Материал подготовлен экспертом Сейчас.ру, частнопрактикующим юристом Владимиром Сундаковым, www.yapravo.ru
Любопытный законопроект предлагает Минстрой России в целях легализации дохода сдающих жилье в аренду.
Квартиросъемщикам предлагается предоставить социальный налоговый вычет по найму жилья, а чтобы получить его, арендатор должен предоставить договор найма и подтверждение платежей.
Следовательно, у налоговой службы появляются сведения о тех собственниках квартир, кто получил доход от сдачи их в аренду. И, соответственно, у налоговиков появляются сведения о тех собственниках, кто сдал свои квартиры в аренду, но не платит налоги.
«Налоговый вычет по найму жилья может появиться в Налоговом кодексе. Такие вычеты уже действуют на покупку жилья, обучение, лечение. Те, кто потратил собственные средства на эти цели, могут вернуть 13% уплаченного НДФЛ», говорит "Российская газета" (федеральный выпуск от 06.11.2017 г. №7417 (251).
Инициатива Минстроя РФ безусловно почетна, поскольку направлена на сбор денег с населения в казну Российской Федерации, на сбор налогов и вывод из тени тех наймодателей, которые не подают налоговую декларацию на доходы, полученные от арендного бизнеса.
Но, что будет с самим арендным бизнесом?
Да, все просто.
Мы же все были свидетелями, как отреагировал рублевый, я подчеркиваю, рублевый (т.е. доходы бизнеса были в российских рублях) рынок товаров и услуг на рост курса доллара в начале 2014 года. Рынок тупо взвинтил цены в два и более раза. На все: на товары и, плавненько так, на работы и на услуги.
И здесь будет аналогичная ситуация. Цена аренды (найма) квартир вырастет на 13%, а то и выше, что напрямую ударит по карману нанимателя.
Таким образом, официальные средние цены на аренду однушки в Москве с 30 тысяч рублей подскочат до 35 тысяч. Все налоги лягут на мозолистые плечи арендаторов (нанимателей, квартиросъемщиков).
Но рынок вещица гибкая и, в конечном счете, он предложит нанимателям квартир как минимум 2 варианта: либо снимай дешевле, но «в темную», либо снимай жилье по официальному договору, но тогда оно будет тебе стоить на 13% дороже, а то и более.
Теперь об имущественном налоговом вычете или сроке аренды договора квартиры.
Размер имущественного налогового вычета предполагается оставаться таким же, как и при покупке жилья, т.е. в размере не превышающем 2 000 000 рублей (13% от которых составят 260 000 руб.).
А это значит, что больше 260 000 рублей квартиросъемщик сэкономить не сможет. Это при том, что ранее он этот вычет не получал, либо он его получал частично и теперь может получить в оставшейся, ранее невыбранной части.
Одномоментно такой налоговый вычет сложно получить. Вряд ли наниматель заключит договор аренды на все эти 2 000 000 рублей расхода по арендной плате. Это что же за договор аренды жилья с такими арендными платежами?
Например, если мы продолжим говорить об аренде однокомнатной квартиры в Москве, то при ее среднемесячной стоимости по арендной плате в размере 30 000 рублей, за год мы получим арендных платежей на общую сумму 360 000 рублей. Следовательно, что бы получить максимальный налоговый вычет в сумме 2 000 000 рублей, нужно заключить договор найма квартиры в Москве на срок более 5,5 лет. И ждать все 5,5 лет, что бы собрать и подать все документы, подтверждающие право на такой вычет.
Мне кажется неправдоподобным заключение договора найма на несколько лет, да и рынок аренды жилья не избалован такими случаями.
Более того, как мы помним, с середины лета 2014 года действует поправка в закон о том, что договор найма квартиры на срок более 1 года подлежит государственной регистрации (ч. 2 ст. 674 ГК РФ).
Видимо тоже, была «инициатива» обелить рынок аренды жилья, вывести его из тени, так сказать.
Вы видели собственников квартир после 2014 года, которые стали бы их сдавать на срок более 1 года и тем более, тех из них, кто бы регистрировал свои долгосрочные договоры аренды квартир в отделениях Росреестра?
Я не видел ни одного и осмелюсь предположить, что в будущем такой редкий экземпляр рантье вряд ли появится в наших довольно непростых социально-экономических условиях.
Здесь будет уместно вспомнить и тех индивидуальных предпринимателей, которые в силу своего правового нигилизма решили сэкономить на налогах с полученных ими арендных платежей. Эти зачатки капитализма примитивно посчитали, что 6% УСН – в два раза меньше чем 13% подоходного налога и решили выйти из тени арендного бизнеса с гордо поднятой головой.
Вышли, а что в итоге получили? А в итоге, эти горе предприниматели предъявили свои квартиры налоговикам в качестве имущества, используемого ими в своей предпринимательской деятельности, доход от сдачи в аренду которого тоже был ими получен от предпринимательской деятельности.
При продаже этих, ранее засвеченных (при сдаче в аренду) квартир, ипэшников ждал сюрприз. Но, не в форме поддержки их малого предпринимательства. Нет. В виде налога на доходы от проданной квартиры, вне зависимости от времени владения ей.
Таким образом, ИП экономя на процентах с получаемых арендных платежей, по полной заплатили свой упрощенный налог в размере 6% со стоимости проданных квартир. При стоимости квартир, исчисляемых в миллионах рублей, можно представить в какую копеечку им это обошлось. Здесь экономия на процентах оказалась явно не в пользу предприимчивого населения.
Так, кому же выгодна такая инициатива Минстроя? И на сколько она выгодна?
Конечно, найдутся желающие получить свой налоговый вычет с уплаченных арендных платежей за снимаемое жилье уже сегодня. Но ведь, в нашем, отнюдь не щедром на руку государстве, дураков нет. Тем более, их нет в среде необеспеченного жильем населения.
У большинства людей денег из года в год становится все меньше и меньше и это оказывает позитивное влияние на развитие их арифметических способностей; они все лучше и лучше учатся считать свою последнюю копейку.
Так кому же будет выгодно получить небольшой налоговый вычет через год, при увеличении ежемесячной стоимости аренды квартиры на 13, а то и более процентов.
Хотите пример? Пожалуйста. Возьмем всю ту же пресловутую однокомнатную квартиру в Москве и представим, что мы снимаем ее официально за 35 000 рублей в месяц, вместо 30 000 рублей в темную. За год мы переплатим за честный найм 60 000 рублей.
Теперь посмотрим на имущественный налоговый вычет, который за тот же год мы сможем получить. Он составит 54 600 рублей (35 000 р. х 12 мес. х 13/100).
Получается, что имущественный вычет меньше того, что мы теряем, снимая квартиру в темную.
Так кому же это выгодно?
