Из общего числа жилых домов, которые инвестируются с помощью ДДУ, 113 объектов реализуется на территории «старой Москвы», тогда 278 новостроек находятся на новых территориях. В 78 объектах продажи еще не открыты, а 28 из них реализуются в рамках жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Отметим, что последняя форма является достаточно рискованной для граждан.
C 2014 года власти ввели обязательную ежегодную проверку застройщиков, привлекающих средства граждан в строительство жилых многоквартирных домов. Также шла речь о введении реестра долевых инвесторов. Наконец, с 2014 года застройщики обязаны страховать свою ответственность перед долевыми инвесторами.
Как вы прокомментируете статистику по реализации жилой недвижимости Москвы?
Я согласна с данной статистикой. В Москве, с учетом присоединенных территорий, заключение ДДУ действительно является самой распространенной схемой продаж на первичном рынке. Причем в Новой Москве основной объем объектов реализуется по договору долевого участия в строительстве, тогда как в старых границах города рынку присуще большее разнообразие различных юридических схем по продаже жилой недвижимости. В «старой» Москве основная доля новостроек приходится на бизнес- и элит-класс, где более высокие бюджеты покупки. Поэтому теоретически застройщики в этих сегментах готовы к возможным штрафам, связанным с различными схемами реализации, и не боятся их. А в Новой Москве основной объем предложения приходится на объекты эконом- и комфорт-класса. В массовом сегменте штрафы для застройщиков более ощутимы, поэтому они изначально предпочитают продавать жилье в соответствии с 214-ФЗ.
Является ли ДДУ наиболее оптимальной схемой реализации жилой недвижимости на сегодня?
На сегодняшний день ДДУ является самой надежной схемой для покупателей квартир в новостройках. Во-первых, договор долевого участия в обязательном порядке регистрируется в Росреестре, что исключает двойные продажи. Во-вторых, при нарушении срока передачи квартиры застройщик обязан выплачивать покупателю пени. В-третьих, при выявлении строительных дефектов покупатель имеет право требовать от застройщика безвозмездно устранить все недостатки. Пожалуй, единственным случаем, когда покупатели по ДДУ могут серьезно пострадать – это банкротство застройщика. Однако даже в такой ситуации дольщики, в отличие от покупателей по другим схемам, лучше защищены законом, поскольку в конечном итоге они все-таки могут либо вернуть потраченные средства (или хотя бы их часть), либо все-таки получить свою квартиру.
В течение последних лет доля новостроек, реализуемых по ДДУ, неуклонно росла. Причем сегодня уже можно говорить о том, что эта схема реализации является одним из главных параметров спроса. ДДУ - наиболее прозрачная и безопасная схема для покупателя. В нашем новом проекте - ЖК «Barkli Residence» - квартиры реализуются по договору долевого участия, в котором в том числе прописана отделка квартир.
Как вы прокомментируете статистику по реализации жилой недвижимости Москвы?
Доля новых объектов, в которых квартиры реализуются по договорам участия в долевом строительстве (ДУДС), с каждым годом увеличивается и это положительная тенденция, так как покупка квартир путем заключения ДУДС - надежный вариант для всех участников рынка.
На рынке строящегося жилья, где риски повышены, соблюдение 214-ФЗ является единственной гарантией соблюдения прав покупателей. Договор участия в долевом строительстве считается заключённым только с момента регистрации и даёт клиенту дополнительные серьёзные гарантии соблюдения сроков и качества строительства. Договор участия в долевом строительстве является защитой от двойных продаж. Все ДУДС проходят государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы кадастра и картографии.
В соответствие с 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан возможно только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Остальные схемы привлечение денежных средств граждан (вексель, предварительный договор и т.д.) запрещены законом.
Также следует отметить, что гражданам, заключающим ДУДС легче получить ипотечный кредит в банке, так как риски 3-й стороны (заимодавца – банка) снижаются за счет дополнительных гарантий.
Как вы прокомментируете статистику по реализации жилой недвижимости Москвы?
Сегодня на рынке новостроек форма продаж по ДДУ, которая регламентируется 214-ФЗ, действительно является самой распространенной. После вступления в силу закона «Об участии в долевом строительстве», доля застройщиков, действующих в его рамках, серьезно увеличилась. Мы в своей практике также предпочитаем работать по ДДУ и считаем этот механизм наиболее прозрачным и честным по отношению к покупателю. Среди достоинств данной схемы для участника долевого строительства можно отметить то, что она исключает возможность «двойных продаж». Еще одним важным преимуществом является то, что деньги дольщиков могут привлекаться застройщиком только после получения свидетельства о государственной регистрации прав собственности или аренды на земельный участок, разрешения на строительство и официального опубликования проектной декларации. Кроме того, дольщик получает право сразу распоряжаться своей недвижимостью, не дожидаясь оформления права собственности.
Таким образом, реализация недвижимости по ДДУ максимально защищает права покупателей и пользуется их наибольшим доверием. Статистика является подтверждением этого. В Подмосковье, наравне со столицей, доля сделок по договору долевого участия во много раз превосходит количество покупок, совершенных по другим схемам.
Пожалуй, единственным, что может повлиять на смещение этого баланса в другую сторону, это вступление в силу закона об обязательном страховании застройщиков, который распространяется только на те компании, которые действуют в рамках 214-ФЗ. Как следствие этого у девелоперов возникло две проблемы. Первая - увеличение нагрузки за счет страховых отчислений, что, вероятно, повлияет на рост цен на жилье. Вторая - отсутствие четкой системы механизмов страхования. Однако на сегодняшний день этот вопрос активно прорабатывается и, со временем, будет урегулирован.