Исключение дублирующих функций по проверке законности договоров у государственных регистраторов и нотариусов упростит процесс для граждан и организаций. Последние нововведения четко разграничивают функции регистратора и нотариуса. Первый будет осуществлять техническую функцию по фиксации прав граждан и организаций, а второй отвечать за прозрачность сделки, по которой происходит переход прав. Срок государственной регистрации прав по нотариально удостоверенным договорам сокращен до 5 дней.
Принятие в будущем закона о риэлторской деятельности также способствовало бы большей прозрачности при сделках с недвижимостью. За это, в частности, высказался первый заместитель Председателя Совета Федерации Александр Торшин, выступая на Научно-практической конференции «Новеллы законодательства о государственной регистрации прав на недвижимость: тенденции гармонизации, перспективы развития».
Как вы прокомментируете изменения в процедуру оформления прав собственности?
Главное преимущество обращения к нотариусу при оформлении права собственности – это сокращение сроков регистрации сделки, в данном случае практически в два раза. Достаточно спорный вопрос о том, что удостоверение сделки сможет по максимуму защитить имущественные интересы граждан. У нотариуса нет задачи оценивать риски покупателя. Они удостоверяют сделку, которая, по их мнению, законна. Правильно оценить риски покупателя могут нанятые риэлторы или юристы, представляющие интересы клиента-покупателя.
С нашей точки зрения, новое постановление не повлияет существенным образом на рынок недвижимости. Однако при привлечении нотариусов квартира станет дороже на процент, который берет нотариус за удостоверение сделки. При обычной купле-продажи многие будут экономить на услугах нотариуса, особенно если сделка ведется через агентства недвижимости.
А вот при крупных сделках, например, на элитное жилье или «подозрительных» операциях – это способ получить дополнительные гарантии, удостовериться в чистоте сделки.
Как вы прокомментируете необходимость принятия закона о риэлторской деятельности?
Совершенно согласен с позицией Александра Трошина: закон о риэлторской деятельности крайне необходим! При этом хочу заметить, что Российская Гильдия Риэлторов – ведущее объединение профессионалов риэлторского бизнеса, заявляет о данной необходимости не первый год. Более того, мы в целом готовы к данному закону: уже более 10 лет под эгидой РГР действует Система сертификации риэлторской деятельности, обеспечивающая комплекс мер, препятствующих допуску в риэлторский бизнес жуликов и дилетантов, а также регламентирующая выполнение требований к содержанию и качеству риэлторской услуги, соответствующих интересам потребителей. И я совершенно уверен, что данная Система сертификации может стать прочной основой для реализации соответствующего закона.
Так почему же, несмотря на успехи, достигнутые РГР в деле построения в России цивилизованного рынка недвижимости, средства массовой информации регулярно сообщают о жертвах разнообразных квартирных аферистов, оказавшихся на улице или потерявших значительные суммы денег? На мой взгляд, ответ очевиден: главная проблема, которую в текущих условиях не может решить РГР, заключается в том, что с точки зрения действующего российского законодательства заниматься операциями с недвижимостью сегодня может абсолютно кто угодно, причем никакого, даже минимального, допуска в риэлторскую профессию не существует в принципе. Вот и выходит, что объявить себя риэлтором может любой желающий, в том числе – не слишком чистый на руку, а также, вообще ничего не смыслящий в вопросах недвижимости. А упомянутая выше Система сертификации, несмотря на всю ее прогрессивность, носит не обязательный, а добровольный характер…
Собственно, именно поэтому нам очень нужна помощь государства в виде закона о риэлторской деятельности, устанавливающего набор обязательных требований к профессиональным участникам рынка недвижимости. Как только эти требования приобретут характер правовых норм, РГР готова за короткий период навести полный порядок в сфере риэлторских услуг и «железной метлой» вымести с рынка всех мошенников и дилетантов.
