Генеральный директор Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) Александр Плутник сообщил о разработке его ведомством законопроекта, который даст новую жизнь ипотечным облигациям. В частности, речь идет о создании совершенно новых ипотечных ценных бумаг, которые будут обеспечены кредитами с залогом в виде договоров долевого участия (ДДУ).
Г-н Плутник объяснил желание АИЖК выпускать ипотечные облигации тем, что жилищные кредиты на недостроенную недвижимость погашаются более качественно, нежели кредиты на готовые объекты недвижимости, пишут «РИА Новости».
Ранее сообщалось, что ставки по ипотеке в РФ вновь побили исторический рекорд. Это делает кредитный продукт более привлекательным для среднестатистического гражданина. Как результат, к концу 2017 года размер рынка жилищного кредитования может достичь 1.8 трлн рублей, а дальше -увеличиться до 2.5 трлн рублей, добавил г-н Плутник.
Как Вы оцениваете перспективу выпуска ипотечных облигаций нового типа? По Вашему мнению, станет ли этот финансовый инструмент популярным среди граждан?
Происходящее на рынке ипотечного кредитования уже не ново. Ещё в далёком 1938-ом году Fannie Mae и в последствие для создания конкуренции образованная в 1968-ом году частная компания Freddie Mac были созданы для организации ипотечного вторичного рынка. По сути, Fannie Mae контролирует 20% всех ипотечных кредитов в США и до 1968-ого года являлись монополистом на этом рынке. По итогам кризиса 2008-го года на фоне «лопнувшего пузыря» секьюритизированных ценных бумаг по ипотечным закладным акции Freddie Mac потеряли более 80% своей стоимости, вместе с этим Банк России потерял почти четверть своих золотовалютных запасов на сумму 100.8 млрд. долларов США.
Нынче новый законопроект очень похож на уже пройденный опыт американцами, только вкладываясь теперь не в «чужую» экономику, а на «своей территории»: государство поручает в рамках нового вида кредитования недостроенного жилья единому институту АИЖК. С одной стороны, удерживая под контролем сферу деятельности, с другой стороны, нет распределения рисковой нагрузки, то есть все риски ложатся на один институт и, разумеется, бюджет. Наличие поручительства внешне выглядит как прибавка к рейтингу подобных закладных, однако, в случае кризиса, глыба негатива потянет за собой и третьи лица.
Как результат, для сбалансированной работы нового законопроекта, который немногим будет по рискам отличаться от вторичного рынка, необходимо тщательно проработать систему оценки не только лица, берущее жильё под ипотечное кредитования, но также регулировать выдачу подобных займов исходя из перспектив и текущей ситуации в экономике, а в частности занятости, инфляции и уровня ВВП.
Как Вы оцениваете перспективу выпуска ипотечных облигаций нового типа? По Вашему мнению, станет ли этот финансовый инструмент популярным среди граждан?
На мой взгляд, данный инструмент может быть интересен инвесторам. Фактически выплаты по данным бумагам будут защищены той недвижимостью, которая остается под залогом у банка, пока не выплачен ипотечный кредит, что снижает риски покупателей данных облигаций. При этом он в основном будет интересен крупным игрокам рынка – банкам и инвестиционным фондам. Что же касается интереса со стороны физических лиц, то, скорее всего, мы его не увидим. Консерватизм российского населения сдержит его от вложения средств в данные облигации, как сейчас сдерживает от вложения в ОФЗ.
Как Вы оцениваете перспективу выпуска ипотечных облигаций нового типа? По Вашему мнению, станет ли этот финансовый инструмент популярным среди граждан?
Не думаю, что этот инструмент будет популярен среди простых граждан. Структура облигаций обеспеченных долевым жильем сложная, для обычных инвесторов это может стать неким барьером. Тем более, так как платежи по новостройкам идут лучше, чем по готовому жилью, вполне возможно, что доходности этих бумаг будут ниже, чем обычных ипотечных облигаций. Ипотечные облигации разных видов - это привилегия институциональных инвесторов - банков, пенсионных фондов и т.д. Для них это очень хороший инструмент, так как они могут его в случае необходимости закладывать в ЦБ, да и доходности там могут быть выше, чем на рынке ОФЗ, Тем более, обеспечительные требования к ипотечным облигациям ЦБ недавно понизил.
Как Вы оцениваете перспективу выпуска ипотечных облигаций нового типа? По Вашему мнению, станет ли этот финансовый инструмент популярным среди граждан?
Среди граждан данный инструмент вряд ли обретет популярность, так население в основной своей массе предпочитает более понятные финансовые продукты и в основном делает ставки на банковские депозиты или вкладывает свободные денежные средства в валюту. Можно сделать заключение, что данный проект АИЖК будет интересен по большей части профессиональным участникам рынка.