В первом квартале текущего года в столице России было зарегистрировано 20388 договоров по ипотеке. Это на 26% больше, нежели было зарегистрировано в январе-марте предыдущего года. Такие данные приводит Росреестр.
В марте 2019 года в Москве было заключено 7838 договоров ипотечного жилищного кредитования; это на 18% больше, нежели в марте 2018 года, и на 12% больше показателей февраля текущего года.
В Росреестре отмечают, что пикового значения ипотечное кредитование в столице достигло в октябре 2018 года, когда ипотеку взяли более 10 тысяч покупателей жилья.
Для сравнения: в целом по России в первом квартале количество ипотечных сделок сократилось на 5%, а в столице – наоборот, увеличилось более чем на четверть.
Как Вы прокомментируете статистику Росреестра? По Вашим прогнозам, продолжится ли тенденция роста количества ипотечных сделок во II квартале?
Разумеется, в краткосрочной перспективе популярность ипотеки будет только расти. Этот процесс обусловлен рядом факторов: быстрым ростом стоимости квадратного метра, стремительным вымыванием доступного предложения, в принципе высокой инфляцией в стране и падением реальных доходов населения, всё ещё сравнительно низкими ставками. Кредит сейчас вынуждены привлекать многие из тех, кто ещё год назад мог позволить себе что-то со стопроцентной оплатой, но по какой-то причине покупку отложил. То есть это не только оживление спроса на рынке в целом, но и неспособность всё большего числа покупателей купить жильё без банковского займа.
Что же до долгосрочной перспективы, то и в этом случае ипотека будет привлекать всё больше клиентов: уже многие эксперты в один голос заверяют, что поставленная президентом задача – жильё под 8% годовых – достижима даже не к 2024 году, а в перспективе 2-3 лет. Это беспрецедентно низкий для российской ипотеки процент, разумеется, на такой кредит будет спрос.
Как Вы прокомментируете статистику Росреестра? По Вашим прогнозам, продолжится ли тенденция роста количества ипотечных сделок во II квартале?
«Ипотека на сегодняшний день является одним из немногих инструментов для покупателей квартир массового сегмента стать владельцем собственной жилплощади. К примеру, доля сделок, совершенных с помощью ипотеки в проектах ГК «Гранель» составляет около 70% от общего объема.
Абсолютный максимум ипотечных сделок в октябре 2018 года объясняется тем, что именно к октябрю прошлого года ипотечные ставки достигли своего исторического минимума, а потом начали расти. Это стало своего рода драйвером для покупателей не временить с покупкой жилья. К тому же, слухи об удорожании жилья в связи с изменениями в законодательстве о долевом строительстве также подстегнули рост спроса.
Прогнозировать рост количества ипотечных сделок в условии переходного периода отрасли достаточно сложно, так как объем ипотеки напрямую зависит от объема продаж квартир».
Максимум ипотечных договоров, зафиксированный в октябре 2018 года связан не только с минимальной ипотечной ставкой в тот период, но и с общими волнениями относительно возможного удорожания стоимости метра на фоне изменений законодательства о долевом строительстве. Помимо этого, лояльность банков к заемщикам и удобство сервиса по одобрению ипотеки, также оказывает воздействие на спрос этого продукта. Процесс покупки с привлечением ипотеки стал значительно проще и комфортнее, это отметили все участники сделки с недвижимостью.
В настоящее не видим предпосылок для снижения количества ипотечных сделок, так как ипотека по-прежнему является одним из основных инструментов для покупки недвижимости и покупательский спрос по-прежнему устойчив.
Как Вы прокомментируете статистику Росреестра? По Вашим прогнозам, продолжится ли тенденция роста количества ипотечных сделок во II квартале?
В целом в РФ сформировалась тенденция к замедлению роста ипотечного кредитования, при этом в ряде регионов она проявилась более сильно, в других – менее выраженно.
Объем кредитов в денежном выражении, по предварительным данным Дом.рф и Frank RG, в 1-м квартале 2019 г. вырос всего на 5% г/г, а в количественном – сократился на 5%.
В Москве показатели пока несколько лучше, чем в среднем по РФ, во многом благодаря более высокому уровню доходов и потенциалу роста цен на недвижимость.
Отдельные игроки ипотечного рынка уже начинают снижать процентные ставки по ипотечным кредитам, однако их уровень все равно остается выше прошлогоднего, что сдерживает рост рынка ипотечного кредитования. Дополнительным негативным фактором является замедление роста доходов населения (по данным Росстата, реальная зарплата в 1 кв. 2019 г. выросла всего на 0.4% г/г). Поэтому в ближайшие месяцы объем ипотечного кредитования, вероятнее всего, будет находиться ниже уровней прошлого года. В результате по итогам 2019 года можно ожидать сокращение ипотечного кредитования на 8.5% до 2757 млрд руб. Следует отметить, что прошлый год стал рекордным для рынка ипотеки, поэтому сравнительно небольшое отклонение от максимума не стоит считать негативным прогнозом для ипотечного сегмента. При таком объеме рынка портфель ипотечных кредитов может вырасти на 15% и достигнуть доли в ВВП на уровне 6.8%.