И вот еще о чем мне хотелось бы сказать. Конечно, состоявшееся разграничение функций нотариусов и государственных регистраторов можно поприветствовать. Однако не стоит слишком рассчитывать на то, что нотариусы реально смогут справиться с задачей обеспечения правовой чистоты сделок. Во-первых, в России участие нотариуса в сделках с недвижимостью не носит обязательного характера. А во-вторых, даже в том случае, когда стороны сделки решили пойти на дополнительные затраты и придать совершаемой сделке нотариальную форму, все весьма неоднозначно. Ведь что входит в функции нотариуса? Да, он должен составить юридически правильный договор, а также, проверить волю сторон к совершению сделки и, при наличии этой воли, засвидетельствовать ее. Собственно, на этом основные функции нотариуса исчерпываются…
Между тем, не секрет, что большинство проблем, подстерегающих участников сделок с недвижимостью, кроется отнюдь не в дефектах подписываемых ими договоров. Преимущественно источниками этих проблем являются факты и обстоятельства, сокрытые в правовой истории объектов. Соответственно, для того, чтобы оградить потребителей от неприятностей, все факты истории объектов должны быть выяснены и проверены. Может ли справиться с этим нотариус? Разумеется, нет: нотариус работает лишь с теми документами, которые ему предоставлены участниками сделки, не затрудняя себя даже проверкой их действительности. Да и нет у нотариусов возможностей провести подобные проверки, тем более – сидя в кабинете. Поэтому все, что может сделать нотариус, если у него возникли сомнения в подлинности документов – отказать в удостоверении сделки.
Необходимо понимать, что полноценная проверка правовой истории объекта недвижимости является многоплановым мероприятием, выполнение которого в принципе невозможно без определенной доли оперативной работы. Никого, кто способен выполнить эту работу, кроме риэлторов, просто не существует: ведь и нотариус, и государственный регистратор работают только с потупившими к ним документами и теми сведениями баз данных, к которым имеют доступ. И лишь риэлтор способен выявить и проверить все мелкие нюансы непосредственно «в поле», сопоставить их с документами и сделать окончательный вывод о правовой безупречности объекта. А затем, если сделанные выводы допускают возможность проведения сделки – передать необходимые документы в руки нотариуса или государственного регистратора.
К чему это я? Думаю, лейтмотив ясен: в силу своей работы риэлторы всегда находятся на «переднем крае» любой сделки, а потому, для обеспечения возможности проведения проверок объектов нам необходим доступ к сведениям, содержащимся в соответствующих базах данных. Между тем, легитимная возможность получения данных сведений у риэлторов в настоящее время отсутствует. Да, за многие годы работы профессионалы даже в этих условиях научились получать необходимую информацию. Однако очень хотелось бы, чтобы сложившаяся ситуация была исправлена. И я надеюсь, что будущий закон о риэлторской деятельности разрешит данную коллизию.
Собственно, в этом случае все, наконец, встанет на свои места: будет определен реальный барьер доступа в риэлторскую профессию и созданы механизмы обеспечения квалификации и добросовестности участников отрасли. Как следствие, дилетанты и мошенники останутся «за бортом» риэлторской деятельности, прозрачность и понятность рынка риэлторских услуг возрастет как для потребителей, так и для власти, а риэлторы, соответствующие обязательным требованиям, установленным законом, обретут легитимные возможности проведения проверок объектов. Тем самым, будет создана устойчивая и продуктивная связка основных субъектов, ответственных за обеспечение спокойствия граждан при совершении операций с недвижимостью: профессиональных риэлторов, нотариусов и государственных регистраторов.
Как мне видится, данная игра стоит свеч: ведь недвижимость – один из самых ценных активов для подавляющего большинства граждан России!
Как вы прокомментируете необходимость принятия закона о риэлторской деятельности?
Когда-то давно были времена, когда риэлторская деятельность подлежала лицензированию. В настоящее время она выведена из таких видов деятельности наряду со многими другими. Вместе с таким лицензированием было утрачено и законодательное регулирование деятельности риелторских организаций. С другой стороны, добросовестным риелторам не помешало бы наличие дополнительных прав при осуществлении данной деятельности.
Следует только учитывать, что риэлторская деятельность с одной стороны может быть связана с оформлением сделки и ее законностью, но с другой это может быть и чистый поиск интересного и привлекательного по цене объекта недвижимости. Поэтому, вероятно, следует разграничить возможные требования к указанным группам, если законодательство будет предусматривать ответственность риелторов за чистоту сделок.