что если в 2016 году в рамках совместных программ в основном предлагались пониженные ставки только на несколько первых лет, то сейчас все больше предложений именно с пониженной ставкой на весь срок кредитования. Также мы видим, что активно выходят такие предложения как ипотека без первоначального взноса, и хотя такой продукт не пользуется особой популярности среди заемщиков ввиду повышенной ставки, но является показателем того, что банки стараются максимально расширить продуктовую линейку.
По Вашему мнению, каков потенциал развития рынка ипотечного кредитования в РФ, учитывая тенденции по снижению процентных ставок?
Планомерное снижение ключевой ставки позволяет надеяться, что рано или поздно мы сможем увидеть ставки и в 7-8%, что будет способствовать увеличению числа россиян, которые захотят и смогут воспользоваться ипотечными кредитами. Снижение ключевой ставки установленной Банком России приведет к снижению стоимости фондирования банков, что в свою очередь повлечет снижение процентных ставок. За последний год ставки на первичном рынке ипотечного кредитования достигли минимального значения за период с 2009 года. Наиболее реальный прогноз - это снижение ставки до 9% годовых в ближайшие 1-2 года.
По Вашему мнению, каков потенциал развития рынка ипотечного кредитования в РФ, учитывая тенденции по снижению процентных ставок?
Уже почти полгода, как рынок ипотечного кредитования работает вне господдержки, причем банки готовы предложить весьма выгодные условия для заемщиков. Ставки по ипотеке находятся в диапазоне 10-11%, чему во многом способствовало снижение ключевой ставки (сейчас она составляет 9%).
В перспективе власти планируют сделать ипотеку еще доступнее: это вполне достижимо при условии снижения стоимости денег и дальнейшего пересмотра ключевой ставки в меньшую сторону. Отмечалось не раз, что власти будут предпринимать все необходимые для этого действия: уровень ключевой ставки зависит от экономических процессов внутри страны, и для коррекции показателя необходимы определенные предпосылки.
Кроме того, для ускорения ввода ипотеки под 6-7% может быть введено госсубсидирование – отлаженный и эффективно показавший себя механизм, при этом сниженные проценты сейчас доступны в рамках коммерческого субсидирования. Например, под 6,2% в первый год выплат от ВТБ 24 (ПАО) по партнерским проектам. С учетом того, что снижение ставок позволяет расширить круг потенциальных покупателей, ввод подобных условий положительно влияет на реализацию жилья и количество проводимых сделок.