|
kuzalex
Сообщений:1
|
опубликовано: 2012-02-19 13:03:24
По мнению адвоката Олега Сухова:
«Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) –
самый опасный способ покупки квартиры в
новостройке» http://advokatsuhovoleg.ru/.
В законодательном плане ни государство, ни
дольщики не имеют практически никаких
механизмов влияния на деятельность ЖСК,
которое живет по собственным законам и
подчиняется только лишь «Уставу» принятому
«Общим собранием». Этот пробел в
законодательстве открывает широкую дорогу
для всякого рода махинаций и
злоупотреблений.
Наиболее популярным вариантом аферы с ЖСК
является схема с банкротством
первоначального застройщика.
На первом этапе собираются деньги с
дольщиков по договору долевого
строительства. На втором этапе оформляются
все необходимые для строительства
документы, в полном соответствии с
требованиями ФЗ № 214. Как правило,
первоначальная цена квадратного метра
сильно занижена. Поэтому деньги на
строительство собираются достаточно
быстро. На часть собранных денег начинается
строительство.
На втором этапе стройка замораживается,
деньги вместе с застройщиком уходят в
оффшор. Застройщик объявляется банкротом.
Дольщикам предлагается самим достраивать
дом. Возникает инициативная группа, которая
организоввывает ЖСК. Не без помощи
региональных чиновников это ЖСК получает
все права на достройку дома. Казалось бы
прекрасная схема. Однако на деле
оказывается, что по первоначальной
заниженной цене квартиры получают только
члены правления ЖСК и некоторые работники
Подрядчика и Проектировщика. Затем
правление резко увеличивает цену и
остальные дольщики вынуждены покупать
квартиры уже по завышенной рыночной цене.
Недовольных просто не принимают в члены
ЖСК.
В классическом варианте описанная схема
реализована в ЖСК «Девятый корпус»
http://www.novayagazeta.spb.ru/forum/index.php?club=2009836&msid=8369
Аналогичная ситуация наблюдается и на
других стройках Санкт-Петербурга, где
использована абсолютно такая же схема (ЖСК
«Кристалл», ЖСК «Славбург 51», ЖСК 1492» и
другие) http://law.vdolevke.ru/questions/read/5084/
http://www.tv100.ru/news/stihiynyy-miting-v-pushkine-45335/
«Мы уже использовали все доступные
средства решения нашей проблемы, остались
только, либо голодовка, либо самосожжение»
пишет очередной обманутый дольщик ЖСК
http://okstroy926.livejournal.com.
На все жалобы, которые, так или иначе, попали
в Комитет по Строительству СПб, были
получены формальные ответы о том, что
«городское строительство осуществляется в
соответствии с действующим
законодательством РФ и никаких нарушений
не обнаружено» http://asninfo.ru/se/article/15733.
На деле все обстоит не так празднично и
парадно, как рапортуют чиновники,
участвующие в различных схемах ЖСК. Пример
тому тандем - «Р.К.Г.» /ЖСК «Девятый корпус».
http://www.bn.ru/articles/2009/07/10/44953.html
Первые дольщики сдали свои деньги фирме
«Р.К.Г.» еще в 2004 году. В 2008 году Комитет по
строительству СПб передал недостроенный
фирмой «Р.К.Г.» дом и выдал все необходимые
документы на достройку Сейчас, в феврале 2012
года, дом еще не сдан. Правление ничего
вразумительного не говорит, но зато успешно
осваивает около 300000 рублей, которые
дольщики обязаны ежемесячно выплачивать в
виде членских взносов (1550 рублей с
квартиры). В результате реализованной схемы
рядовые дольщики ничего не выиграли.
Основная часть вынуждена была доплачивать
достаточно большие деньги (30-40 тыс/м2) при
переходе в ЖСК. Другой части дольщиков, у
которых таких денег не оказалось, было
отказано в приеме в ЖСК и их просто
«выкинули» на улицу. В основном это пожилые
люди, проработавшие всю жизнь, которые
продали свои квартиры и потратили
последние сбережения на паевой взнос в
«Р.К.Г.». Часть обманутых дольщиков сразу
подали иски против «Р.К.Г.» и сумели вернуть
первоначально вложенные деньги.
Обманутые дольщики решили требовать от ЖСК
«Девятый корпус» первоначально обещанные
фирмой «Р.К.Г.» квадратные метры по льготной
цене, однако все иски проиграла.
Здесь полный юридический тупик – формально
ЖСК «Девятый корпус» не является полным
правоприемником фирмы «Р.К.Г» и не несет
ответственности по обязательствам «Р.К.Г».
