В Подмосковье стоимость квадратного метра жилья составит 49,73 тысячи рублей, в Ленинградской области - 40,21 тысячи рублей. В нескольких регионах норматив стоимости квадратного метра жилья планируется повысить на 0,4%. В частности в Калужской области, согласно проекту приказа, он составит 38102 рубля, в Башкортостане - 32525 рублей, в Татарстане - 31767 рублей, а в Иркутской области - 34548 рублей. В то же время в Чечне этот показатель может вырасти на 35% до 30 тысяч рублей, добавляется в документе.
Средняя по стране стоимость жилья утверждается каждый квартал Минстроем. Исходя из установленной суммы за «квадрат» некоторым категориям гражданам назначаются субсидии и другие выплаты для приобретения недвижимости за счёт федеральных бюджетных средств.
Каким образом рассчитывается норматив стоимости квадратного метра общей площади жилого помещения?
Норматив стоимости квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации определяется на основании специальной методики, разработанной еще в 2006 году. Периодически в нее вносились коррективы, последние изменения были сделаны в марте прошлого года на основании приказа Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (Минстроя на тот момент еще не было). Данная методика состоит из четырех этапов. Первый сводится к обработке отчетной информации Росстата об уровне цен на рынке жилья, а также о стоимости строительства. При анализе информации производится сравнение этих данных со значениями предыдущего квартала. На втором этапе по специальной формуле определяется расчетный показатель средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по каждому субъекту Российской Федерации. В формуле учитываются сведения мониторинга Росстата, средние цены на первичном и вторичном рынках, специальные поправочные коэффициенты и пр. На третьем этапе высчитывается сам норматив стоимости жилья на основании всех данных, полученных на предыдущих этапах, а также предложений органов исполнительной власти субъектов РФ по прогнозной стоимости «квадрата» на очередной квартал. На четвертом этапе определяется норматив стоимости квадратного метра жилья по всей России.
Насколько установленный норматив адекватен текущим условиям, в которых находятся участники рынка?
Данный норматив лежит в основе расчетов всевозможных социальных выплат людям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий и имеют право на помощь от государства. Однако он абсолютно не отражает действительность. Реальная рыночная стоимость квадратного метра жилья выше, причем существенно. В той же Москве показатель на уровне 90,4 тыс. рублей можно применить только к присоединенным территориям – на первичном рынке Новой Москвы средняя стоимость жилья сейчас составляет 89,6 тыс. рублей. Однако в старых границах города реальные цены в массовом сегменте выше данного норматива более чем на 65% - средняя стоимость квартир на рынке новостроек эконом-класса составляет 150,5 тыс. рублей за кв. м. Похожая картина наблюдается и в других регионах РФ.
Насколько установленный норматив адекватен текущим условиям, в которых находятся участники рынка?
Нормативная стоимость 1 квадратного метра жилья рассчитывается в соответствии с внутренней методикой, утвержденной на государственном уровне. Ее прозрачность и соответствие конечных результатов рыночному уровню как ранее, так и сейчас вызывает множество вопросов и нареканий. Например, в проекте приказа говорится об уровне стоимости для Москвы в размере 90,4 тыс. руб. В то время, как реальные сделки с квартирами совершаются, в среднем, по 180 – 250 тыс. руб. в зависимости от местоположения.
Вполне возможно, что государственные органы при расчете нормативной стоимости не учитывают различные рыночные факторы. Поэтому она и называется «нормативная». Этим и объясняется существующее расхождение. Отраженные в проекте приказа цифры в большей степени похожи на себестоимость строительства жилья
Насколько установленный норматив адекватен текущим условиям, в которых находятся участники рынка?
Норматив стоимости, как правило, ниже рыночной цены. Так, по данным предложений базы Winner на рынке новостроек Москвы средневзвешенная цена квадратного метра, рассчитанная без учета дорогого ЦАО, в марте 2013 года составила – 191 210 рублей, то есть практически в два раза выше. Но в данном случае, учитываются и дорогие районы столицы в Западном и Юго-западном округе. Стоимость 1 кв. м снизилась за месяц на 1,8% в рублевом эквиваленте. Рост за первый квартал 2014 года (по сравнению с четвертым кварталом 2013 года) составил 8,4%.
Средневзвешенная стоимость 1 кв. м в панельных домах составила – 147 366 р. За месяц цена выросла на 7,4% (+ 10 141 р.). За 1 квартал 2014 года панельные новостройки стали дороже в цене на 5,7%. Стоимость демократичных предложений в панельных новостройках стабильно повышается.
На рынке новостроек Подмосковья в марте рост составил 1,1% и цена кв.м. достигла 78 293 рублей, что также довольно существенно выше норматива стоимости (49,73 тысячи рублей за квадратный метр). За первый квартал 2014 года цена кв.м. выросла на 4,3%. То есть, рынку новостроек Подмосковья характерен стабильный рост стоимости предложений.
Средняя цена кв.м. в панельных домах в марте достигла 80 468 рублей (выше показателя за предыдущий квартал на 0,6%). За первый квартал текущего года демократичные предложения Московской области также повысились в цене.
Насколько установленный норматив адекватен текущим условиям, в которых находятся участники рынка?
По итогам 1 квартала 2014 г. средняя цена единицы площади на рынке новостроек Москвы составила 160,2 тыс. руб./кв. м (без учета элитного жилья, уровень цен на которое в разы выше). Таким образом, норматив стоимости квадратного метра общей площади – 90,4 тыс. руб./кв. м, используемый Минстроем для расчета размеров социальных выплат, почти в 1,8 раза ниже текущего среднерыночного показателя.
Насколько установленный норматив адекватен текущим условиям, в которых находятся участники рынка?
Для расчета нормативной стоимости квадратного метра общей площади жилого помещения используется специальная методика, разработанная и утвержденная на государственном уровне. Этот способ используется уже около 8 лет и представляет собой поэтапную систему расчетов, исходя из рыночной оценки стоимости жилья в каждом регионе, как правило, по нижней его границе. Также учитываются данные Росстата, корректирующие коэффициенты и прогнозы стоимости жилья на будущий рассматриваемый период для каждого субъекта Российской Федерации. Однако эта методика не учитывает многих факторов, поэтому вряд ли может соответствовать реалиям современного рынка.
Вполне понятно, что норматив стоимости по Москве занижен, как и в целом по стране. Но, если в Подмосковье теоретически можно поискать жилье за 50 000 руб./кв. м, то возможность найти жилье за 90 000 руб./кв. м в старых границах Москвы крайне сомнительна. Такие цены можно встретить разве что на присоединенных территориях. При этом, действительно, несмотря на хорошую рыночную конъюнктуру, существенного подорожания жилья не было, поэтому отказ от пересмотра нормативов достаточно логичен.