Материал подготовлен Олегом Ступеньковым, руководителем консалтинговой компании «ТОП Идея»
Прежде всего следует отметить, что тренд на сокращение частных инвестиций в жилую недвижимость продолжился в 2017 году, и в проектах комфорт- и бизнес-класса составляет сегодня не более 10-15% от общего объема сделок. В 2018 году доля инвесторов навряд ли превысит порог в 10%, а с введением проектного финансирования и вовсе исчезнет.
Связано это прежде всего с существенным сокращением дельты между ценой на котловане и ценой в готовом доме, которая в среднем сегодня редко превышает значения в 20-25%, а средний срок вложения требует ожидания завершения строительства не менее 2,5 лет, что дает около 8% годовых. Такая инвестиционная привлекательность доступна в более безопасных инвестинструментах, например, в депозитах.
Следует также отметить, что есть проекты как убыточные, так и наоборот такие, где доходность превышает 20% годовых (ЖК «Тимирязев Парк». На старте продаж в марте 2016 цена кв. метра была 195 000 - 220 000 рублей, текущий прайс-лист – от 270 000 – 380 000 рублей за кв. м, и объект практически продан), но это скорее исключение из правил.
«Посуточный» арендный бизнес, связанный с квартирами, тоже стал терять популярность. Квартиры для «посуточной» аренды пользуются спросом в центре города, где сконцентрированы основные туристические маршруты. Более того, для Москвы этот вид бизнеса менее популярен, чем, например, для Санкт-Петербурга. С другой стороны, ужесточаются требования и к безопасности, это связано с ЧМ-2018, и усиливается давление со стороны налоговых органов. Не стоит сбрасывать со счетов АИЖК, которое уже выкупило большой объем апартаментов в таких комплексах как «Матч Пойнт», «Лайнер», «Символ». В ЖК «Лайнер» апартаменты уже сдаются в аренду от 38000 рублей за студию. Это серьезный конкурент частным арендодателям.
Поскольку найти объект с гарантированной высокой доходностью становится все сложнее, объем инвестпокупок физлиц сокращается, и физических лиц замещают частные инвестфонды, которые готовы выкупать построенное, но еще не проданное жилье. На рынке стал популярен такой инвестиционный механизм, как «РЕПО», который позволяет собственнику привлечь капитал в обмен на залог собственности (квартиры/апартаменты) под фиксированную доходную ставку, в среднем 19% годовых. Объем таких привлечений может исчисляться цифрами от 100 до 500 млн рублей, средний лот выкупа 300 млн.
Такой способ популярен у тех девелоперов, кто не распродал квартиры и после ввода в эксплуатацию находится в состоянии «зависшего» объема. Тогда девелопер может выделить лот, который состоит из квартир или апартаментов, который он продает инвестору по цене с дисконтом от рынка на 40-45%, по договору купли-продажи, т.е. объекты меняют владельца. При этом между инвестором и девелопером подписывается соглашение о «РЕПО» – праве выкупа объекта по цене продажи+ ставка доходности, рассчитанная на день обратного выкупа + компенсация налога + компенсация оплаты коммунальных услуг (эксплуатации).
Эта схема интересна тем, что девелопер использует «зависший» объем, получив на него оборотные средства, сохраняет право выкупить этот объем и не останавливать продажи по своей цене. При продаже квартиры покупателю девелопер гасит задолженность инвестору, а дельту забирает себе. Конечно, у девелопера есть риск, ведь если он не продаст все квартиры в срок, установленный в соглашении «РЕПО» или не выкупит в этот срок квартиры, то невыкупленный объем переходит к инвестору, но с другой стороны, возможно, для некоторых коллег это мог бы быть единственный способ 100% продажи активов, хотя бы по себестоимости.