Вся процедура передачи собственности была
оформлена через правительство СПб. Поэтому
ответчиком по коллективному иску, в
принципе, должно выступать правительство
СПб http://www.nsp.ru/nums/21122.html
Это понимают все грамотные юристы. Данный
конкретный случай – это мелкий пример в
системном подходе глобальной аферы с ЖСК по
всей России.
Похожие друг на друга, как две капли воды,
решения вынесены по делам №№№ 2-740/2009,
2-1864/2011, 2-1141/2009 2, 2-1816/2011, 2-1865/2011, 2-1863/2011, 2-1817/2011,
2-1823/2011 и многим другим. По делу ЖСК «Девятый
корпус» всего сейчас находится в
производстве более 30 дел. Все решения судов
первой инстанции похожи друг на друга, как
проштампованные с одного клише.
Основные идеи отказа в иске обманутым
дольщикам ЖСК заключается в следующем:
- Существующее законодательство РФ не
усматривает никаких отклонений в действиях
ЖСК, которое в своих решениях
руководствуется Уставом, утвержденным
решением Общего собрания;
- Устав ЖСК является основополагающим
документом, в соответствии с которым
потребительский кооператив осуществляет
свою юридическую деятельность на
территории РФ.
Подробнее о пробелах в законодательстве
ЖСК можно узнать на сайте
http://law.vdolevke.ru/expert/59873/about/
Единственными, кто выиграл в этой схеме
оказались, Генподрядчик ООО «Наука
строительству», Генпроектировщик НПО
«Стройпроект» и правление ЖСК «Девятый
корпус», которых настоятельно рекомендовал
Комитет по строительству СПб. Общество с
ограниченной ответственностью «Наука
строительству» получило помещения в
цокольных этажах дома, а все члены
правления ЖСК «Девятый корпус» получили
квартиры улучшенной планировки по льготой
цене.
http://www.nsp.ru/vdp_21067.html.
Председатель КС СПб Вячеслав Семененко
считает, что схемы ЖСК могут быть самыми
разными. Соответственно и риски участники
долевого строительства должны оценивать
самостоятельно.
Так, например, Вячеслав Семененко
утверждает, что: «Когда ЖСК выступает
застройщиком, то есть владеет правами на
участок и т.д., это полностью соответствует
214-ФЗ и дает гарантии гражданам. Однако у нас
таких практически нет!» .
http://www.bn.ru/articles/2011/05/20/83041.html.
Понятно, что в данном случае правовые
отношения регулируются только Гражданским
кодексом, и риски попасть в число обманутых
дольщиков резко повышаются.
На одном из последних судебных заседаний,
на котором рассматривалось дело обманутых
дольщиков против ЖСК «Девятый корпус»,
представитель ответчика, (Комитета по
Строительству) госпожа Иудичева К Ю
заявила, что «Поскольку ЖСК является
самостоятельным юридическим лицом, то КС, в
принципе, не может контролировать его
деятельность. Кроме того, действия ФЗ 214
также не распространяются, в этом аспекте
на потребительские кооперативы, а
следовательно регламент КС тоже не
распространяется на ЖСК
http://www.ntv.ru/novosti/237385/
Практически дольщики ЖСК лишены всех прав.
Председатель ЖСК, пользуясь полной
безнаказанностью в течение долгих лет
долгостроя, полностью теряет ориентацию в
реальной жизни. Он действительно начинает
ощущать себя богом и вершителем судеб
«рядовых» членов.
Вместе с тем, ЖСК представляют собой мощный
коррупционный фактор, заслуживающий самого
пристального внимания со стороны
прокуратуры.
По официальным сведениям Министерства
регионального развития России,
зарегистрированное число обманутых
дольщиков превышает 80 тысяч человек
http://www.rg.ru/2011/03/16/dolschiki.html. Значительная часть
обманутых дольщиков являются членами ЖСК.
При этом более 95% дел дольщики в судах
проигрывают именно из-за того, что
нормативные акты, регулирующие
деятельность ЖСК написаны именно так, чтобы
обходить законы РФ.
Приведенные ниже разъяснения показывают,
что обращение обманутых дольщиков с иском к
современному ЖСК заведомо обречены на
провал.
В соответствии с действующим
законодательством в договорах ЖСК фиксация
окончательной цены квартиры просто
невозможна. Более того, даже если в договоре
она прописана, кооператив в одностороннем
порядке по закону вправе ее изменить.