Как Вы прокомментируете статистику Росреестра? По Вашим прогнозам, продолжится ли тенденция роста количества ипотечных сделок во II квартале?
Сейчас наблюдается всплеск интереса к новостройкам со стороны покупателей, что обусловлено перспективой изменения схемы реализации квартир и ожиданием дальнейшего роста цен. Поэтому покупатели, которые в принципе планировали приобрести жилье в ближайшем будущем, активизировались, а поскольку ипотека является единственным вариантом приобрести квартиру для большинства граждан, то мы видим рост количества ипотечных сделок.
Вероятнее всего второй квартал также покажет рост доли ипотечных сделок по отношению к аналогичному периоду прошлого года.
Как Вы прокомментируете статистику Росреестра? По Вашим прогнозам, продолжится ли тенденция роста количества ипотечных сделок во II квартале?
Основная причина сокращения выдачи ипотеки – это рост ставок по кредитам на фоне продолжающегося снижения доходов населения. Кратковременное снижение процентов по ипотеке мобилизовало клиентов со стабильным доходом, которые уже давно были готовы приобрести жилье в кредит, но не считали приемлемыми ставки выше 11% годовых. Как только ипотека стала доступной, они реализовали свой план. При этом основная масса населения, рассчитывающая на более доступный кредит, по-прежнему остается «за бортом», поэтому даже если ставки в ближайшее время не будут расти, темпы кредитования все равно снизятся.
Падение спроса крайне негативно отразится на рынке новостроек. Сейчас в отрасли идет реформа, которая предполагает смену основного инвестора жилищного строительства. Покупателей (дольщиков) заменят банки. Однако стоимость банковского кредита для застройщиков прямо увязана с темпами продаж в его проектах новостроек. Соответственно, низкий спрос может осложнить ход реформы и привести к уменьшению объемов строительства.
Как Вы прокомментируете статистику Росреестра? По Вашим прогнозам, продолжится ли тенденция роста количества ипотечных сделок во II квартале?
Полагаю, пока преждевременно говорить о том, что на рынке наблюдается тенденция снижения спроса на ипотеку. Вероятно, в марте мы наблюдали первую реакцию потенциальных заемщиков на рост ставок по кредитам. В то же время стоит понимать, что в начале 2019 года многие клиенты форсировали подписание договоров, чтобы заключить их по ранее одобренным ипотечным ставкам, действующим на конец 2018 года. Поэтому мартовский спрос был реализован в январе-феврале, чем и объясняется снижение показателей. В то же время на сегодняшний день нет предпосылок для стабильного роста спроса на жилищное кредитование. Напомню, что сейчас проходит реформа долевого строительства, которая приведет к быстрому и радикальному сокращению числа девелоперских компаний, так что госпомощь возможно не придется оказывать, потому что не останется нуждающихся в ней компаний. Их место займут крупнейшие застройщики, чье положение на отдельных рынках будет близко к монопольному. Возможно, им удастся справиться со снижением ипотечного спроса.
Как Вы прокомментируете статистику Росреестра? По Вашим прогнозам, продолжится ли тенденция роста количества ипотечных сделок во II квартале?
Пока спрос на ипотечный кредит среди покупателей столичных новостроек стабильно высокий. По итогам квартала он вырос на 26% в годовом выражении, и это очень примечательно с учетом того, что в начале года динамика активности клиентов обычно низкая. Это говорит о том, что покупатели по-прежнему стремятся решить жилищный вопрос, рассматривая текущий уровень ставок как приемлемый для себя. По данным Центробанка, в феврале в Москве средневзвешенная ставка по выданным кредитам на покупку строящегося жилья (то есть под залог прав ДДУ) составила 9,71%, что даже ниже, чем по России (9,92%). Таким образом, я полагаю, что во втором квартале рост спроса на жилье в целом сохранится, хотя по мере повышения стоимости кредита и при дальнейшей стагнации доходов населения рост количества сделок, в том числе ипотечных замедлится.
Как Вы прокомментируете статистику Росреестра? По Вашим прогнозам, продолжится ли тенденция роста количества ипотечных сделок во II квартале?
Причины активизации спроса лежат в плоскости опасений, обусловленных ожиданиями ценового роста со стороны потребителей. На сегодняшний день нет фундаментальных причин для данного повышения - причинно-следственные связи стоит искать в информационном поле и реформе отрасли, рассматриваемой в качестве будущего фактора роста цен. Потребители готовы покупать квартиры сейчас – пока на рынке представлено большое количество предложения, реализуемого по старой схеме.
Еще один фактор – опасения, связанные с возможными колебаниями ключевой ставки и дальнейшим удорожанием ипотеки. Причины для нестабильности геополитической обстановки сохраняются, что вносит свои коррективы в настроения потребителей. Заявления относительно стоимости ипотеки являются довольно сдержанными со стороны профессионального сообщества, при этом небольшое снижение во второй половине 2019 года возможно.
В общей сложности мы ожидаем, что тенденция роста объемов выдач по ипотеке продолжится, что будет связано с активным выбором предложения, реализуемого по старым правилам и сохраняющим более интересный уровень цен. Ипотека не является заградительной и представляет собой мощный драйвер спроса на рынке первичной недвижимости с учетом падения реальных располагаемых доходов населения.