В рамках выступления на селекторном совещании по реализации нацпроекта «Жилье и городская среда» заместитель министра финансов РФ Алексей Моисеев выразил мнение о том, что ставки по ипотеке могут снизиться до уровня 8% раньше срока – до 2024 года. Нацпроект является частью федерального проекта «Ипотека», реализация которого запланирована до 2024 года.
«Мы сейчас не видим опасения с учетом цели, поставленной президентом, по выходу на 8% к 2024 году. Мы ожидаем, что этот уровень будет достигнут, возможно, раньше, но, видимо, не в этом, и даже не в следующем году. Мы уверены, что к 2024 году покажем устойчивый тренд по выходу на 8%, а если у нас все будет макроэкономическое хорошо развиваться, то даже и ниже», — заявил замминистра.
Напомним, в рамках федерального проекта планируется перевод сегмента жилищного кредитования в электронный вид, развитие рынка ипотечных ценных бумаг, а также разработка новой системы финансирования жилищного строительства, пишет ТАСС. Вдобавок, одна из главных целей проекта – доведение ипотечных ставок до уровня 7.9% до 2024 года.
По Вашему мнению, есть ли предпосылки для снижения ипотечных ставок до 8% раньше предусмотренного нацпроектом времени? Что может поспособствовать этому?
Средневзвешенная процентная ставка на рынке ипотеки может перейти в диапазон 8.5-9% уже в 2021-2022 гг. (напомним, что в январе 2019 г. она составила 9.87%, а минимальное значение в 9.41% было достигнуто в сентябре 2018 г.). Цель по дальнейшему уменьшению показателя до 8% и ниже представляется более амбициозной, и для ее достижения раньше 2024 года необходимо отсутствие негативных внутренних и внешних шоков в рассматриваемый период. В частности, требуются устойчивое пребывание инфляции вблизи целевого уровня ЦБ РФ (4%), снижение и стабилизация инфляционных ожиданий, стабильность на финансовых рынках, отсутствие ухудшения геополитической обстановки, а также любых событий, способных повысить уровень риска российских финансовых активов. В подобной среде, при продолжительном внешнем «штиле» нельзя исключать снижения стоимости фондирования до уровня, который позволит банкам выдавать ипотечные кредиты под 8% годовых и ниже, однако достигнуть подобную цель все равно будет достаточно сложно.
По Вашему мнению, есть ли предпосылки для снижения ипотечных ставок до 8% раньше предусмотренного нацпроектом времени? Что может поспособствовать этому?
Полагаю, что единственный вариант снижения ипотечных ставок до 8% раньше 2014 года – это разработка новой государственной программы субсидирования, как это было в 2015 году.
В уменьшении ставки до 8% не верят и сами клиенты. Мы уже видели стремительное удорожание ипотеки во второй половине 2018 года, хотя еще в мае президент говорил о повышении доступности жилищного кредитования. В недавнем опросе россияне, которые собирались приобретать жилье в ближайшие месяцы, заявили, что откажутся от покупки квартиры в кредит, если ставки достигнут 11,5% годовых. Учитывая предшествующие темпы повышения ставок, это уже совсем недальний рубеж.
Для рыночного снижения ставок по ипотеке необходимо смягчать проводимую кредитно-денежную политику и снижать ключевую ставку, что возможно только при условии растущей экономики и общего благосостояния населения. Пока же даже при сохранении ключевой ставки на уровне 7,75%? банки не могут выдавать кредиты дешевле 9-10% годовых.
По Вашему мнению, есть ли предпосылки для снижения ипотечных ставок до 8% раньше предусмотренного нацпроектом времени? Что может поспособствовать этому?
Снижение ставок до 8% к 2024 году представляется реалистичным шагом при условии выхода на необходимые макроэкономические показатели. Это, конечно, небыстрый процесс, и примером тому является динамика ипотечной ставки 2018 году. Снижение стоимости кредитов сменилось обратным трендом в результате ряда экономических причин и повышения ставки НДС.
Ставки по ипотеке зависят от величины ключевой ставки, которая претерпела череду небольших корректировок. При этом во время последнего заседания ЦБ РФ было решено не менять ключевую ставку, и её значение осталось на уровне 7,75%.
Здесь нужно отметить, что ключевая ставка используется ЦБ РФ для регулирования инфляции. Претворять в жизнь менее жесткую кредитно-денежную политику позволяет уменьшение инфляционных ожиданий.
Возможности снижения ставок по ипотеке также лежат в плоскости развития программ госсубсидирования и поддержке спроса в сегменте новостроек. Яркий пример – семейные покупатели с детьми, которые могут воспользоваться кредитами на жилье под 6%.