Кооператив может устанавливать и
переносить сроки сдачи и заселения дома по
своему усмотрению и в своих собственных
интересах.
Дольщик, в принципе, не имеет права
указывать в договоре фиксированную
окончательную дату завершения
строительства дома. Более того, правление
ЖСК, в ряде случаев, просто не
заинтересовано в скорейшей сдаче дома.
Обычной практикой для ЖСК являются, так
называемые, ежемесячные членские взносы.
Например, правление ЖСК «Девятый корпус» на
основе решения общего собрания из 11 человек
установило ежемесячные членские взносы в
размере 1500 рублей для каждого члена ЖСК.
Если умножить эту цифру на количество
квартир, то получается необлагаемый
налогом доход около 360000 рублей в месяц. Как
следует из того же Устава ЖСК: «Членские
взносы являются взносами, необходимыми для
компенсации расходов ЖСК по совершению
юридических и фактических действий в целях
обеспечения деятельности, предусмотренной
Уставом ЖСК». В случае неуплаты членских
взносов гражданин может быть исключен из
членов ЖСК решением правления (оно же общее
собрание) http://sofia9k.ru/content/view/14/49/
Очень интересен тот факт, что дольщик, даже
по решению суда, не может требовать
немедленного возврата денег от ЖСК. А вот
ЖСК, в случае не исполнения своих
обязательств, сам определяет, когда и на
каких условиях он возвратит полученные от
дольщика денежные средства. Судебная
практика показывает, что возврат денег от
ЖСК может длиться годами.
В связи с определенной спецификой
проведения ревизии в ЖСК, контролировать их
финансовую и экономическую практику
невозможно. Правила проверки и доступа к
документации определяется опять же
Уставом, который написан «по – понятиям».
Председатель СовФеда Валентина Матвиенко
считает, что в сложившейся ситуации с
обманутыми дольщиками также есть вина
властей РФ. По ее словам «Есть бреши в
законодательстве, которые позволяют
мошенникам наживаться на горе людей» В
качестве возможного выхода из ситуации
Валентина Матвиенко предложила закрепить
норму, запрещающую банкротство
предприятий, «имеющих серьезную социальную
ответственность перед большим количеством
людей». http://news.bcm.ru/russia/2012/2/02/359683/1
Учитывая все вышесказанное, можно понять,
что форма деятельности «Потребительский
кооператив», которую сейчас указывают при
регистрации в качестве ОПФ вновь
создаваемые ЖСК, берет начало в середине
90-х, в годы неконтролируемого передела
собственности. Фактически законодательная
база в отношении «Потребительских
кооперативов» осталась неизменной и в
настоящее время. Так же, как и 20 лет назад, в
2012 году председатель кооператива сам для
себя пишет «прописи жизни по-понятиям, так
называемый –УСТАВ». Понятно, что без
поддержки чиновников из регионального
правительства эти схемы отъема денег у
рядовых граждан были бы просто
невозможны.
Глава Минрегиона РФ Виктор Басаргин
считает, что необходимо усилить борьбу
правоохранительных органов с нечистыми на
руку застройщиками и наказывать по всей
строгости закона, «тех, кто воспользовался
правовой неграмотностью наших граждан»
http://news.vdolevke.ru/read/5082/
В принципе, в ГК РФ существуют все
необходимые статьи для привлечения
виновных к ответственности. Необходимо
лишь желание эти законы использовать.
Так, например, виды мошенничества,
предусмотренные ч. 2 ст. 159 УК,
квалифицируются, как «совершение деяния
группой лиц по предварительному сговору
или причинение значительного ущерба
гражданину» (Согласно п. 23 Пленума
Верховного Суда РФ от 27 декабря 2007 г. N 51 под
организованной преступной группой (ОПГ)
следует понимать устойчивую группу лиц,
заранее объединившихся для совершения
одного или нескольких преступлений).
Согласно ст. 35 УК РФ преступление,
совершенное ОПГ может иметь место при
техническом распределении ролей в том
случае, когда один участник ОПГ находит
подходящий объект недвижимости и
продумывает организацию преступления.
Одновременно, другой независимый участник
ОПГ выступает в роли Застройщика или
Проектировщика. Ну а третий участник ОПГ
осуществляет юридическое сопровождение
преступления. Все участники ОПГ несут
ответственность в соответствии с
действующим законодательством РФ.
Понятно, что без поддержки со стороны
властей навести порядок в жилищном
строительстве России просто невозможно.
Вселяет надежду тот факт, что некоторые
улучшения законодательства уже можно
наблюдать. Так, например, 7 января 2012 года
вступили в силу Поправки в Кодекс РФ об
административных правонарушениях.
Согласно новым нормативным актам за
нарушение порядка раскрытия информации
(отказ предоставить сведения, обман жильцов
или пр.) правление ЖСК и иные управляющие
организации могут быть оштрафованы на
сумму до 300 тысяч рублей. Еще до 50 тысяч
взыскивается с их руководителей, а
повторный аналогичный проступок,
совершенный в течение года, приведет к
дисквалификации директоров (председателей
или иных должностных лиц) на срок до трех
лет.
Появляются решения Комиссии УФАС о
признании заниженной в рекламе
первоначальной стоимости жилья, как факт
нарушения законодательства о рекламе
http://news.vdolevke.ru/read/5081/.
Не остается в стороне и правящая партия.
Руководитель рабочей группы Президиума
Генсовета Партии по защите прав дольщиков и
вкладчиков рассказал о ходе решения
проблемы «обманутых дольщиков» на
территории России.
Темпы и динамика решения проблем
«обманутых дольщиков» в России резко
возрастают, а также совершенствуется
законодательная база в части защиты
интересов соинвесторов строительства
жилья. Об этом сообщил заместитель
председателя комитета Госдумы по
безопасности и противодействию коррупции,
руководитель рабочей группы Президиума
Генсовета партии «Единая Россия» по защите
прав дольщиков и вкладчиков Александр
Хинштейн в ходе пресс-конференции в
пятницу, 10 февраля
Тем не менее, по словам Хинштейна, ситуация
остается по-прежнему непростой: «На данный
момент по данным рабочей группы Партии в
России насчитывается в общей сложности 964
проблемных дома и число «обманутых
дольщиков составляет 95 689 тыс. человек. Эти
цифры формируются за счет следующих
четырех показателей:
• обращений граждан, инициативных групп,
пострадавших дольщиков;
• официальной информации, которая
регулярно запрашивается от органов
исполнительной и законодательной власти в
субъектах Федерации; данных мониторинга
СМИ; официальных сведений, которые
поступают от органов федеральной
исполнительной власти.
Мы регулярно сталкиваемся с ситуациями,
когда суды разных уровней в разных регионах
принимают взаимоисключающие решения,
достаточно сомнительные решения.
Надо с сожалением сказать, что далеко не
везде и не всегда органы следствия и органы
надзора работают на решение проблем
обманутых дольщиков».
По словам Хинштейна, «отдельную тревогу у
Рабочей Группы вызывает ситуация, которая
сложилась с объектами Минобороны России.
Речь идет о тех объектах, которые начинали
строиться на земельных участках, которые
принадлежали Минобороны. Затем эти объекты
были брошены, не доведены до конца».
http://er.ru/news/2012/2/10/hinshtejn-kazhdyj-vnesennyj-dolshikom-rubl-dolzhen-byt-zashishen/.
Опять же классический пример – это ЖСК
«Девятый корпус» в Санкт – Петербурге,
построенный альянсом бывших военных.
Неутешительным итогом 2011 года стало
сохранение объема некачественных проектов
строительства. Об этом заявил начальник
Службы госстройнадзора и экспертизы
Петербурга Александр Орт.
«Есть отдельные организации, которые
пекутся о своем имидже и, что называется,
держат марку. Но таких, к сожалению,
немного» http://www.bn.ru/news/2012/02/19/90106.html.
Всяческие попытки жалоб на качество
строительства в ЖСК заранее обречены на
провал. Как правило, дома строятся без
утвержденных проектов. Чтобы сэкономит
деньги застройщики не регистрируют проекты
в ГАН и ГСН (ООО «Наука Строительству»).
Зампредседателя Москомстройинвеста
Александр Гончаров отмечает, что «В
законодательстве, в отношении ЖСК у нас
открытое поле, никакого регулирования, а
все регулирование - это устав ЖСК.
Фактически застройщики создают
подконтрольные кооперативы, приглашают в
них граждан, граждане вкладывают деньги - и
все, судьба их денег никак не
контролируется. Поэтому мы вышли с
инициативой о внесении изменений в
законодательство в части ЖСК. Мы хотим, что
бы все взаимоотношения были урегулированы,
чтобы осуществлялся контроль за работой
ЖСК, за целевым использованием денежных
средств застройщиков, чтобы законодательно
была введена уголовная ответственность за
нецелевое использование денежных средств»
http://news.vdolevke.ru/read/5070
Думается, что большинство членов ЖСК по
всей России поддерживают это мнение. |