Есть вероятность, что механизм эскроу-счетов также сможет помочь в снижении ставок по ипотеке. Кредитные учреждения рассматривают варианты программ, в рамках которых будет действовать пониженная ставка на объекты, находящиеся на проектном финансировании данного банка.
По Вашему мнению, есть ли предпосылки для снижения ипотечных ставок до 8% раньше предусмотренного нацпроектом времени? Что может поспособствовать этому?
Я полагаю, что в ближайшее время рыночными механизмами снизить ставку по ипотеке скорее всего не удастся, так как макроэкономическая ситуация, а также налоговая и кредитно-денежная политика этому не способствуют. Поэтому нельзя исключать, что власти постараются уменьшить кредитную нагрузку на заемщиков прямыми методами, например, субсидированием. Такой механизм показал свою эффективность в 2015-2016 гг., поэтому возможно понадобится его внедрение в ближайшие годы, когда ставки по кредитам, а также стоимость жилья вырастут. Чтобы не допустить резкое снижение спроса, особенно в период непростой реформы для строительного сектора, власти возможно решат поддержать ипотечных заемщиков. В этом случае сокращение ставок может произойти задолго до наступления 2024 года.
По Вашему мнению, есть ли предпосылки для снижения ипотечных ставок до 8% раньше предусмотренного нацпроектом времени? Что может поспособствовать этому?
Как показала практика, быстрое снижение ставок вполне возможно и в более сжатые сроки. К примеру, в декабре 2016 года средневзвешенная ставка по выданным кредитам составляла 12,16%, а в декабре 2017 – 9,8%, то есть за год ипотека подешевела на 2,36 процентных пунктов. При этом сейчас правительство планирует снижать ставку на 2 процентных пункта почти пять лет. Снижению ставки может способствовать низкая инфляция и стабильный курс рубля, однако в ближайший год, мне кажется, таких условий не будет. Более того, готовятся новые санкции, которые, как показал 2018 год, могут сильно ударить по экономике, поэтому я бы рекомендовала покупателям занимать средства на покупку квартиры сейчас. Если ставки и снизятся, то они смогут рефинансировать свои кредиты.
По Вашему мнению, есть ли предпосылки для снижения ипотечных ставок до 8% раньше предусмотренного нацпроектом времени? Что может поспособствовать этому?
Разумеется, ипотека под 8% при условии тотального перехода стройотрасли на систему эскроу-счетов – достижимая задача. Не в этом году и, наверно, не в следующем, но в 2021-2022 годах – вполне. Что позволяют сделать эскроу-счета? Отвязать величину ипотечной ставки от ключевой ставки ЦБ: до сих пор банку нужно было занять под 7,75% годовых в ЦБ и выдать под 10-11% физлицу-ипотечнику, чтобы сохранить маржинальность. Теперь от полутора до пяти триллионов (!) рублей дольщиков ежегодно будут совершенно бесплатно поступать на банковские эскроу-счета, и выдача кредитов даже под 5-7% годовых становится рентабельной. Осталось дождаться накопления достаточных объёмов фондирования на эскроу-счетах: в этом году их использование становится обязательным только с 1 июля, плюс часть проектов будут освобождены от необходимости использовать эскроу-счета до полного их завершения. Пока не достроят все жилые комплексы из «льготной» категории (кому позволят продолжать привлекать долевое финансирование напрямую), система эскроу-счетов не заработает «на полную мощность», но к 2021-2022 гг. у банков уже могут скопиться достаточные объёмы фондирования, чтобы выдавать ипотеку по ключевой ставке ЦБ или даже ниже.
По Вашему мнению, есть ли предпосылки для снижения ипотечных ставок до 8% раньше предусмотренного нацпроектом времени? Что может поспособствовать этому?
В случае, если инфляцию удастся стабилизировать, банки действительно могут перестать повышать ставки, однако разворот к их снижению в сегодняшних реалиях представляется маловероятным - санкции пока никто отменять не планирует, а их действие существенно ослабляет рубль, что приводит к росту инфляции. Также на рост инфляции будет влиять повышение НДС. Соответственно, банкам приходится вести более осторожную политику, и одним из основных инструментов этой политики является хотя бы сохранение ставок на нынешнем уровне. Кстати, в условиях высокой закредитованности населения высокие ставки могут для определенной части потенциальных заемщиков послужить своего рода стоп-фактором и удержать от принятия на себя обязательств, с которыми будет невозможно справиться.
В целом же, снижение ставок до озвученного Президентом уровня в 8% представляется реальным в более отдаленной перспективе и только в том случае, если экономические показатели в стране будут расти более высокими темпами, чем сейчас.